4つの都市における住宅事情：中国の住宅市場の安定化とは何か

2024年11月、中国統計局は、政策決定者たちが長年待ち望んでいた数値を公表しました。北京、上海、広州、深センという4つの大都市における中古住宅の価格です。10月は9月に比べて0.4％上昇し、前月の1.2％の下落とは逆の傾向になった。そして、約13ヶ月ぶりに初めての月間利益を記録した。それでもなお…前年比で9.6％安くなったが、新築住宅は4.6％減少した。その瞬間が重要だったのは、中国の住宅市場における真の底値が、世界第二の経済大国である中国にとって最大の負担となるからです。一方、偽の底値であれば、その状態は変わらないでしょう。約2年が経過した今、証拠によると、その転換点は実際に存在し、非常に狭い範囲内でのものであり、価格の決定よりも政策の影響が大きかったようです。

政策が先に決定されました。2024年9月26日、中国の政治評議会、つまり最高意思決定機関が…珍しい会合を利用して、不動産市場の悪化を止めるよう呼びかけました。数日以内に、中央銀行は銀行に対して命令を出した。10月終了前に、既存の住宅ローンにおける金利を一括で引き下げる北京、上海、広州、深センほとんどの住宅購入に関する制限が廃止され、頭金の要件も大幅に緩和された。取引量が急増し、価格もそれに伴って上昇した。

その後、上昇傾向が続いています。4都市の新築住宅の価格は…6月に4ヶ月連続で上昇した。そして7月には、公式版の価格が上昇し続けました。1級中古品の価格を、月間で0.2％上昇させるしかし、10月に掲載されたその面白い見出しを作り出した同じ計算方法が、その周辺の国々をも表しているのです。7月には全国の新築住宅の価格が0.1％下落し、前年比で3.2％低下した。幅が特徴です：6月に中国指標アカデミーが調査した100都市のうち、88都市で既存住宅の価格が下落した。ある調査会社によると、今年の最初の5ヶ月間で、どの大都市においても再販価格が前年比で上昇したことはなかった。新築住宅の場合は4都市だけが上昇した。また、売上も減少している。1月から5月までの新築住宅の売上高は13.5％減少した。Fitch Ratings全年の売上が11～13％減少すると予想されている。要するに、4つの豊かな都市にある台地であり、その周辺にはまだ漏れがある市場がある。

この台地は、3つの政府の支援によって支えられている。2024年5月に、中央銀行が3000億元規模の融資制度を設け、国営企業が安く借りて未販売のアパートを購入できるようにする。そして、それらを手頃な価格の住宅に変換する。商業銀行は未完了のプロジェクトを継続するために、7兆元以上の「ホワイトリスト」ローンが承認されました。必要に応じて満期が繰り越される。州立企業は、差し押さえオークションにおいて最も活発な入札者となっている。評価額より19～43％割引で購入する。多くの場合、その場で唯一の入札者となる。一方、開発者たちは、価格をどれだけ下げても制限がある。実質的には、政府が市場の最後の買い手となっているのだ。今月発表された最新の支援策もそうである。上海の家庭に対して、8万元までの補助金を提供し、住宅を購入することを支援している。.

巨大な株式を購入しているのです。未販売の住宅用地の面積は、約3,000平方キロメートルに及び、これはグレーター・ロンドンの面積のほぼ2倍です。そのうちの大部分は小さな都市にあり、そこでの買い手たちは待つことにしています。オークションでも、昨年販売された719,000件の不動産のうち、わずか169,000件しか売れませんでした。公式の価格指数も同様で、測定値は割引上限によって抑えられています。統計局の新築住宅指数は、2021年のピークから約5分の1下がっていますが、アナリストたちは実際の下落率はその約2倍だと推測しています。インフレを考慮した場合、全国の指数は20年前の場所に戻ってしまった国際決済銀行のデータによると、ピーク時の約4分の1の位置にあるという。

平野地の賃貸料を誰が負担するかによって、その持続期間が決まります。中国の銀行は、自己資産の約38％に相当する不動産ローンを抱えています。地方政府は、土地売却による収入の半分も失ってしまい、2021年には8.49兆元だった収入が2025年には4.15兆元に減少しました。また、建設業界では2023年以降、1680万人の雇用が失われました。このような数値から、管理型の方針の論理が明らかです。つまり、価格が市場で落ち着く程度まで下がり、その結果、損失が銀行や地方の予算、そして家庭の財産に同時に影響を与えるのです。日本はその代わりに緩和策を選びましたが、価格が底を打つまでに約20年かかりました。これが、ほとんどの分析家が指摘する状況です。

北京の研究者たちは、歴史書よりも楽観的です。政策機関であるCF40の人々は、今年は売上や価格が下がり、幅が5％以内に縮小することが予想され、その後はそうではなくなるでしょう。しかし、それは第一級の、つまり「新しい」第一級の都市や強力な第二級の都市でのことであり、他の地域ではまだ調整が必要です。現場の開発業者たちは注意喚起しています。経営者たちによると、政策の方針は「支援」であり、「刺激策」ではない。民間建設業者への銀行の融資は依然として不足しており、今年も価格がさらに下落すると予想されている。有名な建設会社2社は実際的な支援を受けられない状態である。エバーグランデは清算中で、カントリーガーデンは海外債務を再編している。ヴァンケは返済を延期している。

最新の政策措置が、すべての終わりの方向を示している。8月28日には、3つの省庁が以下のように決定した。予備的なプロジェクトは、建物が完成するまでは販売することはできない。これにより、業界は完成した住宅の販売へと向かうことになります。事前購入という手法は、引き渡し前に購入者の保証金を集めるものであり、この手法が活況をもたらす要因となっていました。しかし、それが原因で未完成のアパートが増え、購入者への信頼が失われるという問題も生じました。これを取り替えることは、開発業者にとって数年間の資金調達が困難になることになります。また、市場を健全にする唯一の方法でもあります。北京は、レバレッジよりも信頼を選んでいるのです。

アメリカ人投資家にとって、直接的なポジションはほとんど無意味であり、間接的なポジションも正確に把握するのが難しい。開発業者は香港上場企業であり、経営状況が悪化しているか、あるいはその両方である。資金は中国のファンドから流出している。米国上場の中国株ETFの中で最も大きいものの一つであるFXIでは、今年、約16億ドルの純額の預け資金が引き出されている。一方、実質的な流通経路は世界経済を通じて行われている。家庭が消費をためらっている中、中国は輸出によって不況から脱却している。今では輸出が輸入を大幅に上回っている。対外収支の黒字が、2019年にはGDPの0.7％であったものが、2025年には3.7％に上昇する。、そして西洋諸国の政府は再び「中国の衝撃」と呼ばれる現象を非難している。弱い住宅市場が、その変化の静かな原動力となっている。

10月の見出しをそのまま保持しましょう。それは事実であり、実際の状況よりも軽微なものでした。4都市での価格変動は、毎月評価される支出に関する決定事項です。この国では、急激な調整を避け、ゆっくりと対応する方針が取られているのです。 「第一級の価格が上昇する」という表現を「不動産市場の崩壊が終わった」と解釈してしまう可能性があるかもしれませんが、まずは範囲を確認しましょう。何つの都市で、どれだけの量が、どれくらいの時間で処理されるのかを確認する必要があります。上海で8ヶ月、北京では17ヶ月近く政府がその費用を負担する限り、市場は安定を保つでしょう。それがこの政策の目的です。投資家は、価格の動きを、供給と需要がどこで交わるかを示す指標としてではなく、政府の意志を示す指標として捉えるべきです。中国の指導者たちは、この不況がどれくらい続くかを決めているのです。市場にはまだ、ゆっくりと、長年にわたって投票権があるのです。