FICOの18％の日次下落は、その住宅ローン価格設定の力に新たなリスクをもたらす

FHFAの決定これにより、認可を受けた住宅ローン貸し手たちは、Classic FICOとVantageScore 4.0の間で実際に選択が可能になります。FICOにとっての即時的なリスクは、住宅ローン市場の急激な崩壊ではありません。重要なのは、競争が、最近FICOの事業成長を促進してきた価格設定力を弱めてしまうかどうかです。

FHFAは9月4日に、住宅ローンの審査における経済基準を変更しました。これにより、承認された貸し手は、中間段階ではFannie MaeやFreddie Macに対して、Classic FICOまたはVantageScore 4.0を用いて融資を行うことができるようになりました。一方、FICO 10Tは後期のモデル移行において引き続き使用されることになります。ダウジョンズによると、金曜日の朝の取引でFICO株は18％も下落し、価格は922.67ドルになった。投資家が、参入障壁が低くなったことに対してどのように反応するかです。この売り込みは、FICOの住宅ローン販売における優位性が再評価された結果であり、住宅ローンの量がすでに同社から離れてしまった証拠ではありません。今後の重要な問題は、貸し手が他の適切な選択肢を得た時、FICOが引き続き高額な価格を維持できるかどうかです。

新しい競争相手が、売上量が変わる前に経済状況を変える

FHFAの方針これにより、貸し手は、エンタープライズ向けのローンにおいて、Classic FICOとVantageScore 4.0のどちらを選択できるようになります。FICOは依然として住宅ローンの審査において重要な役割を果たしていますが、貸し手はもはや、すべての対象となるローンに対して同じスコアリングモデルを使用する必要はありません。その結果、価格や実施コスト、予測精度などを比較することが可能になります。

VantageScoreはこう言っています。ファニエ・メイとフレディ・マックでは、5月1日から8月31日までの間に、モデルを単独で使用して住宅ローンを証券化したことが9％ありました。その結果、1年目には9億3000万ドル以上の節約が期待されています。これらの数値は、独立した市場シェアの監査によるものではなく、企業が報告したものです。したがって、これらを永続的なシェアの変化の証拠として解釈するべきではありません。しかし、これらの数字は、現在、貸し手に他の代替案があることを示しています。FICOにとって重要なのは、これらのモデルの利用が少なくともある程度行われれば、貸し手が価格交渉においてより有利な立場になるという点です。

FICOの最近の成長により、価格設定が重要なリスクとなっている

FICOの最新決算市場の反応が価格設定能力に集中した理由を説明しています。収益は41％増加し、4億5890万ドルになりました。一方、B2B分野では収益が49％増加しました。FICOによると、B2B分野での増加は、主に住宅ローンに関する評価スコアの単位価格の上昇によるものです。対照的に、ソフトウェア関連の収益はわずか2％増加し、2億1530万ドルになりました。つまり、住宅ローンに関する評価スコアの価格設定が、FICOの短期的な成長にとって特に重要な要素であるということです。

リスクというのは、貸し手が一晩でFICOを使うことをやめるということではありません。FICOによると、そのスコアはアメリカのトップクラスの貸し手の90％が利用しているという。これにより、企業は深いワークフローの統合と幅広い業界での知識を得ることができます。しかし、このような知識がもたらす効果は、独占性とは異なります。もし貸出業者がコストを削減したり、より良い条件を交渉したりするためにVantageScoreを利用し始めたら、FICOの単価設定や数量などに圧力がかかる可能性があります。最近、高めの住宅ローン金利がスコアの上昇に大きく寄与してきたため、少ない金利変動でも投資家の期待に大きな影響を与える可能性があります。ドウ・ジョーンズによると、エクファックスは7.9％下がり、トランスユニオンは8％下がり、エクスペリアは4.8％下がった。同じセッション中に、投資家たちがFHFAの決定を業界全体に与える重要な情報として捉えているという見方が強化されました。

パフォーマンスこそがFICOの最良の防御策です。

FICOの最も強力な反論点は、予測性能です。FICOが依頼したミリマン分析2011年から2023年までの約2000万件の住宅ローンに関するデータを分析した結果、FICO Score 10Tが各種住宅ローンにおいてVantageScore 4.0よりも優れていることがわかりました。研究によると、FHAローンでは8％以上の差があり、2023年のGSE製品では7.4％の差がありました。これは2018年のGSE製品の3.4％に比べて大きな差です。これらの結果は、より良いパフォーマンスが高額な価格を正当化できるというFICOの主張を支持しています。しかし、これらは貸し手がその評価基準を採用するかどうかを示すものではありません。

FHFAの新しい枠組みにより、貸し手は選択の余地が生まれます。ある人々は、より良いリスク対応を実現するモデルを選択し、より高額の支払いを続けるかもしれません。また、コストを低く抑えることを優先する人々もいるでしょう。また、複数のモデルを比較したり、競争を利用してより良い価格を交渉したりすることもあります。つまり、住宅ローンの総量ではなく、採用や価格設定が最も重要な要素となります。

投資家が次に注意すべきこと

次のスコアス報告があったら、投資家にとってより明確な答えが得られるでしょう。住宅ローン審査におけるスコア評価方法、VantageScoreの導入状況、そしてFICO 10Tの実施時期についても注意が必要です。もしVantageScoreが導入されても、FICOが単位価格を維持できるなら、その競争優位はフライデーでの売り落ちよりも長続きするでしょう。しかし、VantageScoreの利用が限定的であれば、現在の下落は、基本的な収益の再計算ではなく、競争リスクの再評価によるものかもしれません。

• 投資家のチェックポイント。 もしVantageScoreの採用が限定的にしか行われず、FICOの住宅ローン評価システムがそのまま維持されるなら、この動きは単なる過剰反応に過ぎないかもしれません。しかし、VantageScoreのシェアが大きく伸びる一方で、FICOの単位価格設定が緩和されていくと、問題は競争の問題だけではなく、直接的な収益や利益の問題になります。投資家にとって、これこそがFHFAの政策変更によって生じる真の試練です。