フェデレーション・リアルティは、第1四半期のコアFFOが10.6％増加し、配当性向も向上したため、「買い」と評価されるようになりました。

ジェフリーズの業績改善により、重要な疑問が浮かび上がります。つまり、これは一時的な好調な成績なのか、それとも持続可能な回復なのかということです。

フェデレーション・リアルティは、単発の好調な四半期というよりは、むしろ再出発のような状態に見えます。

見出しに記されている数字は、非常に驚くべきものでした。1株当たりの純利益は1.81ドルです。前年と比べて、売上高は0.72億ドル増加しました。また、営業収入も2億9900万ドルとなり、前年の1億8010万ドルから増加しました。この改善の一部は、主にMisoraという不動産の売却による9270万ドルの利益によるものです。これはその四半期の状況を説明するのに役立ちますが、全体の事情をすべて明らかにするわけではありません。より重要な問題は、投資家が、この売却による利益の背後にある、より安定した収益基盤があるかどうかを判断できるかどうかです。

ブルケースというのは、単純なものです。ジェフリーズは、自社の目標値を引き上げました。$101.00から$115.00へと値上がりしました。100.91ドルから約14％の上昇が見られます。同社は、規則的な地理的拡大による魅力的なリターン、活発な資本の再投資による強い流動性、そしてリースや再開発による上昇を挙げています。これにより、このポートフォリオは単に一時的に良好な成績を収めただけではなく、継続的に利益をもたらしていることがわかります。

問題は、依然として同じです。4分の1の力しかない場合、たとえ成長があったとしても、長年にわたって続いてきた不満を解消することはできません。しかし、もし核心的な運営能力が改善しているのであれば、その懸念はすぐに薄れるでしょう。

コアのFFOやリース活動の重要性は、Misoraの収益よりも高いです。

小売REITにおいては、リース契約がより有利な条件で更新されることにより、その本質的な価値が向上します。そして、その向上した価値は、継続的に得られるキャッシュフローとして反映されます。

コアFFOは、背景での増加にもかかわらず、依然として上昇している。

フェデラル・リアルティは、その点において投資家に有益なメッセージを与えました。1株当たりのコアFFOは1.88ドルです。ローズの売上は、前年比で10.6％増加しました。また、同社は第1四半期におけるリース業務においても記録的な成果を達成しました。これは、ポートフォリオの活動と収益との関連性を示す重要な指標です。

その組み合わせこそが、その指標を意味のあるものにしているのです。リースは最前線の技術であり、Core FFOという指標は、改善が実際に投資家が回収可能な収益を判断する際に利用される数字に反映されていることを証明しています。

レガシープortfolioは、その作業の一部を担っています。

2億2700万ドルの売却による利益は、報告された結果に貢献しましたが、これは永続的な資産ではありません。資産の処分によって一時的に得られる利益はありますが、それによって将来何年にもわたって受け取れる賃料収入が生まれるわけではありません。

より確かな証拠としては、長期的な価値にとって重要な業務指標が挙げられます。同等の資産による運営収入の増加率は、4.7％です。そして、調整後の比較可能なPOIの成長率は5.1％でした。これらの数値は、リサイクルを利用しない状態でのポートフォリオの成果を示しています。つまり、これらの数値は、長期的な視点から見た場合により適切な指標となります。

フェデレーション・リアルティの最も優れた資産は、依然として優位性を維持しているように見えます。

フェデレーション・リアルティが持っている最も優れた不動産は、歩きやすく、体験を重視した目的地です。例えば、ベテスダ・ロウ、サンタナ・ロウ、ココウォーク、ヴィレッジ・アット・シャリントン、アセンブリー・ロウ、オールドタウン・センターなどがあります。実際には、これらの場所は、時間が経つにつれてより良い賃貸収益をもたらす特徴を持っています。つまり、再現が難しい場所であり、利用者数も多く、食事やエンターテイメント、高級な小売業務を支える顧客層も存在します。

だからこそ、Q1の重要性は、単なる利益だけではないのです。もし企業が平凡な資産を持っている場合、リース活動は単に資産を入れ替えるだけになってしまいます。しかし、もし企業が高級な資産を持っている場合、その資産の更新や交換によって、全体の経済性が向上することができます。

獲得の規律は、もしそれが継続して機能するならば、第二の力となる。

次の問題は、Federal Realtyがうまく運営できるかどうかではありません。重要なのは、既存のポートフォリオの中で最も優れた資産として機能するような資産を、引き続き追加できるかどうかです。

ジェフリーズは、このアップグレードを、サービスの質の向上と結びつけて考えました。

ジェフリーズは、そのアップグレードを特に特定の対象者に限定しました。規則正しい、地理的な拡大を伴うものであり、かつ、魅力的なリターンも得られるものです。例えば、アナポリス・タウンセンターという投資対象については、1億8700万ドルで購入することができ、その場合のリターン率は7％です。これこそが、投資家が重視すべき成長性です。つまり、より大きな規模を得るだけではなく、実際に計測可能なリターンを得ることが重要なのです。

フェデレーション・リアルティの買収戦略は、その理由を説明するのに役立ちます。同社は、人口が100万人以上の主要な都市部、総賃貸可能面積が25万平方フィート以上の優れた小売施設を持つ地域、家庭の年収が15万ドル以上の裕福な地域、そして小売需要が未満の市場をターゲットとしています。このような戦略により、拡大が平凡な施設の集まりになってしまう可能性を低減しています。

キャッシュインフローや空室率の方が、単なる成長率よりも重要です。

より重要なのは、紙面上の収益率だけではありません。実際に銀行に預けられている資産の価値も重要です。Federal Realtyは、2025年における総取得額が約7億5000万ドルを超えると予想しています。また、キャッシュインパクトは約7％であり、初期の稼働率は約88％です。これは配当支払いのためにも重要です。なぜなら、新しい資産を追加することで、従来のポートフォリオの成長に全て依存する必要がなくなります。

そのメカニズムは非常に単純です。

• キャッシュイールドこの買収によって、どれだけの現金収入が得られるかを示しています。これは、その買収価格を基準にしたものです。
• 利用状況その収入のうち、どれくらいがすでに固定化されているかを示しています。
• 獲得の規律、より高い利率の環境下でも、そのキャッシュフローが維持される可能性を高めます。

もし、新たに獲得した資産が、約7％のキャッシュ収益率を維持し、かつ賃貸状態を保つことができれば、配当という第二の収入源が確保されることになります。

主なリスクは、借入コストが高い状態では、7％という金額では不十分だということです。

ビアーズには正当な反論がある。つまり、より長期的に見た場合、7％という割合は必ずしも魅力的ではないのだ。債務のコストが拡大することで、空室率が低下する可能性がある。また、消費者の支出が減少すると、稼働率も低下する可能性がある。

だからこそ、スクリーンという要素が重要になってくるのです。もしフェデラル・リアルティが、人気のある、経験に基づいた小売施設を引き続き買収していけば、単に面積を増やすだけでなく、実質的な価値も向上するでしょう。重要なポイントは、新しい取引が、初期の賃貸収入で約7％の収益率を維持できるかどうかです。

ここからアップグレードを行うための根拠とは何でしょうか？

ここから、その呼び出しは一種の道筋となります。ジェフリーズのターゲット価格は115ドルです。そして、100ドルから137ドルの範囲にわたる幅広いアナリストたちは、市場が回復するのを待つか、それともその前に支払いをするかを決めているのです。約という配当率を持つ株に対して…4.69％の配当利回り待つという選択肢のコストは、事業が継続していれば意味があるものです。

次の証明のポイントです。

• オペレーションでは、依然としてその四半期を確認する必要があります。重要なのは、最近の状況が収束し、物件の現金流量も安定しているかどうかです。第1四半期の販売記録101件の賃貸契約があり、比較すると、プロパティ運営収入は4.7％増加しています。
• 住宅は、適切に設計されれば価値を高めることができます。Federal Realtyは、また以下の点も強調しています。4億ドルの宅配販売に関するパイプラインそうすれば、同じ場所から別の投資チャンスが生まれるかもしれません。しかし、開発や混合的な取り組みによって、その効果が遅れたり、薄れたりする可能性があります。
• リース料の推移は、最も信頼性の高いストレステストとなります。このポートフォリオは、その四半期を終えて、…という状態でした。リース料率：96.1%それは確かに大きな数字ですが、もしリース料が下がり始め、市場の焦点が収入の増加から品質のバランスに移るようになったら、再評価の理論はすぐに弱くなってしまいます。