フェデラル・リアルティのBofAスロットは問題がある――59年間続く配当停止は重要な点だ

会議での発言は、単なる話題にはなりません。ファデラル・リアルティ・インベストメント・トラストが、自社の経営陣の発表をウェブキャストで行うと発表した時も同様です。9月16日のBofA証券グローバル不動産会議での発表市場には、無視する理由があった。機関投資信託は毎年秋になると、これらのイベントでファンドマネージャーと話をする。しかし、そのプレゼンテーションの内容は、ほとんど新しい情報ではない。そのプレスリリースの中で本当に重要な情報は、最後の平文部分に隠されている。ウェブキャストを見るよりも、その内容を読む方が得策だ。

あなたに報酬を与える数

フェデレット・リアルティは、同じリリースの中で投資家たちに対し、今、59年連続で四半期平均配当金を引き上げています。— REIT業界で最も長い継続性です。8月には配当率を3％に引き上げ、四半期あたり1.16ドルとなりました。年間では1株あたり4.64ドルになります。115ドル程度の価格で考えると、約4％の利回りになります。

そのような傾向は、収入投資家を誤った結論に導くことがあります。つまり、一貫性が安全ということになるのです。しかし、実際にはそうではありません。その傾向を確認する唯一の方法は、その現金がどこから来るのか、そしてその利益が本当に得られたものかどうかを確認することです。Federal Realtyはその点で健全な状態ですが、その理由はREITに関する用語を理解する必要があるからです。ほとんどの人には必要ないことです。

小売投資家にとっては、利益を確認することが重要です。しかし、これは誤りです。Federal Realtyのフリーキャッシュフローが負の値であるのは、物件の再建や拡大に多額の資金を使っているからです。これは、どの小売REITの配当もそうですが、最も大きな要因です。純利益は、例えば1300万ドルの税額控除による収益など、一時的な項目によって変動します。REITの配当を正しく評価するには、減価償却前の賃貸業務から得られる現金を基準にするべきです。その基準で見ると、Federal Realtyの2026年の予測は…1株あたり、Core FFOが7.48ドルから7.56ドルです。4.64ドルの配当に対して、これは、1ドルあたり約62セントの現金が支払われるということになります。つまり、1.6倍程度の割合です。この配当は実際に得られるものであり、余裕がある状態です。

その背後にあるエンジンは常にフル稼働状態です。第2四半期の全体のポートフォリオの利用率は93.8％でした。リース料率 96.1%そして、年々収入も増加していった。約8%経営陣は、配当金と共に年間の目標を再び明らかにしました。比較対象となる不動産の成長率は3.25％から3.75％です。簡単に言うと、建物は満員状態で、家賃も上昇し続けています。そして、今後59年間の給与上昇分を支払うための現金は、不動産業によって生み出されているのです。つまり、その現金は作られたものではなく、不動産業が生み出すものなのです。

成長のための資金がどこから来るのか

収入投資家が注意すべきなのは、その会社がその成長をどのように資金調達しているかです。なぜなら、それによって配当金が拡大に与える影響がどうかがわかるからです。今夏、Federal Realtyは…2031年償還時の4億6千万ドルの交換可能な優先債で、クーポン率は3.5％です。市場でのプログラムを通じて、ある程度の資本を生み出しました。回転式信用ラインを12.5億ドルから14億ドルに拡大した。3.5%の金利で借入して不動産に再投資するのは、4%以上の収益をもたらすポートフォリオと比べて安価です。この成長は、配当金のコスト以下で賄されているため、キャッシュフローがその方向に向かっていると言えます。

それが、その製品の耐久性の背後にあるメカニズムです。59年連続で上昇している配当金は、単なる偶然ではありません。それは、豊かで人口の多い沿岸地域での特性を活かした結果であり、金利が変動したり、小売業が悪化したりしても、経営者がブランドと建設業者を選ばずに済むように、十分に保守的な資金運用が行われているからです。

一貫性の価格

これらはどれも無料ではありません。Federal Realtyは、ショッピングセンターを運営する企業と比べて高い価格で取引されています。つまり、連続的な収益に対して23倍、EBITDAに対して約17倍の倍数が適用されているのです。一方、収益率は4％程度であり、KimcoやBrixmorの場合はそれぞれ4.6％、4.2％です。市場は、問題のない収入を得るために、より高い倍数と低い収益率を要求しています。これは、驚きを感じたくない高齢者にとっては合理的な選択です。しかし、できるだけ高い収益率を求める人にとっては、間違った選択です。

多様な収益源を持つポートフォリオにおいて、Federal Realtyは安定した存在です。つまり、常に一定の収益を提供する、安定した資産なのです。一方、高い利回りを持つ、あまり評価が高くない企業が、総合的な収益を生み出しています。この理論を破る要因は、株価が安くなることではありません。それは単に再投資された配当金によって将来の収益が増えるだけです。重要なのは、収益源がもはや機能しなくなることです。つまり、稼働率が低下したり、成長が止まったり、Core FFOの成長が配当を超えられなくなったりすることです。会議の日程にある雑音に注目するのではなく、収益源に注意してください。