FCPTの910万ドルのCooper’s Hawkの購入：収入源となる一つの要素

ほとんどの収入を得る投資家は、「FCPTが910万ドルでCooper’s Hawkレストランを購入した」という記事を読んだとき、どのように行動すべきか、つまり買うべきか、売るべきか、それとも心配するべきかという疑問を抱くでしょう。しかし、正しい質問はもっと具体的で有用です。つまり、この取引が配当を支払うための資金を増やすのか、それとも単に建物を追加するだけなのか、ということです。Four Corners Property TrustのようなネットリースREITにおいては、この区別が重要なポイントです。そして、このプレスリリースは、その区別を明確に示してくれる良い例です。

見出しは「1つの店舗」ということであり、それが要点です。

フォーコーンズ・プロパティ・トラストは、独立したレストランや小売店の物件を所有し、それらを長期間にわたって三ヶ月制の形で賃貸しています。テナントは家賃を支払い、税金や保険費用、維持費もほとんど負担します。この会社はそこから始まったと言えます。2015年、Darden Restaurantsからの派生商品最新の契約は、ミシガン州にあるCooper’s Hawkレストランです。長期のトリプルネットリース契約により運営されている企業、購入した900万1千ドルそして、価格は…賃貸料のキャップ率は6.6％.

「キャップレート」というのは、実際の不動産の収益率に過ぎません。そして、それが問題の核心です。6.6％という割合で、その店舗は年間約60万ドルの賃料を生み出しています。しかし、その数字に驚かないように、会社の規模を考慮してみてください。FCPT社の単一四半期の収入は約7800万ドルです。つまり、その1つの店舗の収入は、年間収入の0.02％に過ぎないのです。これは、どの四半期の財務報告書においても、数値の丸め誤差に過ぎません。

それは批判ではありません。これは、ネットリースREITを理解する正しい方法です。ポートフォリオが、個々の資産ではなく、その全体としてのものであるからです。100万9000ドルの店舗だけでは何の変化も起こりません。また、どんなプレスリリースも、そう思わせるべきではありません。

実際に収入をもたらすものとは何か

もしサイズが重要でないのであれば、利回りが重要になります。ネットリースREITにとって重要な問題は、自己資金を使わずに物件を購入し続けることができるかどうかです。6.6％の利率で物件を購入し、無担保の負債を用いて資金を調達すれば、その差額が一歩一歩収益に還元されます。つまり、店舗の住所や価格ではなく、この正の利回りこそが、FCPTが時間をかけて配当を増やし続けることを可能にする要因です。

また、これがFCPTが手に入れた最初のCooper’s Hawkではないことも注意してください。彼らはそのうちの一機を購入しました。2022年12月時点で690万ドルそして、もう一つ…2023年4月時点で780万ドル成長している企業が小規模な賃貸契約を繰り返すというのが、ネットリースREITの成長の仕組みです。つまり、一つの大きな買収によってではなく、数十回にわたって行われる、信頼性の高い長期賃貸契約によって成長していくのです。Cooper’s Hawkという高級カジュアルダイニングやワイン工場チェーンは、10年間の賃貸契約を、適切なキャップレートで承認してくれるような企業です。

これらだけでは何の意味もありません。この制度が機能するためには、テナントが引き続き支払いを続ける必要があります。また、保険が適用される限りでのみ、配当も維持されます。FCPTは今まで9年連続で配当を支払っており、その中でも数年間は増額も行われています。また、業界全体においてはレバレッジが適度なレベルです（およそ0.8の負債対資産比率）。これらの実際的な数値が重要です。今日の店舗がミシガン州にあるかイリノイ州にあるかは問題ではありません。

あなたのポートフォリオの仕事は、この店ではありません。

では、このことで収入投資家はどうなるのでしょうか？そのニュースを単に記録しておき、それに基づいて取引をする必要はありません。この買収行為は、まだ進行中のプロセスの中の一つの普通のステップに過ぎず、910万ドルの価格も、配当が安全かどうかについて、あなたがすでに知っていることをほとんど伝えていないです。もしあなたが収入目的でFCPTを持っているなら、この取引はあなたの立場を変えません。注目すべき点は、買収の進捗や規模、テナントの信用状況、配当の支払い能力です。これらが、スプレッドが正のままであり、配当が継続して支払われるかどうかを決定する要因です。

自社の資金コストを上回る利益をもたらす企業賃貸契約に資金を投じ続ける企業は、年金投資家の役割を果たしていると言える。心配すべき時は、キャップレートが資金コストを上回らなくなるか、テナントの信用状態が悪化する時です。しかし、ここではそのような事態は起こりませんでした。実際には、FCPTという9.1百万ドル規模の店舗が、株主への配当として少し多くの賃料を加えていっただけです。それが唯一重要なニュースです。