エセックス・プロパティ・トラスト：保険付き配当金が数十年で最も遅いペースで増加している

エセックス・プロパティ・トラストは、9月にアマゾン・バークス・グローバル・リアルエステート・カンファレンスに参加します。この会社の株式は、一年間を通じて収益投資家にとって唯一の利益源となっている——つまり、静かに配当金を支払うことです。そのプレゼンテーション自体は、ニュースというよりも、単なるマーケティング活動に過ぎません。収益投資家が持つべき真の情報は、その前に起こった二つの出来事に隠されています。7月末の「利益の不足」というニュースや、2月の配当金の引き上げです。これは数十年で最も小さな引き上げでした。

7月の見出しを見たなら、ここが解明する必要がある部分です。なぜなら、その内容は物語の終わりのように聞こえるけれど、実際には中間の部分なのでしょう。

「利益の不足」というのは、実際には不足ではない。

エセックスは第二四半期の純利益を報告した。希薄化後1株あたり0.97ドルウォールストリートの予測である1.45ドル近辺に対して、それは失敗と見なされる。しかし、その数値はアパート投資信託にとって適切な指標ではない。報告されたGAAP利益には、家賃収入が得られるかどうかとはほとんど関係のない、利益や損失が含まれている。例えば、前年同期にはエセックスが報告した…3.44ドル/株そして、その大部分は、収入という観点から見れば、誰もが恐れるような一時的な利益の種類でした。

実際に収益を得ている手段としては、「コアFFO」というものがあります。これは、非現金性の項目や一時的な項目を除いた運営による資金です。この基準に基づいて、エセックスは…1株あたり4.08ドルそれは、会社自身の目標値の中央値を上回るものであり、経営陣も同様でした。持ち上げたコアFFOおよび同じ物件の純運営収入に関する全年の目標値です。つまり、この四半期におけるアパート事業の収益は、予想以上でした。その「不足分」は、1年前に発生した大きな一時的な利益による会計上の問題に過ぎません。収益を生み出しているものを見てみましょう。売却による利益によって変動した項目ではなく、実際に収益を生み出しているものを見るべきです。

0.8%の昇給がメッセージです。

さて、実際に重要なのは配当金です。2月にはエセックスが四半期ごとの配当金を増額しました。2.59ドル/株、年間で10.36ドル32年連続で増加している。正しく読めますか？30年以上にわたる昇給です。しかし、実際の昇給額は…わずか0.8%これは、この会社が過去数年間で実施してきた約5％～6％の年間成長率に比べて、大きな落ち込みです。

ほぼゼロに近い増加率ですが、注意深く読む必要があります。これは脅威による給付ではありません。正常化した市場の中で、経営陣が配当の成長を控える選択をしているのです。2つの数値を並べてみましょう：四半期ごとの配当金は2.59ドルであり、コアFFOの平均値は1四半期あたり約4ドルです。そのため、配当金は運営収入の約3分の2で賄われており、残りの3分の1は資産負債表に残されています。これはREITにとって実に良好な支払能力です。そして、成長スピードが低下しても、このような状態が維持されるからです。

エセックスも、この負債を支払うために高レバレッジの財務状況を持っているわけではない。純負債は67億ドル近くに達しているが、市場価値は175億ドル程度である。また、負債対株価比率も1を超えている。運営による収益で十分な配当が得られ、負債も少ない状態であり、32年連続で配当が増加している。これは実際に得られる収入源であり、作り出されるものではない。

より遅い成長が実際にはどのようなものか

この上昇の理由は、賃貸料のデータに現れています。エセックスの西海岸地域では、もはやすべての地域が同じように成長しているわけではありません。カリフォルニア州北部は依然として特筆すべき状況です。混合賃貸料の成長率は6.5%今季の家賃はまだピークに達していない。シアトルは成長した。四半期で2.6％今年の初めから急激な順調な成長が見られました。ポートフォリオの中で最も大きな部分を占めるサザンカリフォルニア地域は、成長しました。わずか1.4％利用率は依然として95％を超えています。これは、パンデミック後の過熱状態から市場が落ち着いた企業です。経営陣は、かつて市場に印象を与えた総収益率の成長よりも、FFOの達成やバランスシートの強さを重視しているのです。

収入の増加を重視する退職者にとっては、色の表示という点では問題はありません。それは成熟した状態です。機械は依然として支払いを行っており、その支払いはキャッシュフローから行われています。変わったのは再投資の計算方法です。約3.8％の配当率で、支払いの速度が遅くなっているため、エセックスは収入ポートフォリオにおいて低い利回りでありながらも高品質な資産となります。これはポートフォリオに関する問題であり、安全に関する問題ではありません。

収入投資家の見解

今日の収入や、その持続可能性を考えると、エセックスを保有した方が良いでしょう。3十年にわたる増加を伴う、適度なレバレッジの下での配当は、資本を売却することなく退職生活を支えるのに適した投資です。条件が変わるということは、配当が大幅に減少するか、同じ物件の収益が悪化することを意味します。年間の増加量や、1年前の売却による利益による一時的な損失ではありません。

その2月の決定から得られる真のメッセージは、会議でスライドに描かれるものではない。西海岸のアパートの成長は低い数値に落ち着いており、エセックスは、もはや必要とされない収益性の向上を追求するのではなく、配当や財務状況を守る方針だという。収入が必要な投資家にとっては、これは強力な情報である。しかし、速い成長による収益を求める人々にとっては、成長こそが重要だったが、その時代は終わったのだ。