ドバイ・クリーク・ガーデンズ：市場が変化する中、ブランド化されたタワーを目指す300百万ドルの投資計画

ドバイでは、控えめな建築はほとんど行われません。ですから、この都市の最新の住宅施設が「控えめな」ものとしてプロモートされていることは、その街の雰囲気を表しています。つまり、クリーク川のそばに建てられるマリオットブランドの高層ビル群が、低密度の「都市の森」のようなものだということです。土地の70％庭園や開放空間に変わっている。その開発業者であるGlobal Partnersは、ドバイ金融サービス局によって規制されているファンドマネージャーであり、最近、さらに多くのプロジェクトを完成させた。第二の投資ファンドで300百万ドル支払うことです。タイミングが重要なのです。8月の住宅価格は1.7%下落し、これは2021年2月以降初めての年間下落となりました。そして、その建設費用もそこに充当されている。

このプロジェクトであるドバイ・クリーク・ガーデンズは、アル・ジャダフ水辺地帯のドバイヘルスケアシティ第2フェーズに位置しており、クリークを見渡すことができます。UAEで初めてオープンしたウェスティンとレネサンスのホテルです。— マリオットは、自社の2つのホテルブランドを民間家屋に提供している。この仕組みは、その場所の風景よりも斬新なものだ。グローバルパートナーズというのは、建設資金を購入者の預金で得るだけの建設会社ではない。DFSA規制のファンドにおいて、投資家から調達した出資金を活用し、その施設を市場外で購入した。そして、その発展過程を提示している。完全に大文字で表記されているまさに、多くのプランオフプロジェクトが抱える配達リスクを軽減するためです。以前に作られたファンドも同様でした。エデンハウス・ザ・カナルおよびエデンハウス・ザ・パークには、500軒以上の住居があります。総開発価値が40億アラブ・ディナール以上（11億ドル）に達している。

それは理解すべきメカニズムです。なぜなら、それは通常のドバイの「先に支払う人が得る」という順序を逆転させるからです。典型的なオフプラントの取引では、購入者は保証金を支払い、その後、タワーが建設されるにつれて分割で支払いが行われます。つまり、開発業者は実質的に顧客のお金を無利息で借りていることになります。グローバルパートナーズは、規制された機関を通じて、購入者よりも先に株式を取得し、納品を保証しています。これは部分的ではありますが、リスクを軽減する方法です。しかし、その「緩衝力」には限界があります。購入者は依然として、ブランドやマスタープランに基づいて契約を結び、その完成日はまだ発表されていません。また、マリオットはライセンス供与者であり、名前を利用して利益を得ているだけで、実際の株式リスクはほとんど負っていません。資本化ファンドについて話されているけれども、最終的に支払いが行われるのは、未完成のCreek Vistaの建物に対して支払いが行われる人です。それは依然としてオフプラントの購入者です。

その買い手が誰なのかが、重要な問題かもしれません。今のところ、ドバイの価格下落は均一なものではなく、分かれている状態です。価格はすでに不安定さを示しています。これは、過去5年間で初めての年間50％の下落であり、アナリストたちはこれを新たな供給量の増加によるものだと考えています。しかし、この下落は市場の中心部に集中しています。全体の取引量は前年比37％減少し、売上価値は44％減少しました。一方、計画外の別荘やタウンハウスの売上価値は204％増加し、超高級の計画外物件の取引は12％増加しました。プライムレートでの再売却も大きく減少しました。あるブローカーは、この市場を…と呼んでいます。「有罪と判断されるためにフィルタリングされた」より少ない、より大きな、より慎重な購入者たちがいる。その力は、ブランド化された住宅や優良なマスターコミュニティに集中している。ちょうど、Creek Gardensが2つのマリオットタワーを建設しようとしている場所と同じだ。

そのパターンこそが、開発業者が期待しているものであり、最良の形で実現されるべきです。ブランド性のある、密度の低い、完全に投資家向けの水辺の開発プロジェクトは、他の場所で洪水が起きている市場において、不足を引き起こす要因となっています。ドバイでの供給過多の問題は、実際には住宅が多すぎるということではなく、むしろ…供給が多い地域では、同じ小さな部屋が多すぎる。一方で、希少で資金が豊富なものは、依然として高値で取引される。この観点から見ると、Creek Gardensは適切なタイミングで、逆説的にも行動していると言える。つまり、一般的な商品が低迷している間に、高級な商品を作り出すのだ。

問題は、マクロ算術が依然として反対意見に不利になっていることです。ドバイはおおよそ…2026年には55,600世帯が引き渡される予定で、2027年には60,000世帯以上が引き渡され、2030年までには約525,000世帯が計画されている。不動産コンサルティング会社であるナイト・フランクは、供給が需要を上回り始める可能性があると警告しています。また、市場は5年ぶりに初めて価格の不安定さを示しました。高級ブランドや資本化された財務状態を持つ開発業者は、完璧に頑強ではなく、必ずしも無敵ではありません。このチェーンは、ドバイの優良地に対する海外からの需要が続くという単一の前提に依存しています。ブローカーたちが言うように、毎日数百人もの新しい住民が引っ越してくることが、すべてのタワーの価値を支える要因です。

どうしてもこのファンドを購入できない投資家にとっては、重要なのはクリークのこのブロックに関する事柄ではなく、それが象徴する市場の問題です。ドバイの不動産は、地元の情勢や感情に左右される、レバレッジされた市場の流れに沿ったものであり、「確実な収益率」や「都市の森」といった言葉で外からの投資家を誘惑するものです。販売時に提示される情報には、6％から7％という賃貸収益率の数字も含まれていますが、これらは単なるマーケティング用の数字に過ぎません。しかし、それが拒絶すべき理由になるわけではありません。むしろ、その華やかな表現が隠しているリスク、つまり供給不足、予期せぬ引き渡し、再販の流動性の問題を考慮する必要があります。ここでの重要な点は、3億ドルの金額ではなく、このファンドがどれほど低いリスクを持っているかを強調することです。これは、この市場の購入者が通常抱えるリスクを認めていることです。