ダグラス・エメットが1株あたり0.19ドルを発表 – 6.7％の報酬の真の背景は何か

数ヶ月ごとに、同じタイトルのプレスリリースが届きます。それは、「ダグラス・エメットが再び四半期配当を発表した」という内容です。今回は…1株あたり0.19ドル、年間ベースでは0.76ドルこれは、ロサンゼルス地域のオフィス・アパート投資信託が、19年間連続で行ってきた支払いです。表面的には、投資信託が発表する最も普通のニュースに過ぎません。しかし、収入を目的とする投資家にとって重要なのは、その数値ではなく、株価の下落によって得られる収益率です。

1株あたり約11.30ドルという金額で、年間0.76ドルの配当金は6.7％未満に相当します。これは、実際の業績が不安定であるにもかかわらず、高い利回りとなっています。同社は純利益がマイナスであり、資本支出が運営キャッシュフローを大きく上回っているため、自由現金フローもマイナスです。このようなニュースを見ると、注意深い投資家は、6.7％という利回りが特別なものではないと判断する前に、しばらく様子を見るべきです。私たちも理解しています。では、実際にこの配当を生み出している要因について見てみましょう。

収益の実体は、そのキャッシュフローの指標に依存するだけである。

オフィスREITの場合、純利益に対する配当収益率を測定する必要はありません。減価償却は大きな非現金的な費用であり、古い建物を持つ各所有者にとってはGAAPベースでの利益がマイナスになります。これは紙上の損失に過ぎず、実際の現金の問題ではありません。重要なのは、減価償却が差し引かれる前に不動産から得られる運営収益です。経営陣はこの点を考慮しています。2026年度のFFOは、1株あたり1.39ドルから1.43ドルになる見込みです。0.76ドルの配当金をその範囲の中央に設定すると、支払い額はFFOの半分ちょっとになる。

より厳格な指標は、運営収益からの調整後の資金である。これには、REITが建物を賃貸可能な状態に保つために再投資しなければならない資金も差し引かれている。この数値が、配当金が実際に稼得されたものなのか、それとも借りたものなのかを示してくれる。第1四半期において、ダグラス・エメットは、その4四半期あたり0.19ドルの配当金が実際に稼得されたものであると報告した。AFFOの配当率は約81％です。薄い保険範囲というのは、祝うべきことではありません。それはごくわずかな保証に過ぎません。しかし、資本や借入金の返済によって得られる収入も同様です。その収入は実際的なものです。

では、なぜ収量がこれほど多いのでしょうか？

もし配当金がこのように適切に評価されているのであれば、自然と疑問になるのは、なぜ市場は6.7％の配当を支払うのかということです。その理由は、市場が既に破綻している部分ではなく、それを引き起こす可能性のある状況を評価しているからです。このような高い利回りが得られるのは、株価が約3分の1下落したからであり、過去1年間で株価は約3分の1減少しており、また、その株価は資産の実質価値に比べて大きく割安になっています。

圧力は明らかです。ダグラス・エメットの主力商品はロサンゼルスのオフィススペースであり、その市場はまだ影響を受けている状態です。経営陣は今、…を期待しています。全年のオフィスの利用率は、わずか75％から77％程度です。同様の特徴を持つ現金純運営収入は、第2四半期に1.2％減少しました。利用率が低いだけでなく、負債も多い状態です。約57億ドルの純負債があり、支払いも高金利で続いています。最近、同社はオフィスローンの中でも大部分を固定金利6％以上の条件で再融資しました。そのため、高い利息コストが株主に与えられる資金を減少させています。これが、高い収益率の背後にある実際の問題です。それは配当金が悪化しているわけではなく、利用率が低く、負債が多い状況下での収入源が弱まっているということです。

業務の一環として、多戸住宅事業は99.4%が賃貸化され、ほぼ順調に推移しています。また、その物件の純運営収入も前年比で2%増加しました。これはオフィス部門の悪影響に対する相殺要因であり、オフィス部門が弱いにもかかわらず、配当が安定している理由の一つです。

この配当が実際に何のために支払われているのか

この状況を正確に理解するためには、これは収入の増加ではなく、現在の収入に関する話だということです。配当金は何年も前から上がっていません。つまり、あなたが購入するのは成長するような資産ではなく、ある程度落ち込んだ資産であり、再び回復する可能性がある資産です。もし収入の流れが続けば、11ドルで買った株は、1年前の17ドルで買った株よりも、同じ0.76ドルの収入を得ることができます。それが再投資の論理です。そして、その再投資が続く限り、この状況は維持されます。

状況が変わる要因となるのは、重要な2つの要素の悪化です。それは、オフィスの利用率が安定しないこと、または再融資コストが高くなりすぎて、わずかな利益しか得られない状態から、実際には支払えない状態になることです。FFOやAFFOの余裕がある限り、6.7％の収益率は有効な投資対象です。しかし、これはロサンゼルスのオフィス業界が回復するという期待に基づく投資であり、確実に増加する配当とは言えません。収入のために購入するのであれば、同時に回復の可能性も購入していることを理解し、画面の色よりも、実際の状況を注意深く観察しましょう。