家と指数の両方を買えないドル

家賃や食料品、学生ローンなどの費用を除いた後、もう1回の給料しか残っていない。今、2人がそのお金を受け取ろうとしている。家主は、入居者が用意できない頭金や、彼らが受け入れることができない住宅ローンの支払いを求めている。不動産投資口座については、事前に何も支払いが必要なく、家が自ら生成する利益を複利で増やしてくれると約束されている。40歳以下のアメリカ人の中で、不動産投資口座を選ぶ人が増えてきている。そして、その選択は、彼らがダッシュボードにアクセスする前から既に行われていたのだ。

この機械は設置は簡単ですが、その内部で使うのは難しいです。40歳以下の人が家族を率いる家庭においては、価格と収入の比率が上昇していきます。2019年は2.9、2024年は3.52006年のバブル期以降で最も高い水準です。この5年間で実際の住宅価格は30％上昇しましたが、若年成人の収入は9％上昇しました。3.5％の頭金を支払って、平均的な住宅を所有するための月々の費用は、30年ローン利率がほぼ2倍に上昇したことで、約1,689ドルから2,776ドルに増加しました。2019年時点では、40歳以下の賃貸住宅世帯の56％がそのような月額費用を負担できました。しかし2024年には、37％がそうすることができるようになりました。今では、購入する方が賃貸するよりも安くなっています。主要都市圏の2％また、全米不動産業者協会が発表する初回購入者への負担感指数は、70件、購入者全体で105件に対して40歳以下のアメリカ人の中で9割以上が、自分たちの世代にとって家を買うことは、親の時代よりも難しいと答えています。

ほとんどの退職金口座の明細書を読む人にとって、これはスキャンダルには見えない。むしろ、家を手放す理由として受け止められる。問題なのは、その代わりに何が置き換えられるかという点だ。かつて頭金として現金を入金していた26歳の人が、今では投資にそのお金を使うようになった。22歳以降、26歳の人々が投資口座に資金を移す割合は増加している。2015年時点で8％から、2025年半ばには約40％にまで増加する。25歳から39歳の人々の中で、2013年から2023年の間に投資口座への年間送金額は3倍以上に増加し、その割合は全体の14.4％になった。

ここでは、ライフライン・マスが確立された知識のように感じられる場所です。2000年以降の25年間で、S&P 500指数は約…の割合で成長してきました。年間8.3％配当金を加えると、平均住宅価格の年間成長率約3.7％を倍以上にする。これら2つの要因を比較すると、賃貸人には有利な結果になります。モーディーズが作成した仮定シナリオによると、15万ドルを稼ぐ二人の人々が、その差額を投資して30年後に得る収入は、おおよそ…2.8百万ドル対、家主の1.6百万ドル.

その比較を契約として捉えれば、それを実現するための条件というのは、単に規律という名前で呼ばれるだけです。住宅所有の静かな力というのは、実際には価値の上昇ではなく、強制的な貯蓄だったのです。住宅ローン支払いは、その月に投資したいと思っても、税金が優遇されるし、家を売った時には資本利益に対する控除も受けられます。しかし、賃借人が選ぶ方法では、そうしたものは全て排除され、平均的な貯蓄者が持ち続けるような自発的な移転が行われます。また、市場が10％程度の割合で継続して成長するという前提もあります。モダイズの表で勝つ人とは、30年間ずっと移転を失わない人です。ほとんどの人がそうではありません。この選択における隠された支払人とは、配偶者や株主ではなく、もう一つの自分自身であり、完璧な実行を前提とした市場に、定期的に資金を提供し続ける必要があるのです。

投資家にとっては、道徳的な要素よりも、流れの方が重要です。かつてはレバレッジされた、流動性の低い、税優遇制度の下で運用されていた資産が、今では公共株市場における構造的な投資対象となっています。一世代がインデックスファンドを購入すると、その日のうちに売却できるという状況です。価格は市場が継続的に上昇することを前提としています。一世代が同時に同じ取引を行うと、その取引が価格の変動の原因になります。そして、一世代の富が一つの不安定な資産に集中されることになります。その資産には株式市場の保護機構や、価格下落時に買い続けるための仕組みがありません。その資産の価値が下がっても、それでもまだ保険になるかもしれません。一方、インデックスは1年で30％も下がることもありますが、所有者は単に報告書を確認するだけです。

この話の最も鋭い解釈は、ある世代がアメリカンドリームを捨てなかったというものです。つまり、アメリカンドリームは彼らのお金を受け入れなくなったのです。参入の条件が高くなったのです。3.5％の利率での融資においては、頭金や手数料などの費用が増えてしまったのです。2019年には17,500ドルで、2024年には22,800ドルに上昇します。そして、40歳未満の賃貸人の中で70％は、頭金が自分が所有しない理由であると述べています。これは、月々の支払い費用よりも重要な理由です。手に入れることができない家と、どんなサイズでも購入できる指数との間で選択を迫られたとき、彼らは「使えるドアがある」という資産を選びました。それは合理的な選択でした。しかし同時に、それは一種の取引でもありました。レバレッジ、税務上のメリット、そして住宅所有による節約効果といったものが、代わりに、今世紀で最も高価な株式市場への完全なアクセスと交換されたのです。その取引の代償は今日では支払われる必要がありません。市場が完璧な取引が保証されないと判断する時が来れば、その時になって初めて支払いが必要になります。そして、頭金を指数に投じた人々は、家では得られないもの、つまり任意のものを購入したことになるのです。