割引が安全ではない：ジェイミー・ランドの無負債のセントポールオフィスが購入するものが示す収入について

9月10日、タンパに拠点を置く投資家のジェイミー・ランドが2つのオフィスビルが閉鎖されているセントポールダウンタウン地区で——375ジャクソン通りと135第5ストリートE口を通って——彼の家族が運営するダウンタウン・リバイヴル・トラストによって実現されました。この取引により、ランドは…商業用不動産の最大の個人所有者セントポールの中心商業地区にある場所で、4棟の建物が、ほぼ一続きのブロックにまたがっている。見出しに価値があるのは、面積ではなく、その価格です。そして、その価格が、どのような収益資産の安全性が実際にどこにあるかを示しています。

建物がわずかな金額で取引される方法

これが取引の内容です。タワーを所有していた、倒産した不動産業者であるマディソン・エクイティーズから購入する代わりに、ランドがその株式を買い取ったのです。約1,500万ドルの未返済住宅ローンが割引されており、合意に基づく代替所有権の手続きが完了した。— 貸し手は、自分の権利を放棄する代わりに、鍵を渡す。その2つの建物は…270,000平方フィートの面積が、ガラスの空中通路で結ばれている。、今ではランドの言葉によれば、所有されている。「現金のみ、借金なし。」彼は割引を受けていることを認めていますが、秘密保持契約の下ではその金額を明かしません。

これは3番目と4番目のタワーです。始まりではありません。最初の建物は、歴史的なファースト・ナショナル・バンクの建物です。380万ドルを費やした1年前3700万ドル以上で売れた。マディソン・エクイティーズの下に。彼の2番目の建物であるグレート・ノーザン・ビルディングが、売却された。およそ200万ドルの現金— 建物今年は1030万ドルで評価されました。このパターンは、単発の特典ではなく、一連の購入条件です。

割引はリースに関する問題であり、贈り物ではありません。

そのような状況になるのは、金融的な理由によるもので、感情的な傷つけ合いではない。これらの建物は、まだ十分な収益を得られていないのだ。ファースト・ナショナルは、およそ3分の1が占領されていました。、と共に約700万から800万ドルの遅延保守費用— 修理が必要なクーラー、エレベーター、エスカレーター。グレート・ノーザンは、約40％が埋まっていました。ダウンタウン・セントポールズ職場の空室率が37％を超えた安価な購入価格というのは、安全な収入源とは言えない。ここで問題となっているのは、引き続き解決が必要なリースに関する問題だ。

それは、ハッピーな割引と持続可能な収入源が交わる場所です。ランドは、規律正しい収入を求める人がすべきように行動しました。価格は重要ですが、それは単なる障害に過ぎません。実際に得られるリターンは、利用率の回復や、最初に建物に投じる資本の量によって決まります。貼り付けられた価格と支払い金額の差ではありません。

「現金、借金なし」こそが真の利点だ。

その構造が大きな役割を果たしているのです。マディソン・エクイティーズが崩壊したのは、オフィスが空になったというだけではありません。それは、オフィスが完全に空になるということでした。レバレッジをかけている間、と共に故創業者の未亡人が個人的に保証した融資2024年の初めに彼が亡くなった後、家賃が下がっている不動産に対して債務の支払いが迫ると、貸し手はその不動産を差し押さえ、保安官の手で不動産を売却させ、その不動産を受け継ぐ者に譲渡させることになります。この強制的な売却の時点で、不動産所有者は自分が持っている不動産の価値がどれほど低いかを思い知ることになります。

ランドは、その問題点を解消した。自由な資産状態であるため、住宅ローンや再融資の制約がなく、大口借り手が来た日には、貸し手が清算を強制する権限もない。彼は市場が安定するのを待つことができる。それが真の優位性だ。割引率ではなく、収益が再獲得されるまで資本構造を維持できるという点だ。

賭けはまだ終わっていない。それが教訓です。

注意点は、どんな収益性の低い投資にも当てはまるものです。つまり、借金がなく、3分の1または40％が賃貸で利用される建物は、賃料や運営費が回復するまではほとんど利益をもたらしません。自由な構造によって、ランドは待ち時間を乗り越えることができますが、必ずしも収益が得られるわけではありません。彼は既に認めていることですが、もし商業用賃貸がFirst Nationalの需要を満たさない場合、年末までに部分的に住宅用に転用することを検討するかもしれません。しかし、それは高コストなプロジェクトになるでしょう。州および連邦の歴史的税優遇措置、および市の税収増加による資金提供制度つまり、報酬は利用者の数や、他の人々の忍耐力に依存するのです。

不動産の項目には、ポートフォリオに関する知識も含まれています。ランドは、タワーではなく、ブロックごとに考えています。つまり、5番街にある3つの連続したブロックのうち、1つが空室状態になっても、他のブロックが稼働しているので、それはポートフォリオ全体にとって大きな問題とはなりません。また、彼は借金をせず、自己資金で運営しているため、待つこともできます。つまり、彼は時間を借りるのではなく、忍耐を持って対処しているのです。

収入を重視する読者にとって、キャリーアウェイとは、価格が魅力的に見えるときに、劣化した資産を評価するための手段です。価格が下がるということは、疑問を投げかける理由であり、答えではありません。ここで言う「収入源」、つまり利用率が健全かどうか、そして資本構造が資産の修復を支えることができるかどうかを考えるべきです。ランドの建物は、第二のテストにおいて高得点を得ていますが、第一のテストではまだ問題があります。割引価格によって、それらの建物は興味深くなりますが、再び収益を生み出すことで初めて、実際の収入が得られるのです。