セルフストレージの宣伝の中に隠された安価な保管サービスの販売戦略

9月11日、バンクーバーやカムロープス周辺に施設を持つカナダの運営会社であるNationWide Self Storageが「ビジネスストレージ・アドバンテージ」プログラムを、より多くのユニットサイズに対して拡大しました。4つの市場の各場所に、より大きなユニットを追加することができます。提供される内容は非常に充実しています。最初の4週間は無料で、その後の賃貸費用が10％割引になります。事業が条件を満たしている限り、特定の商品については100ドルまでの移動用品クレジットが提供されます。

地域的な割引プログラムというのは、単なるプレスリリースの注釈のようなものに過ぎない。よく見ると、今年のセルフストレージ業界を左右する唯一の問題が明らかになる。それは、企業や家庭が急に多くの保管スペースを必要とするためか、それとも、既存の施設を埋め尽くすために運営者が料金を支払うためか、ということだ。両方の立場から見た場合、同じ証拠が逆の意味で解釈される。そして、NationWide自体がカナダ国内の収入信託制度を通じて資金を調達しているため、直接購入することはできない。したがって、その解釈には大きな意味がある。

共有された事実

これが双方が署名する記録です。

NationWideはカナダが所有しており、米国の小口投資家にとっては、通常の意味での投資対象とはなりません。民間特例市場信託プログラムを通じて資金を調達する。その新しいプログラムは、商業スペースを借りるのではなく、在庫や道具、設備、記録を保管する小規模企業を対象としています。これは8月に開始されたものです。彼らの取引は、10×10のスタートアップボックスだけでなく、より大きな商業用ユニットとの関係が多い。.

セクターレベルでは、運営データは実際的ですが、範囲が狭い。第2四半期には、業界の稼働率がわずかに上昇し、賃貸料も約0.5％増加しました。また、入居者数と退去者数の差も、5年間で最も高い水準に達しました。改善は、テナントが減ったことによるものでした。、さらに増加することはない。新規購入量は、4年連続で減少している。一方、新築工事も急減している。2026年には在庫の2.4％に達すると予測されており、これは3.0％から低下したものです。また、長期的な目標である4.2％には遠く及ばない数値です。.

株価面では、最大手のPublic Storageの株価は約296ドルで取引されており、株配当率は30程度、EV/EBITDAは19程度です。最近は下落したものの、今年は約14％上昇しています。Extra Spaceの場合も同様の配当比率で、配当利回りは約4.7％です。CubeSmartの場合は少し安くなっています。これらの価格は、収益が低水準で成長している企業にとっては安すぎる値段です。

第1ラウンド——ブル：割引は、顧客獲得に役立つ

雄牛の場合、最良の状況とは、これが健全で成熟した産業が行うべきことだということです。事業用テナントこそが成長の原動力なのです。1万平方フィート未満の小規模な工業用空室は、約2.8%である。ですから、商業スペースを利用できない請負業者やオンライン販売者は、マイクロウェアハウスとして倉庫を利用するのです。これらは長期間利用され、より高い収益が得られる顧客です。保管施設が半永久的な利用形態へ移行したことで、2017年時点での平均賃貸期間は9～14ヶ月であったものが、現在では18～19ヶ月に伸びている。.

そう考えると、4週間の無料期間と10％の割引という条件は、テナントが継続して利用するにつれて収益が増加することを考えると、低コストの顧客獲得策です。オペレーターたちは、長期で固定費の多い借り手に対して、年間8％～12％の割引を加えることができると報告している。部屋を自社の事業の一部として扱う企業です。そして、供給側はついに事業者にとって有利な状況になります。新築工事が在庫の2.4％にまで減少し、建物のコストも急騰しているため、既存の施設は、パンデミック前の過剰建設以降、これまで以上に競争圧力を受けない状態になります。

ブルーがこのラウンドを勝ちます。需要が安定しており、供給が減少している場合、長年圧迫されていた価格設定の力が戻ってきます。今日の割引は、1年後には安価に見えるような事業への入門料です。第一ラウンドはブルーのものです。

第2ラウンド――熊の場合：割引が重要なポイントです。

その熊の答えは、このプログラムは全く成長のシグナルではないということです。それは、業界の実情がマーケティングの形で表現されているだけなのです。回復は、退去者数が1/4減少したことであり、新規入居者数も4年連続で減少しています。2026年初頭、新規顧客に対して提供されるストリートレートは、前年比でわずか0.3％しか増加しなかった。4つの異なる市場で最初の1ヶ月間無料提供を行っているオペレーターは、入居者が列を作っているということを意味していません。それは、自然な需要が不足しているため、利用者を獲得しようとしているだけです。

そのクマは、マイクロ産業用スペースの存在は確かだと認めるが、その価値がどれほどかについては疑問を持っている。ビジネステナントは固定されているかもしれないが、弱い市場では交渉可能で移動可能なものでもある。だからこそ、事業者は割引やインセンティブを利用するのだ。4週間の無料期間や10％の割引で採用されたテナントは、価格設定の力を持っていない。それどころか、価格設定の力とは逆の状態だ。NationWideが8月に行ったプロジェクトも、高級産業用スペースだけでなく、一般的な10×10メートルのスペースを埋めるために同じ手法が使われていることを示している。

今、この株価を安定化させる必要があります。パブリック・ストレージの場合、後続の利益に対する評価額が約30倍、EBITDAに対する評価額が約19倍であり、今年は14％の上昇となっています。つまり、この株価は「安定化」のために設定されているわけではなく、賃貸収入の持続的な増加を期待して設定されているのです。現在の基礎データから見ると、安定化が望ましいのであって、急増は望ましくないです。二桁の評価倍数と半ポイントの成長率との間の差が、売り方の誤差範囲であり、その幅も大きいです。次は売り方の番です。

価格が求めるもの

では、誰がその負担を背負うのでしょうか？ブルは新たな需要が必要です。正の方向に進むためには、入居者数の増加や家賃の上昇が求められます。これは妥当な道筋ですが、実際にそうなるかどうかはまだ確かではありません。クマは現在の進行状況を維持するだけでよいのです。それは、緩やかな成長、高い価格帯、そして「回復」が主にテナントが留まることによるものです。

同じ事実で、2つの賭けです。証拠からすると、近期的な見通しは「熊の見方」に傾いています。改善は確かですが、それは攻撃的なものではなく、むしろ防御的なものです（人が減るのではなく、人が増える）。そして、価格も既にその攻撃的な側面を反映しています。企業は問題なく機能しているかもしれません。倉庫業界は長期にわたって安定した、高収益の業界です。しかし、この倍率で取引される株価には、失望する余地はほとんどありません。

その判断は、その業界の構造が示す通り、まさに分かれている。ビジネスは上昇傾向だが、現在の価格では株価は下落している。運営状況は良好で、最も重要な指標において改善が見られている。供給が減少し、賃貸契約期間も長くなっている。しかし、公的REITの価格は、回復が起きているかのように動いているが、実際には状況は悪化しているだけである。今日の数値において、より良い結果を得るための競争では、 Bearが期待値に対して優位に立っている。

逆転条項

この「熊の呼び声」は、一つの明確な条件に基づいています。それは、新たな需要が不足状態で続くということです。もし次の2四半期で、新規顧客の数が増加し、市場価格が低い単位数を大幅に上回るようになったら、その時点で回復は単なる維持的な状態ではなく、実際の成長になります。そうなれば、供給面の好材料が、ブルーの真の価格設定力を生み出すことになり、今日のプレミアム価格は、成熟した優勝株の適切な価格になるでしょう。

ブルーの最も明確な兆候は、テナント側から読み取れる同じスイッチです。もし運営者が、月無料や割引プログラムを拡大するのではなく、切り捨てることを始めたら、需要の不足は終わります。その時まで、4つの市場で月無料の制度が続くというのは、依然として業界が空室を買い取っている状態であり、その価格は市場が既に支払ったものです。