セルベルスは融資機関を作り、それを不動産として売却した。

セルベルスという会社は、壊れた品物を買い取り、部品として再販する事業で名を馳せた会社です。ウィキペディアの概要によると、金融危機時に負債問題に直面し、クライスラーやGMACと共に苦境に立たされました。また、いくつかの病院との契約も失敗に終わりました。ですから、火曜日に、5年間かけて築き上げた、ほとんど誰も知らない会社を売却すると発表したのは少々奇妙なことです。16億ドル.

その店はテネット・エクイティという名前で、アメリカのネットリース不動産業者です。購入者はCBRE投資管理社であり、これは大手商業仲介会社の一員です。この組み合わせは、破産状態から回復した企業が、安定した収益を得る不動産管理会社を引き継ぐというものです。テネットが実際に何であるかを理解すれば、この組み合わせが意味があることになります。実際には、テネットは不動産会社ではありませんでした。単なる融資会社に過ぎないのです。

ここがコツであり、それが全ての資産クラスです。トリプルネットリースでは、テナントが賃料を支払います。そして不動産税、保険料、維持管理費などです。「家主」は屋根の修理などをする必要はありません。彼らはたくさんのお金を受け取り、理想的な状況では、リース期間が終わるまで、建物のことについて考える必要はありません。だからこそ、これらは債券のようなものとして販売されているのです。しかし、実際に保険がかけられているのは、不動産自体ではないのです。

あなたが保証しているのは、テナントが今後10年や20年間、家賃を支払い続ける能力です。ネットレッスは、不動産の形で資金を調達することです。オーナーは、建物そのものではなく、信用に基づく約束を購入したのです。

それはクレジット業界の仕事であり、そのためセルベルス社の企業クレジット部門がその事業を運営していました。セルベルスと2人のネットリース業界の経験者たちが2021年にテネットを設立し、5年間で成長していきました。200件以上の不動産があり、約1200万平方フィートに及ぶ39州に拠点を持ち、26の業界にわたって65以上のテナントが存在する。これは「貸借返済型」のネットリースの形態であり、運営会社が倉庫や店舗を所有し、それをテネットに売却し、その後長期契約を結んで引き続き利用するというものだ。そうすることで、会社は資金を生産性向上や借金返済に使えるようになる。一方、テネットは不動産を担保とした年金を受け取り、中間市場企業の信用によって支えられる。

Cerberusのグローバル企業信用担当責任者であるボブ・ダベンポートは、この分類を一言で表現しました。「ネットリース資産クラス」というわけです。企業信用と不動産の交差点に座っている「それがこの取引の本質です。Cerberusは、同じ一連の契約書を信用の観点から見て、融資記録を作成しました。一方、CBREは不動産の観点から同じ一連の契約書を見て、収入源を得ようとしています。同じ機械を使っても、二人の会計士がそれを異なる方法で解釈しているのです。」

それが、価格がお金の動きというものよりもあまり重要ではない理由です。機関投資家たちは、ブルーオウルやカーライルによる購入から、ゴールドマン・サックスが4億1千万ドルでLCNキャピタルパートナーズを買収するという契約に至るまで、ネットリース投資に積極的に参加しています。取引量も増加しています。2026年の中間までの1年間で、570億ドル近くになる。14％上昇——そして、トレードの計算はかなり安定している。純賃貸のキャップレートはほぼ一定である。6.9%4.5％の10年物トレードバックと比べて、この差額は、建物が老朽化したことによる損失ではなく、賃貸借契約の期間や信用度に対する報酬として投資家が受け取るものです。

しかし、小売業者としての観点から見ると、これらすべてに共通する実際的な問題があります。それは、テネットを購入することは不可能だということです。つまり、それは単にある私的資産から別の資産へと移動するだけです。代わりにできることは、公開されている投資会社、つまりネットリースREITを通じて、その経済システムを所有することです。例えば、Realty Income（STORE Capitalを買収した会社）、W.P. Carey、NNNなどです。私的取引と公開株式は、同じものです。つまり、単一のテナントが所有する不動産を、運営会社にネットリースして提供し、長期の賃料を得るという仕組みです。

私的な取引内容から、その動物がどの程度価値があるか、そしてその信奉者たちが何を期待しているかがわかります。しかし、実際のリスクがどこにあるかもわかります。そのリスクは、建物自体にではなく、テナントのリストにあるのです。マシューズ家が市場について書いた記事では、特にそれについて注意を促していました。「合成信用リスク」— 非常に良い建物ですが、その運営者は事業モデルが弱まっている状態です。悪い場所にある空き店舗は問題ですが、経営が困難になっている「健全な」店舗の方が、実際に業績を下げる原因となります。なぜなら、その店舗全体は、テナントが支払う金銭に依存しているからです。

これが、16億ドルという金額を捉える方法です。これによって、その業界を見る視点が変わります。今、どの人がその不動産を所有しているかに囚われないでください。実際に賃貸料を支払っている人が誰か、彼らの信用状況はどうか、そしてリース契約が適切な割合で継続されているかどうかを見てみましょう。Credit ShopであるCerberusがTenetをそうやって作り上げ、不動産業者が欲しがっていた時に売却したのです。次にその不動産を握る人が誰であろうと、それは単なる債券ポートフォリオに過ぎません。ですから、壁の高さではなく、借り手をチェックすべきです。