ブーマー・エクイティ・ドミナンスにより、2026年の供給不足のリスクが隠されている。このリスクによって、市場のコンセンサスが崩れる可能性がある。

何十年にもわたって、定番のアドバイスは「早めに購入し、価値が上がるまで保有し、その富を活用する」というものでした。ベビーブーマーにとって、この方法は非常に効果的でした。彼らは価格が上昇している市場に参入し、長年にわたって保有することで、巨大な資産を築き上げました。今日では、そうして蓄積された富が市場を動かす原動力となっていますが、同時に、それには一定の限界があるという事実もあります。

これらの数字は、ビーバー世代の力に基づく市場の共通認識を示しています。現在、ビーバー世代が占める割合は…全住宅購入者のうち、42％これは、ミレニアル世代が持つ支配的な立場です。この世代は、単に購入するだけではありません。彼ら自身が主な販売者でもあります。売り手のうち、52％彼らの利点は明らかです。彼らは、過去最高レベルの住宅資産を持っているため、若い買い手には到底敵わないような大きな頭金を出すことができます。典型的なボーリング世代の買い手は、長期にわたる住宅価格の上昇によって得られた財政的な柔軟性を持って市場に参入しています。

このような状況では、期待のギャップが生じてしまいます。市場は、このベビーブーマー世代による富の移転が持続的で再現可能な現象であるという考えを反映しています。一般的には、この世代の資産を持つ買い手たちが引き続き需要を牽引し、在庫を吸収し、価格を押し上げると考えられています。しかし、これは限定的な富の移転に過ぎず、次の世代のためのモデルではありません。データによると、初めて株式を購入する人々の割合は、45年来的に最低水準の21％にまで落ち込んでいます。これは、ベビーブーマー世代が自分の資産を使って株式を購入した結果であり、市場は資産を持つ人々と持たない人々の間で大きく分かれてしまっています。

核心的な論点は、このベビーブーマー世代の優位性が、彼らの独特な歴史的地位に起因するものであり、将来の指針ではないということです。期待のギャップがあるのは、この特定の世代が長年にわたって築き上げてきた資産を、今や市場から排除されている若い買い手が再び取得できると仮定しているからです。この戦略は、すでに資産を持っている人には効果的ですが、新規参入者には適用できません。市場の共通認識では、ベビーブーマー世代の購買力が考慮されているものの、その力が集中しており、限られているという事実は考慮されていません。

なぜアドバイスが効かないのか：サンドバッグド・ボーマー戦略

ブーメラーの戦略が、若い購入者を惹きつけられないのは、一つの障害があるからではなく、市場全体の期待が新たな、埋められない隔たりの周りで再設定されているからです。若い家庭の人々が考えるのは「金利が下がるのを待つ」ということですが、実際には、供給が限られている中でのゆっくりとした再平衡が求められています。現実的な状況は、世代間の財産格差であり、そのため、従来のアドバイスはもはや無効になってしまいます。

主な障壁は、循環的な要因ではなく、財政的な問題です。市場のコンセンサスでは、若い購入者がやがて追いつけるという見通しがありますが、実際のデータを見ると、世代間の格差が明らかになっています。今、収入のピークを迎えている年配のミレニアル世代は、実質的に最も高収入を持つ住宅購入者となっています。平均的な世帯収入は132,700ドルです。彼らは、最も大きな家を購入し、自分の資金を使って、より良い住宅に住むことができます。一方、若いミレニアル世代やZ世代は、市場がそうではない状況に直面しています。初めて購入する人々は、全体の購入者のわずか21％に過ぎませんでした。これは、極めて低い水準です。これは一時的な経済的困難ではありません。実際には、バブル世代からミレニアル世代への資産の移転がすでに起こっており、若い世代には、それに匹敵する財産を持つ余地がまったくありません。

これにより、一種の「サンドバッグ化された優位性」が生まれます。ビーバー世代やミレニアル世代の成功は、過去数十年間に低価格で購入された住宅や、キャリアの頂点にある収入の結果です。しかし、今日市場に参入する人々にとっては、このような戦略を適用することはできません。彼らの高い収入や大きな住宅は、特定の歴史的な状況によって生じたものであり、再現可能なものではありません。市場は、このような限られた富の移転を恒久的な特徴として認識していますが、実際にはそうではありません。若い買い手に対して求められているのは、既に所有している人々にしか不可能だった戦略を再現することです。

市場の将来の動向について、経済学者たちは、段階的な再バランスの進行を予想しています。主任エコノミストのローレンス・ユンは、こう述べています。2026年には、全国での住宅売上が約14％増加する見込みです。価格は、約2％から3％程度しか上昇しないでしょう。これは、インフレ率に合わせて徐々に価格が上昇するという状況です。これは、急激な価格崩壊を招くことなく、ゆっくりと供給が回復していく状況です。つまり、初めて住宅を購入する人々にとっては好都合な状況ではありません。「金利を待つ」という考え方は、この現実から目をそらすものに過ぎません。金利が下がっても、それでも価格は上昇し続けるでしょう。3月時点での、30年固定金利の融資利率は6.081％です。根本的な問題は、在庫不足と、より裕福で株式が豊富な買い手からの圧倒的な需要です。この市場は、後ろに残された若い世代のために、迅速に商品を入手できるような状況ではありません。市場は、ゆっくりと物事が進むように設定されているのです。

価格が付けられないもの：未満足な需要と供給の問題

市場のコンセンサスでは、緩やかで安定した再配置が起こると予想されています。経済学者たちは、そうなると予想しています。2026年には、全国での住宅売上が14％増加すると予測されます。そして、最小限で2％から3％の価格上昇にとどまるだろう。この見方は、現在、株式を利用して購入している現役世代が続ける一方で、初めて投資を行う人々は排除されるという前提に基づいている。しかし、これは、抑えられてきた需要や、世代間での財産の移転が将来の販売に影響を与える可能性を見落としているかもしれない。

この遅延した入居のコストは、純資産の損失として測定されます。研究によると、32歳までに初めて住宅を購入する人々は、大きな損失を被ることが示されています。50歳になる時点で、純資産が22.5％増加します。40代まで待つ人々と比べると、30代に差し掛かっている人々にとっては、これは長期的な財政的安定に対する大きな打撃です。市場の動向は徐々に回復すると予想されていますが、実際には、多くの人々が、財産を築くための主要な手段から外されてしまいます。この状況は、条件が改善されると、需要が急増する可能性があります。そうなると、何が手頃で実現可能なものかという期待も再び生まれるでしょう。

しかし、もっと大きなリスクは、供給不足です。市場はわずかな不足を前提として設定されているものの、それは売り手からの住宅の安定した供給にかかっています。この供給を担っているのは、ベビーブーマーたちであり、彼らこそが最大の売り手グループです。もし経済的不確実性や健康問題、または単に現在地に留まりたいという理由で、彼らの売却ペースが遅くなると、住宅の供給が絶えなくなる可能性があります。そうなると、需要者が少ない住宅を競争して買うことになり、価格は下がることになります。これは、安定した、緩やかな成長という一般的な見解に反するものです。

このような状況では、すべての人々の期待が再計算されることになります。供給不足により、移動できる余裕のある買い手にとっては市場がさらに競争的になります。一方で、資産を持たない人々は市場から排除されてしまいます。これは、若い家庭たちの懸念を実現するものであり、富の移動が終わるという見方を持つ人々から「噂を信じて購入する」という行動が起こり得ます。市場は、ベビーブーマーが支配的になることを考慮して価格を設定しているものの、その供給チェーンの脆弱性については考慮していません。もし売り手が止まったら、全体的な期待のギャップが崩れる可能性があります。

実用的なヒント：期待のギャップを埋める方法

市場の共通認識は明確です。2026年には、供給側の要因によって、市場のバランスがゆっくりと変化するだろうということです。しかし、購入者にとっては、その共通認識は単なる出発点に過ぎず、実際の計画ではありません。真の課題は、現在の価格設定と、まだ実現可能な範囲との間のギャップをどう埋めるかということです。

若い購入者にとっては、「早めに購入する」というアドバイスは無効です。なぜなら、市場では既に、彼らが再現できないような世代間の資産移転が行われているからです。期待のギャップはあまりにも大きいのです。実際には、株式の要件を避けるような別の戦略に焦点を当てるべきです。すべての購入者の4分の1は、贈り物に頼っている。購入を行うための資金を調達する方法が、変化していることを示しています。これは単なる一時的な対策ではなく、新しい戦略です。共同購入や家族の支援、競争の少ない市場での住宅の購入などは、第二の選択肢ではありません。それらは、供給や資本の問題を無視する「利率を待つ」という考え方に対する、必要な対応策です。

年配の購入者にとっては、彼らの優位性は限られており、彼らの行動が次の段階を決定づけるでしょう。市場は彼らの優位性を考慮して価格を設定していますが、彼らの売却行動が供給制約のある市場に与える長期的な影響については、まだ考慮されていません。もし多くの売り手がそのまま残るなら、「わずかな住宅不足」が悪化し、さらに多くの購入者が排除される可能性があります。そうなると、供給不足が発生する可能性があります。したがって、戦略的には、より広範な市場の影響を考慮する必要があります。今すぐ売却することで、在庫がまだ少ない状態でも、市場の流動性や価格の安定を維持することができます。これは、長期的には全員にとって有益です。これは、個人のタイミングとシステム全体の健全性との間の妥協点です。

最後に、市場の固定化効果を試す可能性のある要因にも注意しましょう。例えば、住宅ローンの金利が継続的に下がるような状況です。3月時点で、30年間にわたって適用されるローンについては、平均で6.081％の利率が見られました。これは重要なポイントです。経済学者たちは、金利が下がることを予想しています。より多くの購入者を対象にすることができます。そして、売上を向上させることができるでしょう。これは、現在の「成長が遅い」という認識に対する直接的な挑戦となるでしょう。もし金利が低く続き、在庫が急増しないなら、買い手の期待値を再調整せざるを得なくなるかもしれません。そうなると、若い家庭の懸念が実現され、有限なチャンスを逃すことになる人々が、「噂に乗って購入する」という行動を取る可能性があります。市場は長期的な成長を見据えており、今はそのための準備が整っているのです。カタリストは、潜在的な急成長なのです。