どのバークシャーがアパートローン会社MF1を買収しているのか

まず明らかにすべきことは、これがどの会社の事業かということです。なぜなら、「ベルクシャー」という名前は、2つの全く異なる会社が所有しているからです。その2社とは、ボストンの会社であるベルクシャー・レジデシオン・インベストメンツです。1966年にジョージとダグラス・クルプ兄弟によって設立されました。それを管理しているもの34十億ドルの米国の住宅不動産機関投資家のためにです。そして、バークシャー・ハサワーもあります。これは保険業界や鉄道業界、年会事業を手がけるオマハの巨大企業です。彼らは別々の会社です。もし、この話が後者に関するものだと思っているなら、間違った情報を読んでいることになります。 実際の取引内容は次の通りです：バークシャー・レジデシェンシャルは、MF1プロセスLLCという多戸住宅ローン貸し出し会社の残りの株式を購入することに同意しました。MF1は、2018年にベルクシャーとスコット・ウェインバーンによる50対50の合弁事業として立ち上げられました。ニューヨークの不動産信用会社Limekilnの創業者です。契約が成立すると、MF1はベルクシャー社の完全子会社となります。2018年以降、多世帯住宅ローンで約320億ドルが発生した。購入価格は明らかにされていません。Limekilnの従業員のほとんどがBerkshireの従業員になる予定です。これは、売り手側の運営チームが買い手側のスタッフに移行するという意味です。 これらを気にする理由は、MF1が実際に何であるかということです。それは…と説明されています。プライベートラベル多世帯住宅ローン提供業者としてのリーディング企業であり、商業不動産担保付ローン債権の発行大手でもあります。、またはCRE CLOsです。「プライベートラベル」というのが重要なキーワードです。つまり、MF1は、一般的な住宅ローン貸し手が行うように、政府が支援する住宅ローン会社であるファンネイ・メイやフレディ・マックに自社のローンを販売していないのです。その住宅ローンにおいて、大部分の資金はCRE CLOに組み込むことで調達されている。そして、その証券を機関投資家に売却し、その収益を使ってさらに多くの融資を行うのです。

そのループを実行すれば、オリジナルローンからセキュリティティ化されるシステムが生まれます。つまり、アパートのローンを集めてCLO債に変換し、その債券を販売し、再び融資を行うのです。これは新しい金融手法ではなく、古くからある民間信用のセキュリティティ化の手法に過ぎません。ただ、その選択肢にはリスクがあります。なぜなら、ローンが他に行き場がないため、セキュリティティ化市場が開いている限り、このプラットフォームは融資を行い続けるしかないからです。 しかし、市場は開かれていませんでした。2022年に連邦準備銀行が金利を上げたとき、多戸住宅の価値が下がり、CLO市場も混乱しました。その影響はMF1自身の帳簿にも現れました。2023年8月時点で、約110億ドルの返済義務がある借入金のほぼ半分が、監視対象または滞納状態にありました。この会社は、経済的に困難な状況にあるアパート開発業者たちに融資を行う際、好ましい貸し手でした。つまり、高レバレッジのローンを使って積極的な購入活動を行う業者です。 この取引の目的は、このシステム全体を支配することです。取引が成立すると、バークシャー・ハサウェイはMF1の全てを所有することになります。つまり、セキュリティ化された資産や、現在保有しているローン資金も含まれます。もはや、決定を共有する共同事業パートナーやリスクを共有する相手はいません。アパートローンを提供し、それをCLO債に変換する企業は、完全子会社となります。 これは単発の取引ではなく、独自のブランドで順次発行されるものです。2022年1月には…MF1は、アメリカの24か所の市場にまたがる38件の不動産を背景として、第8回のセクリティ化商品であるMF1 2022-FL8を発行しました。それは、大規模に運用される機械の姿です。つまり、個人融資業者がアパートローンを流動性証券に変換するということです。そして、その市場は、そうした取引を可能にする力を持っているのです。 ですから、その取引を見るときは、名前ではなく、その仕組みを見るべきです。不動産投資会社が、個人ラベルの多家族融資・証券化プラットフォームを一つの完全子会社に統合し、それを構築してきたパートナーを買収しているのです。この話にはオマハなんてものはありません。単に、賃貸融資機械であり、そのローン帳簿、そしてそれに依存する証券化市場があるだけです。今は一人の所有者が所有しています。