アパートの再建は、従来のAクラスにとどまらず、報酬を得るREITへと拡大している。

3年間にわたり、アパート型REITから収入を得る人々は、2つの逆の動きを見てきました。つまり、賃貸料が引き続き増加している一方で、新規供給が大量に出回ったため、株価は下落していました。しかし今、市場の状況は変わりました。全国적으로では再び賃貸料が上昇しており、市場の状況も「Aクラス以外の範囲まで拡大している」という方向に変わりました。収入を得る投資家にとって重要なのは、この変化が自分が配当を受け取る建物にも影響を与えているかどうかです。つまり、公開されているアパート型REITの多くが存在する市場の中央部で、最も高い収益率が得られる場所です。

ターンが実際に起こっており、それは供給の問題です。

全国の数値が逆転しました。家賃相場は0.7％上昇し、実質家賃は0.8％上昇した。2026年第2四半期は、3年間にわたって供給過多が賃料を下押ししていた状況の後、再び好調な四半期となりました。この圧力の原因は尽きつつある。新規の供給量が減少しているからです。2024年には約70万単位が生産され、今年は推定で42万1千単位になると予測されている。一方、空室率は8％を超え続けている。新しいアパートが増えることで住宅価格が上昇する必要はない。必要なのは、水の水位が下がることだけだ。

しかし、回復はK字型の形をしています。

見出しには掲載されていない部分ですが、すべての主要なトラッカーによると、その回復は選択的であり、広範囲ではないということです。業界データ会社のRealPageが集計したデータによると…Aクラスは1.9%、Bクラスのアパートは、Cクラスは2%減少した。前年比で見ると、そうです。一方、CoStarの星評価付きデータによると、最も安い階層の成長速度が最も速いことがわかります。2つの大企業がどちらが優位にあるかについて合意できないということは、単なる計算の誤差ではありません。それは、市場が不安定で不均一な状態であることを意味します。

「Aクラスを超える」ということが実際には何を意味するかを理解するためには、Bクラスが何であるかを知る必要があります。それは、中間市場の厚い板のようなものです。調査されたアパートの50％から60％そして、ストレスがかかると、その構造は半分に分かれてしまいます。上側の部分は、Bプラスと呼ばれる部分で、インフレの影響を吸収し、現在はAクラスの動きに合わせている状態です。下側の部分、つまり30〜40年前に建てられた建物は、さらに悪化しており、Cクラスの地域では、賃料が15四半期連続で下落しています。この拡大は実際に起こっていますが、それは中間層の上の方、雇用成長が期待される地域でのみ起こっています。安い価格帯には広がっていないのです。

2つのREITが、どこに転機があるかを示している

NexPoint Residential Trust（NXRT）は、中規模市場を所有しています。サン・バレーの他のアパートそして、これは非常に深刻な状況です。約9％の配当収益率であり、株価も52週間の安値を数セント上回っています。つまり、昨年は約30％下がっています。画面を見ると、「市場は配当減額を予想している」という典型的な様子です。収益源が逆に破壊されているのです。前年は0.51ドルだった季節的配当が、今は0.53ドルになっています。運営資金による補填が1.12倍— 現金収益におけるREITの基準値では、減価償却費が再計上される。第2四半期には、コアFFOの1.25倍となる。これらの利益率は1年前より低くなっている（1.31と1.39）。また、同じ店舗での純運営収入も2.9％減少している。しかし、主要な指標は好転している。稼働率は93.6％に上昇し、特約契約による賃貸料の割合は第1四半期から第2四半期にかけて55.6％から27.7％に低下した。7月には、複合的な賃貸契約の解消もあった。プラスに転じました——30ベーシスポイント——2025年初頭以来の初めてのプラスの値です。つまり、それは事業レベルでの回復であり、プレスリリースに記載されるような内容ではないのです。

インデペンデンス・リアルティ・トラスト（IRT）の場合、利益計算書上でその増加がすでに表れている。同社はアトランタやメンフィスといった主要都市外の都市にある、価格が低いアパートを所有している。彼らの四半期配当は0.18ドルであった。1.5倍に上回るレベルで、1株あたり0.28ドルのコアFFOが含まれている。— 64％の配当。同店の純営業収入はこの四半期に1.2％増加し、合計賃料は1.6％上昇しました。また、経営陣も…年間の同店舗NOI予測値を1.5％という中点に引き上げた。フィッチは、同社に関する見通しを「ポジティブ」に変更した。そのため、約4.3％の費用がかかる。

高級なエンドユーザーがその対比を生み出している。クラスAの沿岸地域事業者であるアヴァロンベイは、FFOが前年比1.4%増となったと報告し、有効家賃の上昇に伴い、今年の同店舗の業績予想を引き上げた。また、同社は現在…71十億ドル規模のエクイティ・レジデシオンとの全株式合併3.8％程度の配当金を得るだけで済むのです。その配当金が、過剰供給の状況を乗り越えられるかどうかは証明する必要がありませんでした。Aクラスの株式の回復は疑いの余地がありませんでした。単に供給量の増加が遅れているだけです。

リスクが存在する場所

これらは、アパートの収益率を高めるための特別な措置ではありません。データ上の不一致を真剣に受け止めましょう。もし市場が停滞したり、雇用市場が悪化したり、借入コストが上昇したりすると、高い収益率を持つ企業が最初に影響を受けます。NXRTのレバレッジは、純債務が企業価値の69％に達しています。経営陣は、配当を維持しながら、年間の核心FFO目標を2.45ドルという中間値に下げました。また、同社のNOIは今年もわずかにマイナスです。そして、このクラス分けの目的は、成長している市場においてBプラスのポートフォリオをカバーすることであり、弱い状況にある40年前のCクラスの建物に集中しているREITではありません。そこでは、価格の下落だけでなく、他の対策も必要になります。

収入投資家がこれをどう使うかというと…

Kを実際の行動に変えてみましょう。業界で最も高い収益率を求めて購入するのはやめましょう。そして、株価がどのように動くかを考えてから購入するべきです。Bプラス以上の水準であれば、雇用成長が期待される市場においては、より良い状況になります。その後は、株価だけを見るのではなく、配当金の将来を予測する2つの要素、つまりコーポレーションの財政状況と、先導指標であるリース契約の解消や譲歩などを注意深く観察しましょう。もし、市場価格が悪化している中でも、配当金が安定した水準にある場合、低い価格は、より良い条件で将来の収入を得る機会になるのです。

これが、上中級階層向けアパート投資用不動産の現状です。ただし、一つ条件があります。供給が増加し、RealPageが2027年までに賃貸収入がパンデミック前の水準に戻ると予測しているものの、実際に同社のNOIが次の2〜3四半期で改善するかどうかが重要です。IRTの向上した予測やNXRTが2025年初め以来初めて正のリース取引を記録したことから、この拡大は実際に起きていると言えます。もし停滞したら、分割を守り、最も弱い市場を抑えるべきです。