代替収入REIT：最大の株主が帳簿価値以下で出資し、配当金は安全ではないと呼びかけている

「フォーム8.5（EPT/RI）―代替収入REIT Plc」という見出しのためにクリックしたのであれば、その書類を単なるニュースと混同してはいけません。その記録内容は、通常の日々の取引に関する開示情報に過ぎません。主たる取引業者であるショア・キャピタルは、提出する必要がある。一方、Alternative Income REITは現在、買収オファーの期間中にあります。しかし、その文書の背後にある実情は、収益投資家にとってはずっと興味深いものです。AIREの最大の株主が、自社全体を現金で買収しようとしているのです。その時点での価値は、帳簿価値よりも約16％割引になっています。また、他の株主に対しては、受け取っている配当金は信頼できないと言っているのです。

アレクテンティブ・インカムREITは、イギリスの小規模な投資信託会社です。不動産投資信託会社であり、レジャー、医療、学生向け住宅などの専門分野における20件の物件つまり、その会社の全業務は配当金の支払いだけです。目標とする配当金は、年間1株あたり少なくとも5.6ペンスである。最新四半期の1.4ペンスの配当金も、以前と同様に、取締役会は十分な収入であると述べています。70ペンス近い価格で、5.6ペンスという目標値を達成する場合、その配当利回りは高い単位で数値になります。

入札者はまた、最大の株主でもあります。

求婚者はグレンストーンです。彼もまた、小規模なREIT企業であり、現在、同じく一定の持分を保有しています。AIREの株式の約27.6％2025年後半、66.5ペンスの提示価格で入札が行われましたが、取締役会はそれを拒否しました。6月12日には、1株あたり70ペンスという正式な現金買い取り価格が提示され、その価値は約5630万ポンドになりました。7月6日には…見出しが71.4ポンドに上昇し、約5,740万ポンドの資金が必要となりました。この資金はハンデルスバンクからの4,500万ポンドの融資によって賄われます。しかし、見出しはその数字を大げさに表現しているだけです。グレンストーンの提案は…記録日における保有者が受け取る配当金の額によって減少するつまり、第4四半期の1.4ペンスの配当を受け取る人は、実際には1株あたり70ペンスしか得られないということです。NAVに対して、取締役会の報酬は約83ペンスです。つまり、AIRE自身の書籍に記載されている価値と比べて、約16％の割引になります。また、これが始まる前日の株価よりもわずかに高い程度です。つまり、買い手は、何の追加費用もかけずにその会社を支配しようとしているのです。

実際、配当金が危険な状態にあるのでしょうか？

ここに道の分岐点があります。グレンストンの、価格を市場価格より低く設定すべき理由は、AIREがその利益を維持できないからです。配当金が不確実だと言われています。そして、もし入札に失敗した場合、資本を元に戻すための管理された段階的な撤退を進めると脅される。取締役会の答えは数字だ。配当金が…利益の約136％がこれに充てられている、先ほど終了した年度の目標が達成されました。純資産価値は安定しており、全体的なリターンもプラスでした。もし、収益源が本当に低下しているのであれば――つまり、保険の保険金が減少し、レバレッジが上昇したり、資産価値が低下しているという状況であれば、ポートフォリオの評価もそれを示しています。しかし実際には、保険金は100％を超えており、帳簿価値も無事です。価格が下がっているのは、買収やガバナンスの問題によるものであり、数値で表されている収益源が機能不全しているからではありません。

投票の計算が実際のリスクなのか。

つまり、収益率は正当なもののようです。収益率がカバーできないリスクは、構造的なものです。グレンストンの提示価格は、受け入れがあれば無条件になります。投票権の50％以上――90％ではない。そうすれば、残る人々全員を強制的に買収することができる。9月4日から、受入量と既存の保有量を合わせると、約49.89％になりました。ちょうどそのラインに近いところで、締め切りは9月11日まで延長されました。2日後です。この49.89％という数値がどこから来ているか見てみましょう。それはグレンストンの自身の27.6％という部分であり、アダム・スミスが持っている不可侵の権利です。グレンストンの取締役であり、AIREの取締役会にも属している人物です。アドバイザー・ホークスモアからの、450万株以上の株式に関する意向書取締役会の計算によると、独立した株主たちは申し出をした。ごくわずかな真の新規受け入れ数このオファーは、市場によってではなく、その主催者と2人の支持者たちによって行われているのです。

50％以上の株式を持ち、グレンストーンが会社を支配しているが、全ての株式を所有しているわけではない。取締役会は、それは危険な状況だと警告している。主要市場からの除外と、Glenstoneの活動の終了により、彼らが支配するようになるかもしれない。自社の経営者が資産の売却を担当しているが、具体的なスケジュールはない。その結果、非上場で流動性の低い会社の少数株主として留まる人々が生まれる。AIREやAEW UKを見ていた対抗者は、去っていった。ですから、白の騎士は存在しません。

では、収入を目的とした投資家は何をすべきでしょうか？配当報告書から得られる情報によると、AIREの配当は確保されているようです。つまり、問題はエンジンの故障ではなく、コントロールや価格の問題であるということです。しかし、もし会社が割引価格で購入され、上場から降格されてしまったら、その配当は何の役にも立ちません。もしグレンストーンが勝利すれば、高い単位数の収入は一時的な現金支払いに過ぎず、実際の利益は16％低くなります。その後は、自分たちがコントロールできない長期間の経営が続きます。もし敗れるなら、会社は依然として上場状態であり、配当は続けられますが、27.6％の株主が清算を求めている状況です。

つまり、真の決定事項は、利回りが良いかどうかではありません。高い単位で見ると、利回りは良好です。問題は、英国のREIT市場への投資を望むかどうかです。近期的な運命は、資産の価値を経営者が言う以上に低く評価し、配当金が問題だと思っている株主の手に委ねられているのです。投資家にとって重要なのは、50％のラインを超えるかどうかです。グレンストーンがその支配権を握ったら、収益性は意味を失い、最終的には清算が問題になります。観察者にとっては、これは利回りだけを追求する対象ではありません。それは支配権を巡る争いであり、支払うべき価格はすでに現金に近いものです。