アレクサンドリア（ARE）：安価な株ですが、45％の配当割引は、市場が間違っていないことを示しています。

アレクサンドリア・リアルエステート・エクイティーズは、価値投資家が何も考えずに購入するのに適した株式のように思えます。その株価は51ドル程度で取引されており、52週間の高値からは約42％下回っています。また、帳簿価値の半分以下であり、配当利回りは5.6％です。さらに、テナントから得られる収益に対する評価比率も低いです。つまり、市場がパニックに陥り、優れたライフサイエンス業界の不動産オーナーを安く手放してしまったということです。

その情報は、誰かがそれに基づいて行動する前に確認しておく価値があります。なぜなら、市場が常に間違っているわけではないからです。そしてこの場合、最も重要な要素は価格ではなく、配当金です。2025年後半に、アレクサンディア社は四半期ごとの配当を減らしました。1.32ドルから0.72ドルに、45％の減少これにより、14年間にわたる年々の増加傾向が終わりました。経営陣は、この措置によって2026年の資本計画に向けて、約4億1000万ドルが確保されると述べています。会社が配当を削減するのは、まだ支払える範囲内であるからです。この一つの決定は、従来の高い配当政策が持続不可能だったという経営陣の自白であり、それによって「優遇」という見出しで売られているものが何であるかが明らかになります。

安さは、不当な価格設定によるものではなく、努力によって得られるものです。

株価が実際に何を意味しているかを知る最良の方法は、REIT投資家が実際に使用するキャッシュフロー指標を追うことです。それは、運用資金、つまりFFOであり、建物の非現金的な減価償却分も含まれています。1株あたりの調整後の基準で見ると、アレクサンドリア2024年には9.47ドル、2025年には9.01ドルを稼ぎました。2026年について、経営陣は6.40ドルの中間値を目標としていました。この数値を丸めて考えると、2年間でFFOあたりの価値は約3分の1に減少しています。そして、この減少はまだ終わっていないようです。なぜなら、予測はそうした状況を前提としているからです。同じ性質の純運営収入は、前半期に11.5%減少した後、今年は8.5%から10.5%に低下しました。.

その下にある悪化は明らかだ。利用率は…2026年半ば時点で86.9％前年の93％から低下しました。前半期の物件の利用率は88.2％で、前年は93.5％でした。また、新規賃貸料金もマイナス方向に変更されました。報告された結果はさらに悪いものです。2025年には14億ドルの純損失が発生し、その要因は非現金的な不動産減損によるものです。.

つまり、この株の安価な倍数というのは、単なる誤った評価ではない。市場は、実際に賃貸収入が減少している企業を想定して価格を設定しているのだ。これが「安値」と「正しい評価」との違いである。安値とは、その価値よりも低い価格で取引される持続可能な事業のことであり、一方で正しい評価とは、下落傾向の事業を正しく評価することを意味する。アレクサンドリアは、過去において多くの場合、前者のケースだった——2022年にはそうだった。巨大な建設プロジェクトのほぼ80％をリース前に利用するモデルナやブリストル・マイヤーズ・スクィーブといったテナント企業のようなものです。今はもう、そういう会社は存在しません。

なぜこれがまだ資力の罠ではないのか

ここが、バーケースの問題が貸借対照表に与える影響です。したがって、この名前を相手に短期投資を行ったり、無視したりするのは慎重に行うべきです。アレクサンドリアはこの不況の中でも余裕を持って生き残ることができます。新たに決定された0.72ドルの四半期配当は、年間で約2.88ドルになります。これは2026年の目標値である6.40ドルのFFOの約45％に相当します。つまり、以前の配当と比べて十分な範囲です。流動性は36億ドルであり、50億ドルの信用レボルトが最近、2032年まで延長されました。借入金利も低下しています。

最も重要なのは、借金の支払い期限が来ないということです。総負債の約6％は2028年までに返済が完了します。残りの負債の加重平均償還期間は約9.7年です。経営陣も、デレバリングが求める作業を行っています。2026年には、29億ドル相当の資産処分やその他の資本源があった。約16億7500万ドルが負債削減のために割り当てられている。配当を減らし、借入金の返済期限を延長し、資産を売却して借金を返済できる企業は、破産に向かっているわけではない。

それは重要です。なぜなら、生き残りの観点から見ると、アレクサンドリアは、安価さが罠となるような、深刻な問題を抱えるE&P企業や資産状況が悪化している企業とは区別されるからです。ここでの問題は、その企業が生き残れるかどうかではなく、レバレッジが問題にならない前に、キャッシュフローが減少し続けるかどうかです。

それを決定するレバー

生存を無視しても、財務状況には依然として緊張が存在する。第2四半期の年間基準で、純負債と優先株が調整後のEBITDAの約7.0倍に達した。このレベルのREITとしては高い水準です。年末時点で5.6倍から6.2倍の成長目標を設定しています。経営陣の長期的な目標は5倍程度です。このようなレバレッジは、リース契約が順調に進んでいる間だけ許容されるものですが、現在はその状況が始まったばかりです。

数字の中に、本物の緑の芽がある。アレクサンドリア第2四半期には100万平方フィート以上を賃貸した。これは前四半期比で60％の増加である。そのうちの大部分は、以前は空室状態であったり、新しく建てられた施設だった。これは2024年以降で2番目に高い数値です。もしこの状況が続き、空室が引き続き存在するなら、FFOは安定し、純粋な運営収入も減少しなくなります。そして、優れたライフサイエンス関連のポートフォリオに対して、FFOを基準に8倍の価格で取引される株式は、実際には安く見えます。しかし、そうでない場合は、1年間に8〜10％の同じ店舗の純粋な運営収入の減少が続き、レバレッタが上昇し、「安い」という状態がさらに悪化します。

それが、この状況の正直な姿です。だから、私はこれを「割安な商品」とは呼びません。割安な商品というのは、価値以下で購入されるものであり、間違いが起きるリスクに対する安全余裕もあります。アレクサンディア社は、十分に評価された新しい配当を提供していますし、財務状態も良好です。しかし、収益源は依然として減少しており、レバレッジも高い状態です。配当の削減が示すのは、経営者が自らの配当がうまくいくとは信じていないということです。ここで買うということは、キャッシュフローの悪化や負債問題が悪化する前に、リース契約が回復するかどうかを期待することです。それは大きな利益をもたらす可能性がありますが、それは割安な商品ではなく、別物です。