AirDNAは、Airbnbのホストがより多くの収入を得るのを支援する製品を発売しました。Airbnbの投資家は注意が必要です。

AirDNAは今日、新製品を発売しました。この製品により、短期レンタルホストは各夜間により多くの料金を得ることができます。この製品を開発した会社は、公開市場に上場していません。しかし、この製品から利益を得るのは、その会社です。

それが出発点になるはずです。AirDNA、2022年にプライベートエクイティファームのAlpine Investorsによって取得されました。, Airbnb、Vrbo、Booking.comで1500万件の物件情報があります。彼らは、投資家や不動産管理者にデータを販売しています。今では、価格設定の決定も提供しています。この製品の名前は「Adapt」です。このシステムは、12年間の市場データを活用したAIを利用して、毎日夜間の料金を決定します。ホストは目標を選ぶことができます。収益を最大化する、稼働率を最大化する、その両方をバランスよく保つ、または以前の予約からより安定した収入を得るなどです。残りの処理はシステムが行います。

これらはAirDNAの株価に関するものではありません。AirDNAには株が存在しません。問題なのはAirbnbです。Airbnbの市場価値は1090億ドルで、予想PERは約69です。疑問は、プライベートデータ会社が、Airbnbのプラットフォーム上のホストが1泊あたりより多くの収入を得ることを大幅に容易にしたことについて、Airbnbが気にするべきかどうかです。

そうであるべきです。そして、より興味深いのは、Airbnbがなぜ自らそうしないのかという点です。

Airbnbは、各予約に対してサービス料を徴収します。2026年第2四半期において、同社の収益は36億ドルに達し、前年同期の31億ドルから増加しました。この収益は、予約価値に基づいて得られるものです。一晩あたりの料金が高くなると、予約価値も高くなり、それに伴ってAirbnbが得る収入も増えます。つまり、より良い価格設定によってホストが得る追加収入は、Airbnbにとって純粋な利益となります。

Airbnb自身の価格設定ツールは、ホストの収入を最大化するように設計されているわけではないようです。Airbnbでは「スマートプライシング」という機能があり、これにより料金が自動的に調整されます。しかし、ホストたちはその機能によって価格が低すぎると感じています。物件管理者によると、そのアルゴリズム…基本的には、料金を約30％削減してほしいということです。それはAirbnbのコミュニティフォーラムからの直接引用です。このパターンはRedditやホストグループでも同じように見られます。スマートプライシングというのは、ホストが得る収入よりも、利用者数や予約の速度を最適化するために設計されているようです。

これは偶然のことではありません。それは利益の衝突です。その利益の仕組みを見ると初めて明らかになります。

Airbnbが勝つのは、より多くの予約が競争力のある価格で行われる場合です。低価格でのより多くの予約は、高価格での少ない予約よりも、総収入としては多いのです。プラットフォームの自動的な価格設定機能は、個々のホストにとってではなく、プラットフォーム自身の利益を高めるものであるべきです。企業は、自社の経済的利益に反する機能を作り出すべきではありません。

しかし、個々のホストはより高い率で利益を得ている。現在、動的価格設定を利用していないホストの85％は、手動でまたは直感に基づいて価格を決めている。AirDNAの推定によると――世界のホスティングサービス業者の中で、動的価格設定を利用しているのはわずか15％に過ぎない。つまり、大多数の人々はお金をそのまま残してしまっているということです。もしAirbnbが言う通りに機能すれば、そのお金の一部を得ることができます。そしてAirbnbも自分の分け前を得ることができます。

競争状況が、これをより明確にしてくれます。PriceLabsは、毎日60万以上の物件の価格を決定する、高度なダイナミックプライシングサービスを提供する企業です。, 4月にSummit Partnersから3000万ドルを調達した。「Wheelhouse and Beyond Pricing」は、似たような対象ユーザーをターゲットにしています。これらのサービスは、プラットフォームの指標ではなく、ホストの収入を最大化することを目的としています。これらはAirbnb、Vrbo、Booking.comといった主要なプラットフォームと連携しています。また、サブスクリプション料金を支払う人に経済的に利益をもたらすものであり、割り当てられるコミッションを受け取るプラットフォームとは異なります。

AirDNA Adaptは、構造的な優位性を持ってこの市場に参入しています。つまり、すでにデータ層を所有しているのです。一方、PriceLabsは、自分が利用するユーザーの情報をもとに価格モデルを作成しているのです。AirDNAは、主要なプラットフォーム上のすべての物件情報を追跡しています。完全な市場データに基づいて構築されたツールは、サンプルに基づいて構築されたツールとは異なります。この違いは、不動産の価格を実際の競合他社と比較する際に重要です。推定値ではなく、実際の状況を考慮した価格設定が必要なのです。

ここが、Airbnbの投資家にとって複雑になる点です。Airbnbは1090億ドルの事業を運営しており、粗利益率は83％、運営利益率は21％、自由現金流比率は37％です。年間で約50億ドルもの自由現金流を生み出しています。同社は年間14％の成長率で収益を増加させており、投資資本の回収率も21％です。

これはかなり強力な数値です。これらの数字は、自社が所有していないプラットフォームから巨大な価値を生み出す企業を表しています。短期レンタル物件は人々の家に存在し、Airbnbはその取引から利益を得るだけで、不動産リスクを負わないのです。しかし、69という過去のP/E値から、市場はこの企業がさらに成長し続けると期待しているようです。

実際、Airbnbの次の成長のためには、常に利用している同じ要因が重要です。つまり、より多くのホストが参加し、より多くの夜間を予約され、平均1日あたりの料金が高くなることです。最初の2つの要因は、成熟した市場では自然な限界に直面しています。3番目の要因では、価格設定の手段が重要になります。Adaptのような第三者のツールが役立ちます。平均日額を10～20％上昇させることができます。これが、ダイナミックプライシングツールが通常実現できる範囲です。Airbnbの収益は、影響を受ける予約に対して同じ割合で増加し、追加的なコストは発生しない。

しかし、Airbnbはその成長に対して何の功績も得ることはできません。その成果は、ホストとの会話で使われる価格設定ツールに帰属します。価格設定ツールが主役になり、Airbnbは単なる通行料を払うだけの存在になってしまいます。

それが、その緊張関係です。Airbnbの自前の価格設定ツールは、ホストの収入を増やすためではなく、プラットフォームの利用量を増やすために作られているのです。一方、ホストの収入を増やすために設計された第三者のツールは、Airbnbと競争する企業によって作られています。ホストがAirDNAやPriceLabsを利用して収入が増えたとしても、Airbnbは自分自身の物語の中で中心的な存在から一歩離れてしまうのです。

テスト可能な意味は簡単です。次の2年間において、Airbnbのプラットフォーム上での平均1日料金が、一般的なバケーション賃貸物件の価格上昇を上回るか、それに遅れるかを観察してみましょう。もし第三者の価格表示ツールによってADRが上昇する一方で、Airbnb自身のスマートプライシング機能が価格を下げ続ける場合、Airbnbは他の企業がホストとの関係を利用して収益を得ることを許しているため、収益が増加しているということです。これは危機ではありません。これは、Airbnbが製品ではなくプラットフォームであることを示しています。そして、プラットフォームは、取引に不可欠である限りでしか存在意義を持ち続けます。

今のところ、そうです。しかし問題は、Airbnbが成長するかどうかではありません。重要なのは、その成長がAirbnb自身の選択によって起こるのか、それともAirbnbのプラットフォーム上で動作する他のツールによって起こるのかということです。現在のFPS比率が69であることを考えると、市場は前者を想定しているようです。しかし、現時点での証拠からすると、後者が正しいと思われます。