AIが主要オフィススペースを狭めている——しかし、CBREの見出しが示すような方法ではない

世界最大の商業不動産仲介会社が、AIがオフィス市場を救うと言うのであれば、もう少し注意深く考える必要があります。CBREは今週、AIと不動産に関するシリーズ第2回を発表しました。その見出しは、オフィス賃貸契約で収益を得る企業が望むことを正に表しています。つまり、人工知能はオフィス市場を押し上げる「明確な好材料」なのです。K字型の回復本当に価値のある優れた建物は強化されるが、他の建物は衰退していく。

実際に数値が実際の業務を担っている。CBREは、全国のオフィスの空室率が低下すると予測している。今日は18.3%2031年までに14.5％に達し、そのメカニズムは次の通りです：単に…オフィス業務に従事する人々の5％「非常に移動しやすい」状態にあるため、AIが生み出す仕事は協働型で対面式のものです。また、テクノロジーが最も大きなリース市場となっています。米国のリース業務の22.7％2026年の第1四半期において、一見すると、「AI関連のオフィス需要」というのは、この業界で重視される重要な要素となっているように思えます。

これが、プレスリリースで強調されていない部分です。その主張は「プライムスペースの強化」というものです。つまり、市場が二つに分かれてしまうということです。独立したデータによると、その分割が実際に起きていることが確認できます。状況は非常に深刻です。CBRE自身の調査によると、最良の空室率は約…12.7%四半期ごとに約80ポイントの減少が見られ、また、プレミアム価格と他の価格との差額も過去最大になっています。同じデータを提供する競合会社であるCushman & Wakefieldでは、全国の空室率は約19％となっています。上位層の空室数が少なく、他の地域では空室率が高くなっています。これが事実であり、CBREの手数料に関与していない他社もそれを確認しています。

しかし、Kは「需要」という言葉が示す以上の仕事をしています。この緊縮状況の多くは、AIがスペースを借りることによるものではなく、市場からスペースが奪われていることによるものです。大まかにはアメリカのオフィス市場の80％で在庫が減少している。2024年以降、不要になったB/C型建物が住宅に転用されたり、取り壊されることで、空室率は急激に下がっています。本来なら空室になるはずの建物をなくすことで、空室率はさらに低下します。「AIによる需要」は改善の一要素に過ぎず、もう一つの要素は、建物を削減することです。

そして、需要側では、AIの影響は見た目ほど大きくありません。循環の初期段階では、CBREがそれを計測しました。2100万平方フィート2019年以降、サンフランシスコやシリコンバレーのAI企業によって賃貸されている。しかし、賃貸をする側の経済状況を考えると、それは奇妙なことだ。AIは資本を多く必要とし、人員数は少ないビジネスです。GPUにはデスクは不要です。有名な取引——OpenAIの開発中マンハッタンでのAIオフィスのリース業務は、数十万人ではなく、数千人規模の従業員を持つ企業に何十億ドルものコンピューティング資本を提供している。不動産需要は人口に応じて増加し、AIの需要もコンピューティング能力に応じて増加する。2、3つの都市で数社の優良テナントが存在する程度が「AIオフィス需要」の実態である。そのため、CBREのデータによると、テクノロジー関連のオフィスリースは主にサンフランシスコやマンハッタンに集中しており、AIベンチャーキャピタルの約80％がベイエリアに集まっている。この集中状況が重要な指標であり、これは狭い循環システムであり、広範な回復ではない。

では、それをその見出しにあった株価に戻しましょう。なぜなら、「AIが主要な市場を強化する」というのは、そういう意味での好材料だからです。

CBREは家賃を徴収しません。代金のみを徴収します。それは仲介業者であり、アドバイザーでもある。リース取引や不動産売買、評価、施設管理から利益を得るのだ。つまり、それはオフィス市場の仲介者であり、建物自体を運営する土地所有者ではない。したがって、「AIがオフィスを救う」というモデルにおいて、CBREが得る利益は、取引に変わる部分を通じてのみ得られる。そして、その取引で得られる利益は、特に重要な不動産であることが多い。全国に存在する無用な第二級の空きスペースは、誰にも収益をもたらさないのだ。

それが、実際の収益を判断するための基準です。CBREの数値は実際に優れています——しかし、それが問題なのはその点です。2026年第2四半期には、収益が16％増加しました。112億ドルコアEPSが1.56ドルで市場予想を上回り、同社は全年のコアEPS見通しを拡大した。$7.80–$7.90約23%の成長です。AIオフィスの取り組みが事業に悪影響を与えていない。ストーリーが作られていく中で、基盤的な状況は改善されています。

そうなると、その株自体が何か奇妙なことをしていることになる。CBREの株価は、業績が好調であったにもかかわらず、今年度は約14％下がっています。この会社の株価は、前年実績収益に対して約30倍の値段です。一方、競合企業JLLの場合は約16倍です。この高い価格帯は長年にわたって続いており、その理由は規模の大きさや高い利益率にあるのです。しかし、この高い価格帯に加えて、市場が下降しているため、すでに聞いている話を再び受け入れるしかありません。AIの影響で手数料が増えるとしても、30倍以上の倍数では安く見えないのです。また、金利の影響や、年々高い空室率の状況も、投資家が成長のために支払う金額を制限しています。

正直な読者は、偽の中立的な立場に強制される必要はありません。根本的な問題には実際に支持があるのです。空室率は実際に上昇しており、K字型の形状も競合企業自身のデータによって確認されています。供給の減少や、本当に厳しいAIによる賃貸市場の変化も現実です。マーケティングというのは、その範囲に過ぎません。「AIが空室率を高める」というのは、業界全体を覆う大波のように聞こえますが、実際には、限定的な資金が、減少する高級ビルの数を追いかけているだけです。

株主にとって、これらはブレイクスターが望むような破局や、プレスリリースで売り込まれるような好景気ではない。これは、CBREの取引手数料事業にとって真の好条件であり、その評価も既にそれを前提としている。投資家が直面する最後の問題は、AI需要があるかどうかではなく、約30倍の収益率を得る事業が、高額なオフィス市場において、年々その高額な手数料を正当化できるかどうかということだ。