Realtyの内部情報による購入について：それは「保護された配当」であり、安値ではない。

不動産投資信託会社の取締役が、自分の資金で724,200ドルをその株に投じると、自然と市場が知らないことを彼が何を知っているのかという疑問が生じる。これは実際のことだ。Agree Realty（NYSE: ADC）の取締役であるジョン・ラコルタは…8月31日に10,000株を購入し、1株あたり平均72.42ドルで購入した。彼は、既に所有している約632,000株のうち、さらに数株を加えた。しかし、彼は安い価格で株を購入していない。アグリ・リアルティはうまく運営されている会社であり、配当金も十分に賄えているが、それでも安くはない。これら二つの違いを理解することが、ここでの全ての要点である。

アグリー・リアルティは、ネットレッスリ型のREITです。これを理解する前に、まずその概念を明確にしておくことが重要です。同社は、ダラー・ジェネラル、CVS、ワワなどのチェーン店を含む、数千件の単一テナント型小売施設を所有しており、それぞれの施設を長期間の「トリプルネット」契約によって運営会社に賃貸しています。この契約では、家主ではなくテナントが、土地税や保険料、維持費を支払います。家主の役割は、賃料を受け取ることだけです。賃貸契約によって賃料が固定されるため、キャッシュフローは、料金収入のように予測可能です。これこそが、エネルギー投資家が Pipelineで求めるコントラクトされたキャッシュフローの形です。つまり、商品の価格は変動するかもしれませんが、賃貸料は安定しているのです。

同社の業績もそれを証明しています。約2,700件の物件を持つポートフォリオの約99.7％が利用中です。年間賃料の3分の2は投資級テナントから得られるものであり、加重平均リース期間は依然として8年近くに及ぶ。したがって、賃料は完全に賃貸されており、長期間固定されることになる。収益面では、REITのキャッシュ生成能力を測るための標準的な指標である「調整後の運営資金」が挙げられる。第2四半期に17.3％成長し、1億3800万ドルになった。そして、経営陣は年間目標や投資計画を引き上げました。

それでは、配当に話を戻ります。なぜなら、REITにとって配当こそが重要なことだからです。Realtyは24年連続で配当を支払い、また12年連続で配当金を増額しています。最近、月間支払額を1株あたり0.267ドルに引き上げました。年間ベースで計算すると、およそ1株あたり3.20ドルです。現在の価格が71ドルであるため、約4.4％の収益が得られます。この配当が信頼できる理由は、保証があるからです。年間配当金は、経営陣が提示した2026年のAFFO目標値の中央値の約70％に相当します。つまり、その資産が生み出す現金で、約1.4倍を賄えているということです。99.7%が利用されている、投資級のテナントがいるポートフォリオにおいて、1.4倍の配当が支払われる場合、それは過度な負担ではありません。

これは、初心者が混乱する可能性のある部分です。Agree Realtyの標準的なキャッシュフロー計算書を見てみると、マイナスのフリーキャッシュフローがあり、かつ「資本支出」も多いことがわかります。というのも、同社は毎年10億ドル以上を新しい物件の購入に費やしているからです。4.4%の配当金を考えると、これは不安なことです。しかし、これは困難な状況の兆候ではなく、むしろ成長のための投資です。賃貸として利用する建物を購入することは、維持管理とは異なり、事業の拡大のための行動です。だからこそ、REIT投資家はフリーキャッシュフローではなくAFFOを重視するのです。そして、AFFOに対する70%の配当比率が、怖いようなFCFラインよりも重要なのです。

しかし、私の反対意見が現れるのは、市場がすでにこのような動きをしてしまっているからです。その株価は、52週間の価格帯である69.56ドルから82.08ドルの中盤付近で取引されており、過去4か月間で約9％下落し、最高値からは12％以上も下がっています。キャッシュフローが増加している企業の株価が下落するというのは、内部購入者にとって魅力的な状況です。しかし、Realty Income、NNN REIT、Essential Propertiesといった同業他社と比べると、Agree Realtyは安くありません。企業価値対EBITDA比率は10代前半であり、これは他の同業他社の10代半ばの比率よりも高いです。配当比率はほぼ同じですが、市場はAgree Realtyを安く見積もっていないのです。市場はそれを安い価格ではなく、適正な価格として評価しているのです。

これにより、内部情報をもとに得られる情報の意味が変わります。ラコルタは、予測が上方修正された高品質な収益性のある企業の株価が下落した際に購入しました。これは合理的な判断であり、価格が不当に設定されているという兆候ではありません。内部関係者が購入する理由は多様です。現在45百万ドルの持ち株が724,000ドル増加しているということは、大きなニュースではありません。基本的な事実から見ると、アグリー・リアルティは持続可能で安定した収益源であり、4.4％の収益率を持ち、適正な価格で取引されています。主なリスクは、長期的な金利の水準です。これがREITの収益率が有価証券であるか、国債であるかを決定します。

したがって、この見出しを見て投資家が行う真実の検証は、「内部情報を持つ人が株を買ったかどうか」ではなく、「4.4％の配当金、そして12年連続で増加し、契約されている賃貸料が1.4倍に達するという条件が、私のポートフォリオに適合するかどうか」です。もし、質の良い家主から月々の収入を得ることを目指すなら、その会社はその条件を満たしていると言えます。しかし、もし内部情報を持つ人が割安な株を探しているのであれば、数字から判断すると、市場が実際に与えていない割引価格を予測していることになります。