7％の住宅ローンはインフレの兆候です——配当投資家にとって何を意味するか

30年固定住宅ローンは平均して9月10日には7.07%になり、1年ぶりに7%を超えました。1日で10ベーシスポイント上昇です。配当投資家であって、住宅市場の騒音から目をそらそうとしている人なら、この数字には注意が必要です。しかし、見出しに書かれている理由ではないですね。

これは、実際には住宅に関する話ではありません。それは、住宅ローンという外観をしたインフレの兆候に過ぎないのです。

住宅ローンを、長期債券のように考えてみよう。

30年間の住宅ローンは、10年物の国債の金利に基づいて設定されており、さらに貸し手の利益も加算される。これは、何十年にも及ぶ約束が一つの数字で表されているということだ。だから、住宅ローンの金利は、連邦準備銀行の短期政策金利の動きにほとんど反応しない。それは、債券購入者が10年後や30年後のインフレ率や財政政策についてどう考えているかによるものだ。

その長期の端は、大幅に価格が変動しました。10年物のトレードレール金利は上昇しました。木曜日だけで約8ベーシスポイント上昇し、4.9％を超える。新たな長期高値を更新し、1週間で12ベースポイント以上上昇しました。その要因は明らかです。5月以降初めて、バレルあたり100ドルを超えた。米国とイランの対立がエスカレートする中、全体的な物価上昇（生産者物価指数）8月には0.4%の上昇7月に0.1％の低下があった後、すべての成人に5,000ドルを送るという約束が出された。これは約1.3兆ドルの規模であり、すでに40兆ドル近い国債負債をさらに悪化させるものだ。このことで、債券市場は明らかに注目している。強硬な連邦準備制度理事会の議長が…ケヴィン・ワーシュ9月に価格上昇が起こる可能性を市場が予測しているため、同じ方向性が強化されている。

具体的な要因を取り除けば、一つのメッセージが残ります。それは、市場がインフレが深刻化していると認めているし、その状態が続くだろうということです。この状況における最近の低水準は2020年でした。当時、30年ローン金利は…2.85%今日、市場では、30年間にわたって住宅を担保にした融資に対して、7％以上のリターンが得られると考えられています。この差額こそが債券市場のインフレ率を示すものであり、配当金がどのように増加するかにも影響を与えます。

それが収入ポートフォリオにもたらす分断効果

急激なインフレのシナリオは、ある種の収入には有利であり、別の収入には不利です。

顧客を失わずに価格を上げることができる企業であり、そのキャッシュフローが実体経済から得られるものである場合、例えばエネルギーやインフラ、ような「料金収入」を得る企業は、このようなインフレの影響を受けて配当を増やす傾向があります。彼らの収益はドルで表されるため、価値が下がることになりますが、それでも支払いは維持されるか、むしろ増加する可能性があります。

一方で、利回りを重視した収入源もあります。住宅建設業者や住宅ローン投資信託、長期ローン投資信託は、安い資本と良好な住宅供給量によって利益を得ています。住宅ローンのコストが7％を超えると、これらの企業にとっては悪いことになります。つまり、月々の支払いが困難になるし、土地や開発のための資金も高くなります。

需要への影響は理論上のものではない。住宅ローン申請数が減少した。最新の週では2.7%再融資は6.2%減少し、30年固定住宅ローンにおける平均契約金利は2025年6月以降で最高の数値新規アプリケーションの流入が鈍化している一方で、ビルダーの信頼度は低下しています。NAHB指数で34位前年の調査では、建設業者の中、84％が住宅ローンの金利上昇を指摘した。それが彼らにとって最大の課題です。7％という割合で考えると、1年前に市場の動きを正しく把握できなかった購入者は、同じ家に対して、より高い月々の支払いを強いられることになります。

高品質の栽培者というのは、安価な収量を持つ人とは異なります。

ここが誘惑が危険なものになる場所であり、規律が重要となる場所です。数値が悪化したときの本能は、その分野で最も多くの犠牲者を出す相手を探すことです。しかし、それは通常、間違った行動です。

米国で最大の住宅建設会社であるD.R.ホートンを例にとると、他の企業とは大きく異なる状況がわかります。同社は24年連続で配当を支払い、11年連続で配当金を増額しました。配当率は利益の約16％程度であり、つまり配当はほぼ満たされていると言えます。前年度の自由現金流は約32億ドルで、負債は約50億ドル、負債対資産比率は約0.29です。その収益率はごく低く、約1.4％です。これは、同社が自社株買いによってほとんどの現金を回収しているためです。また、株価は過去1年間に約23％下落した一方で、業界全体の評価額が低下した後も、同社の株価は利益の約12倍、PulteGroupは11倍で取引されています。

それは、価格が下がるにつれて生産量が増えるような優良な農家の特徴です。高生産量を持つ危険な企業ではありません。しかし、注意すべき点は、株価と生産量の関係という考え方は、その優良な企業を購入した場合にのみ利益をもたらすということです。後で景気後退が悪影響を与えています。つまり、需要が7％の割合で急激に減少しているということです。建設業界の信頼感や住宅ローン申込み数は重要な指標ですが、それらも依然として悪化しており、改善傾向はありません。「安い」12倍の価格でこの業界を追いかけることは、景気の底が打ち立てられたと考えることですが、実際にはそうではありません。

正直な読み方は、より忍耐強いものです。D.R.ホートンがもたらす持続的な利益は、適切な買い時を待つための時間を与えてくれます。つまり、申請数や建設業界の動向が安定し、利回りと品質のバランスが実際に改善される時こそが、正しい買い時です。これは、最弱い財務状況にある会社から最高の利回りを得ようとする方法とは対照的です。7％の利回りというのは、通常、そうした方法で得られるものです。

これが収入に関する状況に与える影響

7％の住宅ローンが、住宅関連の配当株を売却する理由にはならないと思います。また、それが利回りを追求する理由にもなりません。これはある体制が確定したことを示しています。債券市場では、インフレ期待値が高く評価されているため、価格上昇によって収入が増えるような収入形態が好まれます。つまり、安いお金や量に依存する収入よりも、価格上昇による収入が重視されるのです。

もし、住宅関連の分野に興味があるなら、配当収入が安定しており、利益率がある優良な不動産投資対象を選ぶべきです。その物件は、特定の期間ではなく、長期的な視点で考えるべきものです。そして、先行指標が好転するのを待ってから投資を決めるのが良いでしょう。7％の住宅ローンは、市場が追いかけるべきものではありません。それは、インフレの影響で、自分の収入をどちらの側に置くべきかを示すものです。