6.76％の住宅ローンは、実体経済における「お金の価格」である

平均30年固定住宅ローンが上昇した今週は6.76％で、前週の6.71％から上昇した。そして、1年前は約6.4％でした。家を購入しようとする人にとっては、これは重大な数字です。つまり、1年前と比べて1,000ドルを借りる場合、月々の利息が約4ドル多くなるということです。他の人々にとっては、単なる金利の数値として見過ごすことができます。しかし、それは間違いです。なぜなら、この数字こそが実体経済における最も重要なコストだからです。つまり、家を購入する際の費用、つまり企業にとって最も重要な購入品のコストです。

ここが、通常見落とされがちな部分です。これは実際には住宅に関する話ではなく、連邦準備銀行の話でもありません。連邦準備銀行が短期金利を決定しています。30年ローン金利は10年債券の動向に沿って動きます。そして、その債券は…7月末には4.7％に達し、これは2025年1月以降で最高の水準です。ボンド投資家たちは、インフレが続くことによるリスクに対してより多くの補償を求めることで、それをその場所に移動させました。つまり、石油価格の上昇や新たな関税、持続的な賃金上昇などです。現在、一部の予測者たちは、Fedがそうするだろうと予想しています。育てる2026年にも同様の金利が維持されるでしょう。つまり、「インフレが高い」という見方は変わらないのです。住宅ローンの金利とは、長期の国債の利回りと、銀行がその金利に対して支払う手数料の合計に過ぎません。市場の長期側がその高い水準を維持すると、家庭の借入コストもそれに伴って上昇します。

だから、6.76％の住宅ローンを、データとしてではなく、論文の根拠とするのです。私たちがいるのは、長期的な借入コストや、それに伴う構造的な高いインフレが再び2021年の状況に戻らないような体制です。30年ローンは、2021年当時と同じ状態には戻りません。記録的な低水準の2.65%私たち2023年10月には7.79%に達した。そして、私はその後も高6帯で生活してきました。もしインフレが急激に上昇しているというのであれば、7％近い住宅ローンは異常なことではありません。それはお金の新しい「清算価格」なのです。これをリスクを伴うテーゼとして述べています——もしインフレが落ち着いたら、長期利子率が下がり、住宅市場全体が再び活気づくでしょう——しかし、現在の証拠は逆の方向を示しています。

Fedのデータは置いておくと、住宅関連のデータ自体が、目標となる金利よりも興味深い情報を提供しています。先行的指標である建設許可数は、金利が示唆するほど悪くありません。7月には実際に建設許可数が上昇しており、これは建設業者が次に何を進めるかを示す指標です。144万の季節調整後の年間数値で、6月時点と比べて5％増加し、前年同期と比べて3.1％増加した。実際の住宅建設が12.4％減少したにもかかわらず、許可を得た建設工事は増加している。一方で、未来を予測するものもあれば、過去を確認するものもある。

価格が上昇していない理由は何か――そして、平均的な家の価格が依然としてどの程度なのか。過去最高値は440,600ドルで、36ヶ月連続で前年比1.8％の成長を記録した。これが「ロックイン効果」です。パンデミック時代に3％の住宅ローンを抱えている住宅所有者は、そのローンを手放したくないため、物件を市場に出さないのです。その結果、在庫が少なくなり、価格も抑えられてしまいます。ハーバード大学の研究者たちは、このような状況を「ロックイン効果」と推定しました。約40％の差を説明した。価格の下落がもたらすべきだった高い金利と、実際に起こった成長との間のギャップです。8月の新築住宅売上は依然として2％減少した。しかし、現在の供給量は10年以上で最も高い水準にあり、買い手も待ち望んでいる状態です。実際、今年の初動からは1.6％増加しています。

これは投資家にとって重要です。なぜなら、どこに実際の機会があるか、またどこにはないかが分かるからです。現在、既存住宅市場が冷え込んでいるため、新築住宅の建設業者が重要な役割を果たしています。公共建設業者は今、新築住宅市場の約55％を占めています。高利率の環境下では、彼らは販売価格ではなく、購入者の住宅ローン金利を下げ、建設コストを削減することで、月々の支払額を競争の焦点にしています。それが価格設定力の働きです。最新の四半期においても同様です。受注数は年々約1%の増加となり、総売上利益率は約20%を維持できました。主に、建設費用の5％～7％を削減することによって行われている。より多くの購入者を見つけるのではなく、この方法が取られている。上級の購入者はまだいるが、初級レベルの購入者が弱点である。これは実体経済において、周期的なタイミングで行われる投資であり、実際のバランスシートの状況も厳しい。特に、住宅建設業者は配当をほとんど出さない。彼らは、適切な価格での成長を期待する投資であり、収入を得るための投資ではない。

では、6.76％の住宅ローンは、家を購入しない読者にとって何を意味するのでしょうか？それは、既に所有しているすべての資産の収益率に障壁を設けるものです。家庭が家を借りる際には約7％の利息が必要であり、無リスクの10年物の国債の利率は約4.7％です。したがって、「収入源」として期待される株式は、はるかに高い基準で利益を上げる必要があります。小売業向けの要点は簡単です：最も高い報道された収益率を追い求めるべきではありません。なぜなら、それは現金や国債が実際のお金を生み出す世界と競争することになるからです。配当金は自由なキャッシュフローと強固な財務状況によって支えられるべきであり、価格を上げながら顧客を失わない企業を選ぶべきです。それが、インフレを克服できる唯一の手段です。また、建設許可や工場注文といった指標をタイミングの目印として利用し、実際のGDPや売上数ではなく、それらを参考にすべきです。

6.76％の住宅ローンは、ただの目立つ数字ではありません。それは、高騰状態を許容する体制下での実際の経済の「資金の価格」です。そのコストを耐えられる建設業者は強くなりますが、既存の市場価格がどれだけ下落するかはわかりません。また、収入を得る投資家にとっては、自分の価値に見合ったリターンを得られないという状況になるのです。