6.76％の住宅ローン金利は高騰している。実際の生活においてもインフレが起きており、それがなぜ住宅株が安くなるのか。

現在、30年間の住宅ローンを利用する場合、40万ドルを借りるごとに、月々約2,600ドルがかかります。平均価格の家についても同じ数値が適用されるので、なぜ住宅市場が苦境に立たされているのかが理解できます。フレディ・マックの週間調査によると2026年9月10日時点での平均30年固定金利は6.76％で、前年は6.35％だった。、そして今年の新たな高値は、7％に近づいている。.

ほとんどの解説者は、それを単なる住宅関連の話として扱っていますが、実際にはそうです。しかし、配当株投資家にとっては、この10年間で最も重要なマクロ経済の予測を検証する手段となります。つまり、インフレ率が本当に2%に戻るかどうかを確認できるのです。

価格は連邦準備制度のせいではない。

ここが、多くの人が間違える点です。連邦準備銀行は、自ら管理する短期金利を決定しますが、住宅ローンに関する金利は決めません。30年ローンの金利は10年債券の金利に基づいて決まるものであり、その金利も以前とは異なり、より厳しいものになっています。

10年物の金利は4.7％を超えました。これは2023年10月以降で最高の値です。—なぜなら、投資家たちはもはやインフレが制御可能だとは思っていないからです。7月の消費者物価指数は3.4％で、連邦準備銀行の目標である2％を大幅に上回りました。これは、イラン問題に関連するエネルギーコストの上昇や、データ上で明らかになる供給不足の影響によるものです。債券投資家が気にするのは、インフレが続くと、30年間にわたって彼らに貸し付けられたドルの価値が急速に下がることです。そのため、彼らはより高い利回りを求めています。その不安を最も表している30年物国債の価格は、19年ぶりに高値を記録しました。

これは、遠い未来に関する理論ではありません。これは、「高インフレーションが続く」という理論の背後にある正確なメカニズムです。成長、雇用、エネルギー、財政的なニーズがどのようにして旧来の2％の目標を押し上げるかによって、長期的なインフレ率や、それに基づく住宅ローンが上昇し続けます。6.76％の住宅ローンというのは、月々の請求書として見えるインフレーションの状態です。

職場での主要な指標

住宅価格というのは、単なる数字に過ぎないわけではありません。それは、住宅需要を起こすか抑えるかを決定する要因です。だからこそ、住宅価格は遅れの指標ではなく、先行的な指標となるのです。つまり、売上データが確認される数ヶ月前から影響が現れるのです。

確認結果がもう届いています。7月の新築住宅の販売量は10.5％減少し、年間では60万7000件となりました。これは1月以降で最も低い数値です。建設業者たちは、困窮している販売業者と同じように対応している。8月には価格を35％下げ、63％は特典を提供した。住宅ローン金利が上昇するような状況で、在庫を移動させることもある。既存住宅の売上も弱く、6月には2.4％減少した。なぜなら、安い融資を得ている所有者は、3％の住宅ローンを辞めて6.76％の住宅ローンに切り替えることはないからです。このような状況により、需要が低下しても供給が不足し、結果として価格が上昇し、購入が困難になります。

これらのことは、主要なデータを確認する人々にとっては、何も驚くことではない。その率が原因であり、売上の減少はその結果である。

購入者を苦しめる力が、建築業者を安価にするのだ。

ここが、投資家の反応が活発になる場所です。高い10年物の利回りという同じマクロ要因が、借金を抱える企業に悪影響を与えています。その結果、質の高い住宅建設業者たちは、景気後退時に実体経済における事業を買収するために、周期的的に安い価格で取引されることになります。これが、株式の利回り曲線が働く仕組みです。市場が景気後退を前提に価格を設定するとき、実体経済における事業を購入するリスクを受け入れるのです。

D.R.ホートンは、アメリカで最大の住宅建設企業です。その株価は52週間の安値付近にあり、昨年の高値から約4分の1低下しています。株価は、連続収益の12倍、将来の収益の10.6倍で取引されています。配当利回りは約1.4％と低いですが、配当金は収益の約16％しか占めていません。同社は11年連続で配当を増額し、24年間も継続的に配当を行ってきました。また、負債対資本比率が0.3未満であるため、30億ドル以上の自由現金流を生み出しています。重要なのは、低負債でキャッシュ生成能力の高い企業であり、資本をほとんど買い戻しによって回収することができるという点です。

もう一つの大企業であるレンナーは、帳簿価値を下回る価格で取引されている。その時の利回りは約2.6％で、配当割合は約32％である。利益を上げ、頻繁に配当を出す企業が、その資産価値以下の価格で売却される場合、市場は多くの悪いニュースを予想しているのだ。

これが何であるか、正直に言ってください。

今、必要な注意点は、それが理解とスローガンの違いであるということです。住宅建設業者は、私が通常求めるような収入源ではありません。住宅への需要は柔軟で、金利の変化に敏感です。もし住宅ローンが6.76％になって月々の支払額が増えてしまったら、住宅購入者に価格を上げることはできず、需要も減少してしまいます。だからこそ、彼らの価格は現在低いのです。これらは循環的な成長型事業であり、防御的な収入源ではありません。

ですから、この機会をそのまま受け入れるべきです。配当金は少ないし安全ですが、それだけでは収益性の高い投資にはなりません。実際のリターンは、買い戻し能力と、最終的に主要指標が改善されるときに生じる再評価によるものです。その改善が起こるのは、住宅ローン金利が下がり始めたときです。これは、市場が実際にインフレが緩和されていると信じる時のみ起こります。つまり、今のこの利回りは、「インフレが目標値に戻る」というコンセンサスを覆す状況です。

失敗のケースも同様です。率は1年間ほど7％前後で推移し、数量も減少し続けます。安く見えるものも実際には横ばいになります。また、在庫を減らすために激しい値下げを行った場合、利益率が悪化することもあります。周期的な動きに先んじて購入するのは、信念と忍耐力が必要な行為です。早めに行動しても問題ない程度に、その規模を調整する必要があります。

現在、アメリカの金融業界で最も有用な数値は、6.76％という数字です。これにより、インフレーションが実際に存在していることがわかります。また、住宅市場が制限されていることもわかります。そして、質の高い企業がどこにあるかもわかります。これは、毎月の支払い額を隠す形で表される主要な指標です。