Pourquoi la croissance de Zillow dépasse celle du marché immobilier en état de stagnation

Plus de vendeurs qu’acheteurs est devenu la caractéristique principale du marché immobilier américain. Redfin, une agence immobilière en ligne, estime qu’il y a eu environ 50 % plus de vendeurs qu’acheteurs, pour la septième fois consécutive.dans les États-Unis— une distance d’environ630 000 participants : le chiffre le plus élevé jamais enregistré depuis que Redfin a commencé à suivre ces données en 2013.Dans des villes comme Austin, au Texas, le nombre de vendeurs est 128 % supérieur au nombre d’acheteurs.

L’annonce suggère une catastrophe. Un excès de vendeurs signifie généralement une baisse des prix, une diminution du capital investi, et des transactions difficiles. Ce serait de mauvaises nouvelles pour les plateformes immobilières dont les revenus dépendent du volume des ventes de maisons. Cependant, Zillow, la plateforme consommateur dominante pour l’immobilier américain, a enregistré une augmentation des revenus totaux.18 % dans chacun de ses deux derniers trimestresLe chiffre d’affaires de la société pour le deuxième trimestre 2026 est…772 millions représenta une augmentation de 18 % par rapport à l’année précédente.Avec un taux de marge EBITDA ajusté de 23 %. Les actions sont cotées à un ratio cours-futur/dividend d’environ 11 ; cette valeur de notation indique que le marché estime que la croissance sera freinée.

Le décalage entre un marché immobilier historiquement déséquilibré et une entreprise qui croît plus rapidement que son secteur, réside dans ce que le surplus de vente signifie réellement pour le comportement des gens.

Le problème est que un excès de vendeurs ne signifie pas nécessairement une vague d’opérations commerciales. Beaucoup de ces vendeurs restent à l’écart, car les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers sont bien inférieurs à ceux actuels. Le taux d’intérêt effectif sur les prêts immobiliers en cours était…4,33 % à la mi-2026Alors que le taux fixe moyen sur 30 ans a augmenté àpresque 7%– Un niveau record de 15 mois, motivé par une inflation persistante, des perturbations dans l’approvisionnement au Moyen-Orient, et l’anxiété des investisseurs concernant le déficit fédéral. Pour chaque point de pourcentage entre le taux d’intérêt actuel du propriétaire et celui du marché actuel, la probabilité de vente diminue d’environ 18 %, selon les recherches citées par les analystes du secteur. Plus que…80 % des propriétaires actuels ont une hypothèque inférieure à 6 %.Ils ne listent pas, car ils ne peuvent pas se permettre d’acheter ailleurs.

Ainsi, le surplus lié aux ventes de biens immobiliers est en partie illusoire. Il s’agit de personnes qui auraient pu vendre à des prix normaux, mais ne le peuvent pas maintenant, car elles doivent échanger un prêt à taux bas contre un prêt à taux élevé. Le nombre de ventes réelles d’immobilier reflète donc cette contrainte. Les ventes d’immobilier existant en juillet 2026 ont été…Un taux annuel de 4,06 millions d’unités, soit une baisse de 1,7 % par rapport au mois de juin.J.P. Morgan prévoit que les prix de l’immobilier augmenteront.Rester stable en 2026, avec une augmentation de seulement 3 % en 2027.Le marché immobilier, selon les termes de Redfin, est en train de changer.Une réinitialisation longue et lente.

Zillow se développe, car les avantages liés au rééquilibrage de son entreprise profitent à certaines parties de son activité que le titre annonce de manière négligée. Lorsque les gens ne peuvent pas acheter de maisons, ils continuent à louer des logements. La part des premiers acheteurs de maisons a diminué.Un niveau record de 21 % en 2025PresqueTrois personnes sur cinq des locataires disent qu’ils prévoient de continuer à louer cette année.. À propos37 % des locataires ont dit à Zillow qu’ils ne achèteraient pas même si les taux d’intérêt baissaient, contre 45 % auparavant.Un an plus tôt. L’location est devenue une choix délibéré pour beaucoup, et non plus simplement un mode de location passif.

Les revenus du segment Rentals de Zillow ont augmenté.31 % pour 209 millions de dollars au deuxième trimestre 2026poussé par uneAugmentation de 42 % des revenus liés aux logements multi-familles.La plateforme accueille maintenant…76 000 propriétés multi-famille, contre 55 000 l’an dernier.Les revenus liés aux locations représentent désormais près de 27 % des revenus totaux de Zillow, contre environ 21 % il y a un an. L’entreprise modifie discrètement sa structure de revenus : elle passe des transactions ponctuelles à des revenus réguliers liés aux listes de locations et à la gestion des locations.

Le segment “À vendre”, où Zillow reçoit des frais auprès des agents immobiliers et des prêteurs, n’a connu qu’une croissance limitée.14 % au deuxième trimestre – avec une augmentation de seulement 7 % pour la part d’publicité destinée aux biens résidentiels.C’est la partie du marché qui est le plus directement exposée au surplus de profit du vendeur et aux volumes d’affaires faibles. C’est également le secteur qui a généré la majeure partie des profits de Zillow pendant son boom entre 2020 et 2021. Une croissance de 7 %, dans un contexte où les prix des logements restent stables ou augmentent modérément, reflète ce qui est attendu lorsque moins de propriétés passent entre les mains des acheteurs.

Un autre moteur de croissance est l’activité immobilière de Zillow en matière de prêts hypothécaires. Les revenus provenant des prêts hypothécaires ont fortement augmenté.75 % à 84 millions de dollars, avec un volume de crédits d’achat qui a augmenté de 95 % pour atteindre 2,2 milliards de dollars.Cette croissance est en partie contra-intuitive : les taux d’emprunt plus élevés entraînent généralement une diminution de l’activité d’achat. Mais Zillow capte une part plus importante d’un marché plus restreint. Les prêteurs qui travaillent pour Zillow profitent des baisses de taux – des incitations pour les constructeurs, où les constructeurs subventionnent le taux d’intérêt du acheteur – ce qui permet aux emprunteurs de rejoindre le parc de financements de Zillow. Au deuxième trimestre, le volume de crédits délivrés pour les achats a augmenté de 95 %, même si…Le volume d’achats au niveau de l’industrie est resté stable ou en baisse..

Aucun de ces développements ne se fait sans des compromis. Le bénéfice net de Zillow a diminué.deux points de pourcentage à 73%Dans la deuxième tranche, et son ratio EBITDA ajusté s’est réduit.de 24 % à 23 %Les secteurs de location et de prêt immobilier, bien qu’ils soient en croissance plus rapidement, ne sont pas aussi rentables par dollar de revenu que le secteur des publicités pour vente. La direction échange donc les marges contre la part de marché dans les nouveaux secteurs. Le flux de trésorerie d’exploitation a chuté fortement.11 millions contre 87 millions l’an dernier., même alors que l’entreprise dépensait200 millions de dollars pour les rachats d’actions– Plus que le double de son flux de trésorerie net ajusté.96 millions de dollars pour le trimestre..

L’image ci-dessus souligne la vraie question. Les prévisions de revenus de Zillow pour le troisième trimestre…Les chiffres de 745 millions à 760 millions sont inférieurs au consensus des analystes, qui s’élevait à environ 772 millions.Les responsables de la gestion ont souligné une diminution du trafic, ainsi que des indicateurs clés indiquant une accélération plus lente dans la seconde moitié de l’année. Le nombre moyen d’utilisateurs uniques par mois a diminué.2 % en glissement annuel, pour atteindre 239 millions ; les visites trimestrielles ont diminué de 2 %, soit 2,5 milliards.L’entreprise génère des revenus grâce à une audience en diminution. Cela indique une meilleure monétisation par utilisateur, mais aussi une diminution de la marge de manœuvre de l’entreprise.

En effet, Zillow reste le principal site de recherche d’informations sur l’immobilier aux États-Unis. C’est le seul grand acteur de cette catégorie qui possède…Elle a augmenté son champ d’audience immobilière au cours des sept derniers trimestres.Selon les données de Comscore. L’échelle assure la durabilité. Les agents et les gestionnaires de propriétés qui ont besoin de visibilité paieront pour cela. La question est de savoir si une croissance des revenus de 18 % sera durable, une fois que l’impact positif lié aux locations diminue et que le marché immobilier se normalise.

Le Congrès a adopté la loi sur les logements et les routes du 21e siècle en juillet, introduisant plus de40 dispositions liées à l’approvisionnement visant à faciliter la constructionEt cela restreint les grands investisseurs institutionnels dans l’achat de maisons individuelles. La législation entre en vigueur à partir de…7 janvier 2027Si cela réussit à augmenter l’offre et à faire baisser progressivement les prix, davantage de locataires pourront retourner dans le groupe des acheteurs. Cela renforcerait le segment « À vendre » de Zillow, mais cela pourrait ralentir les activités de location si la pression sur l’occupation diminue. Il s’agit donc d’une stratégie visant à améliorer la situation sur le côté offre, en espérant que la rentabilité s’améliore au fil des années, et non au cours des trimestres.

Zillow gagne des revenus aujourd’hui grâce à un marché immobilier qui est structurellement bloqué. Les gens ne peuvent pas acheter de maisons, donc ils emménagent en location. Le mix de revenus de l’entreprise reflète cette réalité. L’avenir de l’investissement dépend de savoir si ce phénomène sera une transition sur plusieurs années ou un nouvel équilibre. Si les taux d’intérêt hypothécaires restent dans la fourchette de 6 % à 7 %, comme l’espèrent la plupart des analystes jusqu’en 2026 et 2027, alors le secteur de la location devrait continuer à se développer. Si les taux descendent significativement en dessous de 6 %,…5,5 millions de acheteurs actuellement hésitants.En termes d’industrie, il est possible que cela revienne… Et le taux de croissance de Zillow pourrait suivre une trajectoire différente.

Le ratio P/E de 11 indique une certaine décélération. Il ne prend pas en compte une possible défaillance de l’entreprise, et ne suppose pas non plus que la croissance des revenus à 18 % se poursuivra indéfiniment. La valeur actuelle reflète ce qu’il semble être le meilleur pronostic du marché : Zillow a réussi à se diversifier, en dehors d’une activité qui dépend uniquement des cycles de ventes de logements. Mais ses segments les plus dynamiques présentent des marges plus faibles et font face à une demande incertaine. Les preuves soutiennent cette interprétation. Ce qui reste à voir, c’est si la période nécessaire pour que Redfin réussisse son repositionnement est suffisante pour récompenser cette transformation, ou si Zillow a choisi de développer son activité de location au moment où la situation économique est incertaine.