Le fonds de 66,3 millions de dollars du WNC pour la Californie : L’argent nécessaire pour acheter des logements abordables…

Un fonds de 66,3 millions de dollars clôturé par une entreprise privée semble être une nouvelle intéressante uniquement pour les investisseurs institutionnels, et non pour ceux qui cherchent à établir un revenu de retraite. Mais lorsque WNC & Associates – une société basée à Irvine, en Californie, qui financie des logements abordables depuis 1971 – a annoncé son…23e fonds de Californie consécutifCela illustre en silence quelque chose que les investisseurs de revenus utilisent tous les jours : la différence entre les revenus que l’on peut recevoir en espèces et les “revenus” qui existent seulement sur papier.

Le nouveau fonds du WNC, CA23, mettra en place…66,3 millions de dollars alloués à six projets de construction nouveaux, permettant la construction de 650 appartements dans les comtés de Los Angeles, San Benito et San Diego.Tous sont…Financé par des crédits fiscaux pour le logement pour les personnes à faible revenu de 4 %.La clôture place le WNC à…55 ans d’expérience dans le secteur, et 41 fonds en Californie.sur cette zone ; les 23 derniers niveaux consécutifs seul ont augmentéprès de 1,5 milliard de dollars.

La première chose à comprendre est ce que WNC n’est pas : ce n’est pas un titre qui peut être acheté. L’entreprise est…de propriété privéeCes fonds sont vendus à des banques, des compagnies d’assurance et d’autres institutions – pas aux comptes de consommateurs. Ainsi, la valeur de cet instrument n’est pas un titre sur lequel il est utile de suivre les mouvements. C’est plutôt une opportunité de suivre l’origine de ces revenus et de comprendre ce qui les rend durables. Car c’est là la même compétence que vous utilisez pour tout ce qui vous rapporte de l’argent.

D’où vient en réalité cette « rémunération » ?

Le programme LIHTC, créé en 1986, est une incitation fiscale fédérale pour la construction ou la rénovation de logements locatifs abordables. Un projet obtient des crédits fiscaux liés aux coûts engagés, et les investisseurs peuvent utiliser ces crédits pour compenser leurs impôts fédéraux.plus de dix ansC’est une réduction équivalente à un dollar pour chaque dollar d’impôts dus – ce n’est pas un paiement en espèces, et ce n’est pas non plus une distribution de dividendes.

Voici le mécanisme qui compte. Un développeur a besoin d’actifs pour construire, mais les loyers abordables ne laissent peu de marge de profit ; par conséquent, un constructeur ne peut pas attirer des investisseurs ordinaires. En revanche, le développeur…Vendez les crédits fiscaux aux institutions à un prix réduit.Dans une transaction, le développeur obtient des actifs économiques à bas coût pour construire, et l’institution bénéficie de années de économies fiscales qui réduisent son impôt à payer.Version avec 4 % de crédit, qui financent CA23, s’inscrivent généralement à côté des financements via des obligations exonérées d’impôts. Quant aux plus grands…9 % de crédit « compétitif »Passer par un processus de allocation des ressources.

C’est pourquoi les acheteurs sont des institutions, et non des particuliers. Une banque peut compenser ses importantes obligations fiscales grâce à ces crédits, et dans de nombreux cas, elle peut également remplir les obligations d’investissement pour le bien commun. Un particulier, en revanche, ne peut généralement pas utiliser ces crédits efficacement. Par conséquent, il n’y a aucune possibilité pour les investisseurs individuels de profiter de ces avantages avant même que le produit ne soit mis en vente.

Pourquoi les flux de revenus sont durables

Pour ceux qui ne peuvent pas investir dans cela, la question utile est : pourquoi cette entreprise continue-t-elle à lever des fonds ? Qu’est-ce que cela nous indique concernant la stabilité des revenus liés au logement en général ? WNC rapporte…Taux de rendement interne moyen d’environ 13 %À travers ses fonds d’incitations fiscales institutionnels, il a pu atteindre une taille suffisante pour atténuer les obstacles rencontrés – environ…22,1 milliards de dollars en actifs combinés, répartis sur plus de 1 800 propriétés abritant plus d’un million de résidents dans 49 États..

La durabilité repose sur deux facteurs importants. Le premier est la demande : la Californie ne peut pas construire suffisamment de logements pour sa population, à des prix que la plupart des travailleurs peuvent ne pas supporter. Par conséquent, les subventions offertes par le gouvernement permettent de maintenir l’existence de ces logements. Le second facteur est les crédits fiscaux : ces crédits sont contrôlés et présentés en amont, ce qui entraîne des risques. Cela vaut la peine d’être compris, même si vous n’utilisez jamais ces crédits. Un bien immobilier doit…Reste abordable pendant 30 ans, et pendant lePendant la première période de conformité de 15 ans, l’IRS peut récupérer les crédits accordés.Si le propriétaire enfreint les règles – par exemple en maintenant des loyers trop élevés ou en proposant une combinaison de revenus inappropriée. WNC répartit ce risque entre différents fonds, afin qu’aucun locataire ou propriété ne puisse perturber l’ensemble du portefeuille. Son activité de crédit fiscal indique que…Aucun investisseur ne fournit plus de 10 % du capital levé.et que89 % des clients reviennent.pour un autre fonds.

Il y a aussi un avantage politique. En juillet, les deux partis…La loi sur la route vers le logement au XXIe siècle est devenue loi.C’est le premier programme de logement complet depuis des décennies. Peu importe ce que l’on pense des détails, cela montre que Washington souhaite maintenir en marche le système de financement du logement abordable – ce qui est l’inverse de l’environnement qui entraîne l’arrêt de ce système.

Qu’est-ce que l’investisseur en revenus prend de cela ?

Reculez un peu… La leçon est simple : ce fonds ne vous donne pas d’argent pour dépenser ; il permet à une institution de réduire ses impôts, tandis que les loyers générés permettent aux familles de avoir un toit sur leur tête. Les deux sont des sources de revenus, mais ils ne peuvent pas être remplacés l’un par l’autre. C’est en confondant ces deux concepts que les investisseurs se trompent. Lorsque quelque chose annonce un rendement, la question reste toujours la même : est-ce que c’est un flux de trésorerie que je peux vraiment recevoir, ou est-ce une valeur qui existe uniquement dans certaines conditions ?

Si vous souhaitez inclure la catégorie des logements abordables dans votre portefeuille, ne cherchez pas à obtenir des crédits fiscaux que vous ne pouvez pas utiliser. Achetez plutôt les entreprises et fonds qui possèdent ces propriétés, et recevez des distributions en espèces provenant des loyers perçus. Il s’agit de REIT et de fonds d’investissement où les revenus sont versés sur votre compte. Vous pouvez alors vérifier le niveau de couverture, le levier d’investissement et la qualité des actifs avant de compter sur ces distributions. C’est cette décision, et non les communiqués de presse, qui détermine vos chances de réaliser des profits.

La valeur réelle du titre est ce rappel. Le WNC a collecté des fonds pour cette catégorie d’actifs depuis 55 ans, car les revenus sont concrets, contractuels et soutenus par un programme qui existe depuis des décennies. C’est donc un véritable moteur de revenus – et c’est exactement le type de revenus que l’on souhaite comprendre bien pour savoir si ce que vous êtes vendu vient du même source.