Wharf REIC augmente les dividendes et réduit la dette – Voici ce que les flux de revenus vous disent.

Wharf Real Estate Investment a augmenté son dividende interne de 42 %, et a également augmenté sa proportion de distribution des bénéfices de 65 % à 90 % des revenus récurrents. Les actions ont grimpé fort suite à cette nouvelle. La partie la plus intéressante, pour les investisseurs en revenus, c’est ce qui permet l’obtention de ces fonds.

L’entreprise continue d’enregistrer un perte nette dans le tableau des revenus.176 millions de HKDDans la première moitié de l’année, le chiffre est inférieur à 2,406 milliards de HKD il y a un an. Ce déficit semble plus grave qu’il ne l’est en réalité. La majeure partie de ce déficit, soit 3,55 milliards de HKD, correspond à une réévaluation non monétaire des actifs immobiliers. Il s’agit donc d’une diminution comptable, et non d’une sortie de liquidités. En réalité, le bénéfice net a augmenté de 6 % par rapport à l’année précédente, atteignant 3,31 milliards de HKD. Le flux de trésorerie fonctionne donc normalement.

Ce qui a changé structurellement, c’est le bilan financier. Au cours des six dernières années, Wharf REIC a réduit sa dette nette de 22,8 milliards de HK$. Le ratio d’endettement – c’est-à-dire le rapport entre la dette nette et l’actif total, une mesure de la capacité de financement – était de15,9 % à la fin du mois de juinC’est un niveau record de dettes. La vente de Wheelock Place, un centre commercial à Singapour, à un prix supérieur de 12 % par rapport au valeur actuelle de l’immobilier, générera encore 6,7 milliards de Hongkong en revenus. La direction anticipe que la dette nette descendra à environ 20 milliards de Hongkong, et que le ratio d’endettement diminuera vers 11 % d’ici la fin de l’année. Un faible ratio d’endettement signifie des coûts d’intérêt plus bas, ce qui est important pour la sécurité des dividendes.

Les dépenses d’intérêt ont diminué de 26 % au premier semestre, ce qui a permis d’économiser environ 200 millions de HKD. Le coût moyen des emprunts était de 3,5 %. C’est le mécanisme en question : moins de dettes, dettes moins coûteuses, plus de liquidités disponibles pour les dividendes. Les entrées de liquidités nettes avant le financement ont augmenté de 41 % pour atteindre 1,4 milliard de HKD. Le ratio de couverture des intérêts – revenus d’exploitation divisés par les dépenses d’intérêts, une mesure indiquant combien de fois l’entreprise peut rembourser ses dettes – se situe à 8,2 fois. Cela est acceptable.

La modification de la politique de distribution, passant de 65 % à 90 % des revenus récurrents principaux, a été la cause qui a motivé cette variation des cours de l’action. La direction a qualifié cela d’une adaptation vers une distribution « conforme aux normes du secteur REIT ». L’augmentation de 42 % dans les distributions intermédiaires…0,94 HK$ par actionC’est la première réponse à cette nouvelle situation. Aux prix actuels d’environ 30 HK$, le rendement annuel basé sur ce taux intermédiaire se situe à environ 6,3 %. Sur une base annuelle complète, avec le dividende du deuxième semestre précédent de 0,66 HK$, le dividende annuel futur s’approchera de 1,60 HK$ – ce qui fait que le rendement dépassera les 5 %.

La question n’est pas de savoir si les dividendes sont bons. La question est de savoir si le ratio de distribution de 90 % peut rester stable lorsque les choses se compliquent.

Voici la structure qui est importante. Les revenus de Wharf REIC sont largement concentrés sur deux actifs : Harbour City et Times Square. Seul Harbour City génère environ 80 % des revenus de commerce de Hong Kong, et représente environ 86 % des revenus principaux récurrents. Les ventes de biens dans Harbour City ont augmenté à un taux de près de 15 % au premier semestre, soit environ 50 % de plus que la moyenne du secteur commercial de Hong Kong.Times Square a également enregistré une croissance des ventes positive.Le portefeuille d’hôtels se développe également rapidement, avec une croissance du RevPAR de deux chiffres dans les établissements Marco Polo et The Murray situés en Central.

Le taux d’occupation des bureaux est passé à 93 %, ce qui dépasse la moyenne du marché. La direction a souligné une demande accrue pour les offres d’IPO, ainsi qu’une activité de gestion de patrimoine robuste. De plus, Hong Kong jouit d’un attrait de « refuge sûr » en raison des incertitudes géopolitiques dans d’autres régions.

Tout cela soutient le dividende. Mais la concentration constitue un argument contre-argument. Si Harbour City ralentit, il n’y a pas beaucoup de diversification pour atténuer les impacts négatifs sur les revenus. L’entreprise quitte également ses activités en Chine et réduit ses activités à Singapour, ce qui diminue encore davantage sa base géographique. Un ratio de distribution de 90 % et une dépendance vis-à-vis d’un seul actif signifient que toute détérioration persistante des loyers du commerce de Tsim Sha Tsui se traduit directement par une baisse du dividende.

La direction a reconnu cela. Ils ont noté que les locations de grands espaces à Harbour City sont toujours en situation de pression : certains espaces sont vides, tandis que les petits espaces de qualité restent stables. L’entreprise a également souligné l’incertitude liée aux taux d’intérêt et les règles plus strictes concernant les investissements en Chine comme des facteurs qui pourraient affecter les engagements des locataires.

Alors, quelle est la situation financière de l’investisseur ?

La trajectoire de désendettement est réelle, et c’est ce qui constitue un point de repère pour l’entreprise. Un ratio de distribution des bénéfices de 90 %, sur des bénéfices en croissance, avec une diminution de la dette et des coûts d’intérêt en baisse, représente une structure de dividende plus solide que un ratio de 65 % sur les mêmes bénéfices, alors que le bilan est trop élevé et ne permet pas de conserver suffisamment de liquidités. Le changement de politique monétaire augmente le niveau de revenus, et le bilan permet à la direction de supporter une mauvaise période sans devoir réduire les dividendes.

Mais la valeur de l’action a changé. Les actions ont augmenté de 14 % après la publication des résultats financiers, et ont continué à grimper, ce qui a permis au titre de dépasser le niveau où plusieurs modèles indépendants estiment que c’est une valeur juste.Simply Wall St a estimé la valeur marchande à 22,96 HK$.Cela signifie que le prix actuel représente environ 31 % de plus.Morningstar estime que les actions sont bien valorisées.au niveau plus élevé. Le consensus des analystes est positif, avec une cible de 12 mois autour de 33,70 HK$. Le ratio P/E futur est d’environ13 foisLes revenus principaux ne sont pas bon marché pour un propriétaire de magasins de détail à Hong Kong, qui continue de subir des pertes importantes et un risque élevé de concentration.

Ce qui signifie pour les actions à investir est simple. Wharf REIC est une option de revenu si vous en possédez déjà. La politique de distribution de 90 % des bénéfices et le programme de réduction de la dette offrent une protection réelle contre les risques de baisse des dividendes. De plus, le rendement reste supérieur à celui des autres options. Si vous souhaitez ajouter cet actif à votre portefeuille, attendez avant d’investir. Une action qui a connu une forte hausse suite à une annonce de politique de croissance n’est plus une bonne opportunité d’investissement aux prix de 20 HK$. Le revenu par dollar investi augmente lorsque le prix baisse – c’est là le principe fondamental : penser en termes de rendement du portefeuille plutôt que de rendement d’une seule action.

La condition qui pourrait changer cette perspective est simple : si les deux prochaines trimestres montrent que les ventes de logements à Harbour City diminuent significativement par rapport au niveau moyen de Hong Kong, ou si les ventes de logements à Singapour ne se font pas comme prévu, et si le calendrier de réduction des dettes s’accélère, alors le ratio de distribution des dividendes à 90 % devient une question plutôt qu’une obligation. Surveillez Harbour City. Surveillez le bilan financier. Les dividendes ne sont stables que dans la mesure où il y a suffisamment d’argent liquide pour les générer.