Le paiement de 85 % de Vital Infrastructure semble sûr – Le véritable sujet du deuxième trimestre est la recyclage de capital.

Le bénéfice net a diminué fortement, mais les AFFO et le ratio de distribution maintiennent la qualité du dividende.

Le résultat du deuxième trimestre de Vital doit être interprété en tenant compte de deux chiffres : les bénéfices réalisés et le montant distribué en espèces.

Vital a rapportéRichessement net de Q2 : 0,3 million de dollarsCela a diminué de manière significative par rapport à l’année précédente. Pour un REIT, ce chiffre peut être trompeur : les revenus nets peuvent être affectés par la vente d’actifs non essentiels, des bénéfices liés au valeur marché plus faibles, ainsi que par des dépréciations non monétaires, même si les loyers restent stables. La mesure plus utile pour évaluer les performances opérationnelles est le AFFO. Vital a indiqué un AFFO de 0,11 $ par unité, avec un ratio de distribution du AFFO de 85 %.

Cet rendement reste acceptable, mais il n’est pas particulièrement bon. La partie la plus importante du trimestre réside dans ce que la direction a fait avec les capitaux suite à l’élimination de l’activité européenne et dans le processus de reconstruction du portefeuille.104 propriétés.

L’histoire réelle du Q2 concerne le recyclage du capital entre l’Europe et l’Amérique du Nord.

La direction dit qu’elle a terminé.Vente majoritaire de notre portefeuille européenDans le même communiqué, il est indiqué que l’entreprise a finalement achevé l’acquisition du East New York Health Hub à Brooklyn, et qu’elle a conclu un accord pour acheter une clinique médicale en Canada. L’idée est simple : Vital cherche à se concentrer sur une plateforme immobilière de santé axée sur l’Amérique du Nord, plutôt que de maintenir une présence plus fragmentée dans différents marchés.

Cela est important, car ce trimestre ne concerne pas tant une faillite économique ponctuelle, mais plutôt la simplification du portefeuille d’actifs. Si les actifs remplacés offrent une meilleure qualité de flux de trésorerie, une plus grande durabilité pour les locataires et une plus grande flexibilité sur le bilan, alors la répartition des bénéfices à 85 % devient plus facile à défendre au fil du temps.

Des coûts de financement plus élevés sont le prix à payer pour un portefeuille plus propre.

Le principal compromis dans le processus de recyclage est le coût du capital. La direction a indiqué que le taux d’intérêt moyen pondéré économique était passé à 5,25 % contre 4,71 % l’an dernier. Cette augmentation est due principalement au fait que les prêts hypothécaires moins chers en Europe ont été remboursés dans le cadre de la vente. Cela signifie que Vital a accepté une plus faible levier financier en échange de coûts de financement plus élevés.

C’est une transaction raisonnable uniquement si les nouveaux actifs compensent les coûts d’intérêt supplémentaires grâce à un rendement en liquidités plus élevé, une structure de location plus solide, ou une qualité de locataires meilleure. Le scénario positif dépend donc de cette compensation. Le scénario négatif est plus simple : une base opérationnelle plus petite doit encore soutenir des distributions significatives, tandis que les coûts de financement deviennent plus élevés.

Ce sur quoi les investisseurs devraient se concentrer à l’avenir

La question clé n’est pas de savoir si l’Europe a disparu. C’est plutôt de savoir si les fonds libérés sont réinvestis dans des actifs qui permettent d’améliorer la durabilité des flux de trésorerie, plutôt que de simplement changer la situation.

Les investisseurs devraient surveiller trois choses : – Si les acquisitions en Amérique du Nord remplacent les flux de trésorerie perdues en Europe, à des conditions acceptables ; – Si l’utilisation de la levier continue d’améliorer ses performances après les acquisitions ; – Si le ratio de distribution des flux d’activité nette à 85 % reste stable, en fonction du changement du mix des actifs du portefeuille.

Si ces conditions sont remplies, alors cette situation ne ressemble plus à un avertissement, mais plutôt à une réinitialisation inachevée.