UMH Properties : croissance de 9 % en FFO par action au deuxième trimestre, ce qui permet de maintenir un rendement de 6 %.

Les résultats de la Q2 sont importants, car le flux de trésorerie qui suit les dividendes continue d’améliorer.

Le chiffre d’affaires de UMH est important pour les investisseurs en revenus, car les revenus liés au loyer restent suffisants pour couvrir les paiements des investisseurs. Le résultat global était modeste, mais réel.Q2 EPS de 0,25$, contre une estimation de 0,24$Plus important encore, les revenus monétaires sous-jacents continuaient d’augmenter.Le FFO normalisé par action a augmenté de 9 %.De 0,23 à 0,25 par an, il y a un an : cela montre que ce n’était pas simplement une erreur comptable mineure.

Cela explique pourquoi…Rendement des dividendes actuel de 6,0 %Cela reste attrayant. L’entreprise ne se contente pas de payer les investisseurs pour qu’ils attendent ; elle croît suffisamment pour que les revenus générés soient plus intéressants.Les revenus provenant des mêmes propriétés ont augmenté de 8 %, tandis que le NOI pour les mêmes propriétés a progressé de 9 %.Pour un REIT qui exploite des sites immobiliers, cela signifie qu’il existe un portefeuille de actifs dont les revenus de location récurrents augmentent, grâce à une occupation optimale et à des prix compétitifs.

Le principal risque est les coûts. La direction a souligné la pression due aux impôts, aux frais d’assurance, aux dépenses de paie et aux coûts liés à l’eau et aux égouts. Les investisseurs veulent donc savoir si UMH peut continuer à augmenter son marge bénéficiaire face à ces augmentations de coûts. Si c’est le cas, le rendement du titre sera soutenu, et il y aura de la marge pour re-évaluer le cours de l’action. Sinon, les dividendes pourraient rester stables, mais il deviendra plus difficile de réaliser des gains supplémentaires.

La échelle et le modèle commercial d’UMH rendent les gains modestes significatifs.

UMH possède maintenant145 communautés résidentielles construites en sérieIl y a environ 27 100 lots immobiliers développés, dont environ 11 200 sont des logements locatifs. C’est un nombre suffisant pour offrir une grande taille du marché, mais suffisamment petit pour que quelques centaines de lots supplémentaires occupés puissent augmenter significativement les revenus. Dans ce modèle, chaque lot immobilier peut fonctionner comme un petit logement locatif. Ainsi, une occupation stable et une faible rotation des clients peuvent avoir autant d’importance que le pouvoir de tarification agressif.

Pourquoi une croissance des revenus de 8 % et une croissance du chiffre d’affaires net de 9 % sont importantes

Les revenus provenant des mêmes actifs ont augmenté.8%Le NOI avec les mêmes propriétés a augmenté de 9 %. Pour un REIT basé sur les loyers des locaux, c’est un signe positif que la classe d’actifs principale fonctionne bien. Un taux de croissance du NOI au moins égal au taux de croissance des revenus indique également que le portefeuille préserve une certaine marge, même en raison de l’augmentation des coûts d’exploitation.

Pourquoi la dynamique des ventes est importante au-delà du trimestre

La direction a également souligné que les ventes de maisons ont atteint des chiffres records au cours du trimestre : entre 11,4 millions et 11,5 millions de dollars. Cela est important, car une telle hausse sur une seule période ne suffit pas. En effet, la vente de maisons déjà occupées peut permettre de résoudre plus rapidement les problèmes liés aux locations vacantes, ce qui, à son tour, favorise la croissance future des revenus de location. Cette dynamique de ventes, combinée avec une meilleure performance pour chaque propriété, confirme l’idée que la performance opérationnelle s’améliore dans plus d’un domaine.

Le cas « taureau » et le cas « ours » concernent la durabilité des marges.

Pourquoi le scénario catastrophe a-t-il encore du mérite ?

UMH ne compte pas sur un seul trimestre prospère. Au cours des cinq dernières années, le portefeuille a augmenté.Les communautés ont augmenté d’environ 17%.Les maisons à usage d’habitation représentent environ 16 % du total, tandis que les maisons locatives représentent environ 33 %. C’est une croissance stable du portefeuille, et non simplement une hausse temporaire.

Le dividende suit également cette tendance. La direction a augmenté le dividende annuel de 0,72 à 0,90 dollar par action, soit une augmentation de 25 %. Pour les investisseurs en termes de revenus, c’est important, car cela indique que l’entreprise génère suffisamment de liquidités pour augmenter les distributions à mesure que sa base d’actifs se développe.

Il y a également une certaine flexibilité financière. UMH a terminé le trimestre avec28,6 millions de dollars en espècesLes dirigeants ont souligné la capacité accrue de emprunt offerte par cette proposition. Cela permet à l’entreprise d’accroître ses ressources pour améliorer sa capacité d’occupation et ses efforts de vente, sans dépendre d’une seule source de financement.

Ce sur quoi se concentrent les sceptiques

Le problème n’est pas que UMH soit faible ; c’est plutôt que la croissance pourrait ne pas être aussi rentable que les investisseurs l’espèrent. La direction a indiqué que les dépenses de fonctionnement ont augmenté de 10 %, tandis que les dépenses de fonctionnement pour les mêmes propriétés ont augmenté d’environ 7 %. Cela soulève une question importante : peut-on faire en sorte que les revenus provenant des loyers continuent de surpasser les taxes, les frais d’assurance, les coûts de salaires, les frais d’eau et d’égouts, ainsi que les coûts de financement ?

Si la réponse est oui, l’offre de revenus actuelle devrait rester attrayante. Sinon, le rendement peut encore être justifiable, mais l’augmentation du rendement pourrait prendre plus de temps.

Que regarder dans le quatrième trimestre

Les signes clés sont simples : une plus grande rentabilité du noyau d’activités, des taux de remplissage plus stables, une tendance continue aux ventes, et un autre signe que la discipline opérationnelle permet de suivre les pressions liées aux coûts. Si ces signes persistent, il devient plus facile de justifier un rendement de 6 %.