Douze maisons, deux propriétaires, et le premier marché de vente à Seattle en 14 ans.

Douze maisons. C’est tout l’intérieur de l’édifice. Une entreprise de construction contrôlée par une famille qui…A survécu dans l’immobilier de Seattle depuis 1959.estPlacer un modèle au sol.Et on demande aux acheteurs de s’engager pour l’un d’eux à Renton Highlands, une communauté…Seulement 12 maisons individuelles.À un instant, le marché régional s’est opposé aux vendeurs pour la première fois en quatorze ans. La communauté s’appelle Maple Highlands. Les unités résidentielles sont des maisons individuelles. C’est le plan de construction phare.3 482 pieds carrés de surface, et un constructeur qui annonce sesCommunautés à partir de 640 400 $.On suppose qu’un acheteur paiera bien plus que cette somme pour y vivre.

Pourquoi un investisseur en actions devrait-il se soucier de ces douze entreprises d’une société qui n’est pas cotée sur aucun marché ? Car le constructeur n’est pas le seul acteur concerné par cette décision. Le conflit auquel il est confronté est celui que provoque également la machine qui fait avancer les bénéfices des constructeurs immobiliers cotés en bourse, dans tous les comptes d’épargne-retraite.

Les deux propriétaires de douze maisons

Une maison commence comme un actif, avec deux personnes qui en veulent une. Mais cette saison, elles ont des besoins différents.

Conner Homes a besoin d’argent. Elle a acheté des terrains à Renton Highlands, a aménagé ces terrains, construit des bâtiments, et a fait appel à un studio de conception pour créer les plans de construction. Chaque mois, ces logements restent inachevés ou non vendus. L’entreprise doit alors payer les dettes liées aux terrains et aux travaux de construction, sur des actifs qu’elle ne peut pas encore convertir en argent. Donc, elle fait ce que font les vendeurs lorsqu’ils ont besoin d’un acheteur plus rapidement que le marché ne le permet : mettre en place des offres spéciales pour attirer les acheteurs, et annoncer des “bonifications exclusives pour les acheteurs” pour les logements prêts à être occupés.

L’acheteur veut le contraire. Seattle est entré dans son premier marché de l’achat depuis janvier 2012. Il y a 4,3 mois de stock disponible dans toute la ville, et les stocks ont augmenté de 30 % par rapport à l’année précédente, pour atteindre 3 178 annonces.Le stock a augmenté de 30 % pour atteindre 3 178 produits en stock.En ce qui concerne les nouvelles constructions, le délai de livraison est d’environ cinq mois. De plus, le taux d’intérêt pour les prêts à long terme de 30 ans est revenu à environ 7 %. Ce coût s’impute entièrement sur les paiements mensuels du acheteur. Un acheteur qui attend quelques mois peut espérer une offre plus avantageuse, ou au moins un meilleur rapport coût/avantage. Mais attendre a aussi un prix : dans un marché en baisse, attendre est moins cher, tandis que acheter maintenant est plus cher.

L’écart de prix entre ces deux positions constitue tout le conflit. Sur un marché équilibré, les besoins du constructeur et la patience de l’acheteur se trouvent à un point intermédiaire. Ici, ce point intermédiaire a disparu : les maisons individuelles à Seattle ont une valeur moyenne de 1 091 681 dollars, soit une baisse de 9 % par rapport à l’année précédente. La valeur moyenne des maisons nouvellement construites est…Elle a chuté de 15 % à 800 916.Ouvrir une communauté, c’est demander à un acheteur de payer un prix supplémentaire pour un actif dont la valeur de marché est en baisse visible.

L’échelle de saut qui coûte quelqu’un…

C’est là que l’histoire cesse d’être un simple cas d’étude immobilière pour devenir un mécanisme financier. Conner Homes a fait quelque chose depuis sa création en 1959, ce que la plupart des constructeurs ne peuvent pas faire : il construit à la fois des maisons à vendre et des maisons à louer. Il a été le pionnier du concept de construction sans lot dans Seattle.Plus de 6 000 logements construits..

Ce modèle double constitue en fait une solution de sortie : il permet de reclasser l’ensemble des actions concernées. Ce qui semble être une initiative du développeur pour ouvrir des logements aux acheteurs, en réalité, représente pour le développeur une situation où il doit choisir entre deux propriétaires du même bien immobilier. Si les acheteurs refusent le prix proposé, Conner n’est pas obligé de vendre dans un marché en baisse, avec des pertes financières. Il peut donc garder les logements, les aménager et les transformer en biens locatifs, devenant ainsi le propriétaire plutôt que le vendeur.

Mais l’inventaire ne disparaît pas ; il change simplement celui qui paie pour ses frais. Lorsque le constructeur gère une maison en location, les coûts liés à l’attente – les intérêts du prêt de construction, les impôts, les frais de propriété du terrain qui pourrait être utilisé dans un projet futur – sont payés par la situation financière de l’entreprise et ses prêteurs, et non par le acheteur. Vendre rapidement permet aux prêteurs de recevoir des remboursements, mais donne au acheteur un réduction sur le prix. En gardant la propriété, on reçoit des dollars qui ne figurent jamais sur le bilan final. Un constructeur qui gère des propriétés en location dispose d’une véritable opportunité que les constructeurs purement spéculatifs ne possèdent pas. C’est donc un endroit plus confortable pour faire face à un marché de l’achat de propriétés. Le confort a un prix : il est indiqué dans le registre de ceux qui financent l’attente.

Pourquoi douze maisons constituent-elles un signal, et non une histoire secondaire ?

Le but du commerce de détail n’est pas de vendre des produits de Conner Homes – qui ne peuvent être achetés par personne. Il s’agit plutôt de ce que quelqu’un de 65 ans, ayant réussi à s’échapper de cet endroit, peut vous dire sur les constructeurs qui ne disposent pas d’une telle issue.

Les grands constructeurs de logements cotés en bourse ne peuvent pas devenir des propriétaires de grande envergure de manière discrète, comme le fait une entreprise familiale privée. Ils sont évalués en fonction des ventes trimestrielles et des transactions liées aux terrains. Ils doivent vendre ce qu’ils construisent, même sur un marché en déclin. Lorsqu’un constructeur aussi solide que celui-ci a besoin de bonus pour vendre ses produits, les investisseurs peuvent alors savoir quel est le prix d’offre déjà absorbé par l’ensemble du secteur. La construction neuve à Seattle se vend maintenant à environ 98 % du prix de vente initial, après que les jours de mise en vente se soient étendus à 41 jours.Vendu à environ 98 % du prix de l’offre initiale.Des chiffres qui se transforment directement en pression sur les marges et en revenus générés par les activités d’immobilier. Ces 12 logements, qui semblent être une dépense superflue sur un marché où le prix des propriétés dépasse 1 million de dollars, constituent en réalité un indicateur de la situation financière de chaque constructeur immobilier dont les rapports trimestriaux dépendent du fait de transformer les terrains en argent avant que les dettes ne soient remboursées.

Donc, lorsque vous voyez l’article annonçant douze maisons, considérez-le comme une mise en jeu, et non comme une annonce officielle. Une entreprise familiale, avec 65 ans d’expérience, et une division chargée des locations, choisit le moment opportun pour demander aux acheteurs de s’engager à accepter une baisse des prix de près de 7 %. Soit l’acheteur paie le surcoût, soit le capital du constructeur doit payer pour attendre. Les deux parties ont un droit légitime sur ces douze maisons. L’argent nécessaire pour acheter ces maisons doit provenir du budget de quelqu’un. La question de l’investisseur est simplement : qui doit payer cette somme ?