Le régime fiscal qui vous permet de posséder des biens immobiliers sans en avoir la propriété réelle

C’est beaucoup de biens immobiliers illiquides, enfermés dans un fonds fiduciaire dont personne ne peut vendre.

Peachtree Group, une société immobilière d’Atlanta, continue de développer activement sa plateforme de trusts statutaires au Delaware. Il s’agit d’une structure qui permet aux investisseurs de reporter les impôts sur les gains de capitaux en échangeant la propriété directe des biens par une partie d’un bâtiment géré professionnellement. Ces investisseurs ne peuvent pas quitter l’entreprise, voter ou emprunter de l’argent à ce titre. La société se classe…14e parmi près de 70 sponsors du DST en 2025En cette année-là, six acquisitions ont été réalisées, pour un montant total d’environ 200 millions de dollars. Au total, cela représente environ 375 millions de dollars sur les quelque 12 transactions effectuées depuis le lancement de la plateforme trois ans plus tôt. En septembre 2025, Peachtree a décrit publiquement ce chiffre cumulé.environ 320 millions de dollarsEn mars 2026, ce chiffre avait augmenté grâce aux nouvelles offres industrielles dans les marchés de Dallas-Fort Worth et Savannah.

L’industrie plus large du DST a augmenté.8,4 milliards de dollars en actions en 2025Selon Mountain Dell Consulting, il y a une augmentation de 49 % par rapport à l’année précédente. Peachtree profite donc d’une période de croissance positive.

Le point essentiel est que le DST n’est pas un REIT, ni un fonds d’investissement privé. Il ne s’agit pas non plus d’une investissement immobilier au sens habituel. C’est plutôt une structure fiscale conçue de manière restrictive, qui fonctionne uniquement grâce à une décision fiscale de l’IRS de 2004. Les contraintes découlant de cette décision sont intégrées dans ce produit, de manière à ne ressembler pas à une gestion prudente des risques, mais plutôt à une sorte de machine conçue pour empêcher l’investisseur de interférer dans la manière dont le sponsor gère les bâtiments.

Voici comment cela fonctionne. Un sponsor comme Peachtree achète une propriété – par exemple, un hôtel Residence Inn à Omaha ou une installation industrielle avec un seul locataire à Manchester – en utilisant son propre capital. Ensuite, il transforme cette propriété en un fonds fiduciaire réglementé au Delaware et vend des parts dans ce fonds aux investisseurs accrédités. Ces parts sont considérées comme des propriétés de type “similaire” selon l’article 1031 du code fiscal. Cela signifie que le vendeur qui a vendu un bâtiment résidentiel ou un centre commercial peut acheter des parts dans le fonds fiduciaire et ainsi retarder les revenus immobiliers qui seraient autrement récupérés.

L’avantage fiscal est le produit. L’immobilier en est la “emballage”.

Pour satisfaire l’IRS, les fonds fiduciaires doivent respecter sept règles strictes – souvent appelées les « Sept Péchés Capitalistes ». Ces règles empêchent le fonds fiduciaire de faire quoi que ce soit concernant les biens en question. Il est interdit de renégocier les prêts, de verser de nouveaux capitaux, de modifier les contrats de location, ou de réinvestir les revenus générés. De plus, aucune amélioration structurelle n’est permise, à part les entretiens normaux. Tout flux de trésorerie doit être distribué. Ce ne sont pas des critères optional ; c’est une série de règles imposées. Si le fonds fiduciaire enfreint ces règles, toute opération de report de taxes devient impossible, et chaque investisseur doit payer des impôts qu’il avait retardés pendant des années.

Donc, ce que vous obtenez, c’est un bâtiment dont personne dans la pièce ne peut changer quoi que ce soit. Si le principal locataire quitte l’immeuble, la société de gestion ne peut pas réorganiser le contrat de location. Si les taux d’intérêt changent et que l’immobilier nécessite un refinancement, la société de gestion ne peut pas négocier à nouveau le prêt. Si le marché exige des travaux de rénovation, la société de gestion ne peut pas approuver de modifications structurelles. Le sponsor gère l’immeuble par l’intermédiaire d’une filiale dédiée aux locataires principaux, percevant des frais de gestion basés sur les revenus opérationnels nets, et contrôle toutes les décisions opérationnelles. L’investisseur – qui a fourni le capital – reçoit une distribution trimestrielle.Une lettre de fiducie du donateur, au lieu d’un K-1.Ainsi, ils peuvent indiquer leur part des revenus et des dépenses dans les déclarations fiscales personnelles. C’est tout.

La structure des frais est là où réside le véritable incitatif du sponsor. Les frais d’acquisition, les frais de gestion des actifs, les frais de vente, ainsi que les commissions préalables représentent souvent entre 7 et 10 %. Un rendement annuel prévu de 6 % peut descendre à 4 % après déduction des frais annuels de 2 %, ce qui se traduit par des pertes de dizaines de milliers de dollars sur une période de 10 ans. De plus, comme le sponsor contrôle le moment de la vente, il y a une tension naturelle : collecter ces frais en continu est plus avantageux que de vendre l’immobilier, même si la vente serait plus avantageuse pour l’investisseur.

Le système de stockage est une autre caractéristique structurelle, et non un problème. Les actifs détenus dans ce cadre ne sont pas liquides – il n’y a pas de marché secondaire. Le période de détention typique se situe entre 5 et 15 ans. On ne peut pas vendre sa participation. On ne peut pas emprunter en utilisant cette participation comme garantie. On ne peut pas demander son argent en retour. La seule façon de sortir rapidement de cet investissement est de trouver un autre investisseur accrédité qui soit prêt à prendre en charge ces intérêts via un échange 1031. En réalité, cela signifie trouver un acheteur spécifique pour un bien donné, sur un marché spécialisé. Lors de la crise financière de 2008, les investisseurs détenus dans ce cadre ont perdu…30 % ou plusAucune capacité à réduire les pertes.

L’expansion de Peachtree dans le secteur DST est simple du point de vue du sponsor. Le marché DST a connu une croissance rapide : près de 8,5 milliards de dollars ont été levés en 2025. Peachtree cherche donc à obtenir une part plus importante de ce marché. Sa stratégie consiste en acquisitions sans endettement, ce qui élimine un risque majeur pour les investisseurs (aucun risque de refinancement au sein du fonds). Cependant, cela signifie que le sponsor doit financer l’achat immédiatement. En 2025, la société a effectué des transactions de crédit valant 3 milliards de dollars, soit une augmentation de 87 % par rapport à 2024. Il semble donc que l’infrastructure financière nécessaire pour mener ces transactions soit disponible. Ils diversifient leurs activités en dehors de leur domaine hôtelier, vers les propriétés industrielles – par exemple, le PG Manchester Industrial DST est une propriété louée à un opérateur de services automobiles de qualité, sans risque de renouvellement à court terme.

La perspective de l’investisseur est plus limitée. Vous devez être…Accrédité – 1 million de dollars en patrimoine netSauf votre maison principale, ou un revenu annuel de 200 000 dollars. Les investissements minimum commencent généralement à environ 100 000 dollars. Vous obtenez des revenus passifs et une déduction fiscale. En contrepartie, vous recevez une part fixe de propriété dans un bâtiment que vous ne pouvez pas contrôler, dans un cadre dont vous ne pouvez pas sortir. Le gestionnaire est payé pour maintenir le bien en état de fonctionnement, plutôt que de le vendre.

L’aspect de la planification patrimoniale est le véritable avantage secondaire. Comme les actifs détenus par DST sont fractionnés et illiquides, les comptables peuvent parfois utiliser ces avantages…Des réductions de 20 à 30 %Cela s’applique à l’évaluation pour les fins de l’impôt sur les successions. Les bénéficiaires reçoivent donc une augmentation du montant des droits de succession au moment de la mort du propriétaire, ce qui peut annuler les gains en capital différés. C’est une caractéristique réelle, et non une invention marketing. Mais cela n’a d’importance que si vous vous trouvez dans une catégorie fiscale où la planification successorale est le problème réel que vous essayez de résoudre.

La catégorie plus large de risque est plus difficile à quantifier. Les DST existent grâce à la décision fiscale de l’IRS n° 2004-86, une interprétation spécifique qui permet aux ces fonds d’être considérés comme des fonds de subventionnement aux fins du régime 1031. Cette décision pourrait être modifiée, clarifiée ou annulée. Le report des impôts n’est pas une garantie – c’est plutôt un équilibre entre les attentes de l’investisseur, la structure de l’organisation responsable et la tolérance actuelle de l’IRS. Si la décision change, chaque DST aura soudainement une valeur différente.

La chose amusante avec les DST est qu’ils sont vendus comme des investissements immobiliers passifs, mais en réalité, ils fonctionnent plus comme des notes structurées. Le sponsor choisit les actifs et assure la gestion opérationnelle. L’investisseur fournit le capital et accepte un flux de revenus fixe, sans pouvoir influencer les résultats. L’IRS établit les limites réglementaires qui permettent que tout cela fonctionne légalement. Tout le monde obtient ce qu’il veut : le sponsor obtient un rôle dans la gestion d’actifs qui génère des revenus, l’investisseur obtient une délégation fiscale et des revenus passifs, et le bâtiment bénéficie d’une gestion professionnelle. Mais cette structure fonctionne uniquement parce que l’investisseur n’a pas le droit d’exercer les droits normalement associés à la propriété immobilière.

La progression rapide de Peachtree grâce aux acquisitions montre que les investisseurs considèrent ce modèle comme reproductible et que le marché est en croissance. L’industrie des DST a presque doublé son financement en une seule année. La plateforme de crédit de Peachtree possède également les moyens nécessaires pour continuer à acquérir des actifs. Mais la question pour les investisseurs n’est pas de savoir si Peachtree peut continuer à acheter des bâtiments et à les transformer en fonds fiduciaires. La question est plutôt de savoir si une structure qui empêche explicitement de réagir aux mauvaises nouvelles constitue une manière raisonnable d’allouer 100 000 dollars ou plus de capitaux illiquides.

La réponse dépend du problème que vous cherchez à résoudre. Si vous avez vendu une propriété et que vous avez besoin d’une procédure 1031 qui se termine en trois à cinq jours ouvrés, alors le DST est vraiment utile. Si vous cherchez une opportunité d’investissement immobilier dans le cadre d’une stratégie d’investissement générale, cette structure ressemble plutôt à un produit qui permet au sponsor de résoudre son problème de capitalisation, plutôt qu’au problème de portefeuille d’investissement de l’investisseur.

La machine fonctionne bien. La frontière de classification – les actifs immobiliers avec impôts déduits, par rapport aux titres de placement illiquides que l’on ne peut pas contrôler – est là où se concentre tout le valeur. Et tous les risques se concentrent également là.