Une taxe destinée à financer l’habitat abordable a paralysé l’un des marchés immobiliers les plus riches des États-Unis.

Une maisonConstruit en 1911 pour une star du cinéma muetEt appartenant à Dame Helen Mirren pendant quatre décennies, il vient d’être réédité pour 13 millions de dollars. Cela semble cher. Le problème, c’est que…Premièrement inscrite en 2021 pour 18,5 millions de dollars.Cinq ans se sont écoulés, plusieurs fois l’entreprise a été mis à vendre, et après 5,5 millions de dollars dépensés, elle essaie toujours de trouver un acheteur.

La propriété Mirren n’est pas simplement une note de bas de page liée aux célébrités. C’est le symptôme d’une politique qui a transformé le marché immobilier haut de gamme de Los Angeles en une leçon de prudence dans le domaine politique. La cause en est la mesure ULA, une taxe sur les transferts de propriété adoptée en 2022 pour financer l’amélioration des logements abordables. Ses concepteurs pensaient que taxer les ventes de maisons serait un moyen simple de redistribuer la richesse. En réalité, cela a eu l’effet inverse : il a gelé le marché dans une situation de son propre fait.

L’effet du rocher

La mesure ULA impose une taxe de 4 % sur les ventes de biens supérieures à 5,4 millions de dollars, et de 5,5 % sur ceux supérieurs à 10,9 millions de dollars. Il est important de noter que cette taxe n’est pas une taxe proportionnelle au montant supérieur au seuil fixé. C’est plutôt une taxe fixe appliquée à tout montant supérieur au seuil.intégralLe prix de vente varie, mais seulement lorsque le seuil est atteint. Le résultat est ce que les économistes appellent l’effet “cliff” : une maison vendue pour 5,399 millions de dollars ne doit rien payer ; une maison vendue pour 5,4 millions de dollars entraîne un impôt de 216 000 dollars. Deux dollars suffisent pour faire toute la différence.

Les chercheurs de UCLA ont découvert que cette taxe a réduit la probabilité pour un bien immobilier à Los Angeles de se vendre pour plus de 5 millions de dollars.de 55 %Cette mesure était censée augmenter les revenus destinés à l’achat de logements abordables. À partir de mai de cette année, elle a permis de générer plus de 1 milliard de dollars. Mais le volume des transactions qu’elle permettait a disparu. En quelque sorte, cette taxe fonctionne… mais pas de la manière prévue par ses concepteurs.

La propriété Mirren illustre bien ce problème. À 13 millions de dollars, elle se situe clairement dans la fourchette de 5,5 %. Cela signifie que l’acheteur doit accepter environ 715 000 dollars en taxes de transfert, ce qui n’existe pas ailleurs au sein du pays. C’est une somme importante qui peut servir de levier pour négocier. Les vendeurs, qui initialement ont fixé le prix de leurs propriétés à…Niveaux d’aspirationIl s’est avéré que les acheteurs n’avaient aucun motif de partager la charge fiscale. Un prix demandé de 18,5 millions de dollars est donc devenu inacceptable dans la pratique.

Effet de fixation

Lorsque la vente devient trop coûteuse, les propriétaires adaptent leur stratégie. Beaucoup choisissent de rénover plutôt que de vendre. Selon Attom Data Solutions, le nombre de permis nécessaires pour les rénovations de maisons individuelles à Los Angeles est très élevé.a augmenté de 46 %Sur les deux années suivant l’entrée en vigueur de la mesure ULA, par rapport à la base de données pour 2018-2019. Un développeur qui avait autrefois vendu des propriétés, maintenant les vend les à leur valeur minimale et recommence tout depuis le début, afin d’éviter les impôts qui, autrement, réduiraient une grande partie de ses bénéfices.

Les constructeurs rapportent que la composition de leurs travaux a changé : il y a maintenant 60 % de travaux de rénovation par rapport à 80 % de nouvelles constructions. Les raisons économiques sont claires : si vous possédez une maison worth environ 12 millions de dollars, et que la vente coûterait environ 660 000 dollars en impôts et commissions pour l’agent – soit environ 11 % des revenus –, il est plus logique de rénover la maison, la louer ou simplement la garder. Les Mirrens, qui ont déménagé à Lake Tahoe en 2020, ont cherché pendant des années une opportunité pour vendre leur propriété, en fonction des conditions du marché.

C’est ce qui se passe lorsque l’on imposait des taxes sur le marché sans comprendre la notion de liquidité. On ne réduit pas simplement le nombre de transactions ; on crée plutôt un effet de blocage, où les propriétaires existants restent sur place, et les stocks s’épuisent. Moins de maisons à vendre signifie moins de choix pour tout le monde, y compris pour les acheteurs débutants. Une politique visant à aider le marché immobilier finit par le restreindre.

Deux marchés, une seule ville

L’ironie s’accroît lorsqu’on la compare à la situation générale. Le marché immobilier américain s’est divisé en deux courants distincts. Les données de Redfin pour les trois mois jusqu’en mai 2026 montrent que les 5 % des propriétés les plus value augmentent.Plus que trois fois le tauxDans le reste du marché, les prix de luxe ont augmenté de 4,7 % en glissement annuel ; les prix non de luxe, quant à eux, ont augmenté de 1,5 %. Les acheteurs riches, moins sensibles aux taux d’intérêt et plus disposés à payer en espèces, augmentent les prix, tandis que les citoyens ordinaires de Californie sont exclu du marché.

En Californie,seulement 22 % des ménagesOn peut donc bénéficier d’un prêt immobilier sur une maison de catégorie intermédiaire, ce qui représente une diminution de 31 % par rapport à 2019. Les paiements mensuels de prêt pour une maison de deux chambres s’élèvent à environ 4 600 dollars, contre 2 700 dollars pour le loyer – soit un montant environ 66 % supérieur. Les maisons de catégorie basse en Californie sont maintenant 30 % plus chères que les maisons de catégorie intermédiaire dans le reste des États-Unis.

Cette divergence ne se limite pas à Los Angeles. C’est un phénomène national. Mais il est particulièrement inquiétant dans une ville où la mesure ULA devait soulager la pression sur le marché immobilier. La taxe était présentée comme une mesure corrective : les riches devaient payer pour résoudre la crise du logement, causée en partie par leur propre comportement. Le problème est que les ménages à hauts revenus ne sont pas les seuls à bénéficier de l’offre de logements. Ce sont aussi eux qui assurent la mobilité et les investissements nécessaires au fonctionnement du marché. Si on exclut ces ménages, le problème s’aggrave.

Ce qui aurait dû être fait

La leçon plus importante concerne la conception des impôts. Une taxe progressive sur les transferts de propriété peut être logique en principe. Mais les mécanismes d’application de cette taxe sont très importants. Une taxe marginale, qui s’applique uniquement à la partie de la vente supérieure au seuil fixé, permettrait de générer des revenus similaires, sans créer de barrières insurmontables. Les acheteurs et vendeurs ne seraient pas confrontés à un incitatif absurde pour négocier un prix deux dollars en dessous du seuil fixé par le conseil municipal.

Autrement dit, l’impôt pourrait être fixé à un taux plus faible et appliqué de manière plus large, afin de couvrir une plus grande part des transactions, sans créer de distorsions. Ou bien, il pourrait être structuré comme une taxe sur les gains en capital, exemptant les résidences principales conservées pendant de nombreuses années, plutôt que de constituer une taxe de transfert qui pénalise tous les ventes de la même manière.

Bien sûr, augmenter les revenus pour financer l’aménagement d’habitations abordables est une tâche urgente. Le manque de logements de niveau débutant en Californie est un problème structurel, causé par des décennies de réglementations restrictives, des litiges environnementaux et des politiques NIMBY. Une taxe sur les riches est donc une solution politique attrayante. Mais les solutions rapides qui distorment le comportement du marché ont généralement des effets négatifs. Les revenus obtenus peuvent être réels ; mais les dommages causés à la liquidité et à l’offre sont également réels.

L’économie politique des impôts bien intentionnés

Les mesures de l’ULA révèlent un schéma bien connu dans la politique urbaine : les électeurs approuvent des politiques qui permettent aux voisins riches de subventionner le bien public. Les politiciens défendent ces politiques parce qu’elles sont populaires et sans coûts supplémentaires – du moins pour les électeurs. Les coûts sont alors supportés par un petit groupe de personnes influentes, ainsi que par les dynamiques du marché, que personne ne peut facilement identifier lors d’une réunion publique.

Le résultat est une taxe qui semble progressiste, mais qui est économiquement inefficace. Ce n’est pas que taxer les riches soit mal, mais l’instrument choisi – une taxe sur un éventail restreint de transactions – est l’un des moyens les plus déformants pour le faire. Si l’objectif est de financer l’habitat abordable, les meilleures solutions sont la réforme du zonage, l’optimisation des procédures d’autorisation et des investissements publics dans des projets de construction vraiment abordables. Ce sont des solutions plus difficiles sur le plan politique, mais beaucoup plus efficaces sur le plan économique.

La maison de Helen Mirren sera finalement vendue. Le marché des propriétés dans les Hollywood Hills est suffisamment dynamique, et le nombre de acheteurs riches en argent est suffisant pour que certains achètent la maison pour 13 millions de dollars, plus les taxes correspondantes. Mais les cinq années nécessaires pour vendre la maison, ainsi que les 5,5 millions de dollars qui ont disparu au fil du processus de vente, sont un rappel de ce qui peut arriver lorsque une politique de logement semble généreuse sur le papier mais entraîne des problèmes inattendus. Une bonne politique de logement devrait rendre les logements plus accessibles. Lorsqu’elle fait l’inverse, il est temps de réexaminer cette politique.