Les propriétés de haut standing à Sydney et Melbourne ont chuté de plus de 10 % : combien d’autres baisses les prix de l’immobilier vont-elles être avant que la RBA ne mette l’inflation au premier plan ?

Les propriétés les plus chères d’Australie contribuent au déclin du marché immobilier. Dans le premier quart du marché, les valeurs des propriétés ont déjà diminué.10,7 % par rapport à leur niveau maximal à Sydney, et 10,5 % à Melbourne.Selon les graphiques de septembre de Cotality. L’indice national a chuté.Cinq mois consécutifs, une baisse de 0,9 % en août.La plus forte baisse depuis que le marché s’est effondré, avec des prix en baisse.environ 93 % des banlieuesC’est la correction que la Banque de Réserve d’Australie devait toujours tolérer : les prix de l’immobilier dans les deux villes les plus chères du pays sont la dernière chose que sa lutte contre l’inflation protège.

La logique conventionnelle veut que la dépréciation du marché immobilier se propage de lui-même. Les coûts plus élevés liés aux prêts hypothécaires réduisent la demande, qui à son tour fait baisser les prix. Une baisse des prix entraîne une diminution de la richesse des ménages, et cette diminution de la richesse réduit les dépenses, ce qui à son tour réduit à nouveau la demande. Ce cercle vicieux semble auto-renforçant, et les marchés le considèrent comme tel. Mais le point important est celui où ce cercle commence à avoir un effet négatif. Les pics de baisse se situent dans la catégorie des biens les plus chers, c’est-à-dire dans le secteur où les acheteurs ne dépendent pas autant de la dette. Cela indique que le mécanisme en action actuel n’est pas celui lié au crédit, qui affecte les banques, mais plutôt celui lié à la richesse, qui perturbe les détaillants.

Les chiffres le confirment d’un côté du bilan, mais l’infirment de l’autre. Le secteur de la vente au détail ressent déjà les effets de cette récession.Les bénéfices commerciaux bruts ont diminué de 5,2 % au cours des trois mois jusqu’en juin.C’est la plus grande baisse trimestriale depuis 2024. Les grandes enseignes cotées alertent que l’atmosphère sur le terrain est plus mauvaise que ne le montrent les statistiques officielles.Les dépenses familiales ont connu leur première baisse depuis septembre 2024.Une tendance du secteur immobilier qui diminue la richesse perçue des principaux consommateurs du pays se traduit par des revenus liés aux produits de consommation, et non pas après un certain délai.

La qualité du crédit bancaire est une autre histoire complètement différente ; elle n’a pas encore évolué. Les prix des maisons ont augmenté de 18 % en quatre ans.Moins de 1 % des hypothécaires se trouvent en situation de dette négative.Le prêteur médian a rétabli les réserves de paiement anticipé pendant les baisses des taux de 2025 ; etLes arriérés de prêt, bien que stables, doivent encore prendre en compte les deux augmentations des taux de février et mai.La part des prêts immobiliers en retard de plus de trois mois reste à un niveau comparable à celui d’avant la pandémie.Plus de 90 % des prêts immobiliers non performants sont toujours « bien garantis ».Cela signifie que la garantie couvre le dette. Aucun de ces éléments ne correspond à une perte bancaire imminente.

Donc, la question est de savoir quel canal atteindra la banque centrale en premier. La RBA ne va pas changer de politique, car quelques milliardaires perdent un dixième de leur richesse virtuelle. Elle ne bougera que si les problèmes liés au chômage et aux difficultés de prêt commencent à se manifester. Pour l’instant, rien ne se passe dans ce domaine.Le taux d’intérêt nominal est de 4,35 %., L’inflation à 3,5 % reste supérieure à l’objectif de 2-3 %.Et les économistes du marché prévoient davantage de politiques d’assouplissement, et non une pause.NAB augmente le taux de participation à la randonnée en septembre à 4,6%, The Commonwealth Bank a déplacé sa date de appel à novembre.Pour le même mouvement. La décision suivante sera prise le 29 septembre.

C’est là que l’interprétation selon laquelle la récession est “amplifiée par les prévisions” devient particulièrement significative. Les attentes concernant le marché immobilier ont augmenté, ce qui entraîne un pessimisme accru à mesure que l’hiver approche.National Australia Bank prévoit actuellement une baisse de 10 % entre le pic et la baisse à Sydney et à Melbourne., Commonwealth Bank 12-13%— et le marché a déjà anticipé les conséquences sur les cours boursiers des banques. Depuis la fin févrierNAB a chuté de 23 %, Westpac de près de 15 %, ANZ de 11 %.Même Commonwealth Bank, qui est une institution très solide, est en difficulté. Cependant, les pertes de crédit réelles que ces actions représentent restent hypothétiques. Macquarie a réduit ses prévisions de revenus bancaires de seulement 1-4 % jusqu’en 2028.

Cette lacune – les prix qui baissent, le stress lié au crédit qui persiste – est ce qui est instructif pour un investisseur.Les prêts hypothécaires représentent environ 60 % du portefeuille de prêts combiné des quatre grandes banques.Comparé à 40-50 % pour les concurrents mondiaux, le cycle immobilier représente donc presque tout ce qui peut être mis au crédit de l’économie. Mais la baisse actuelle sur les taux d’intérêt concerne principalement les emprunteurs qui n’ont pas beaucoup de dettes, c’est-à-dire ceux que les banques craignent le moins. Quant aux emprunteurs qui ont beaucoup de dettes, cela peut leur causer des difficultés.Prêts d’investisseurs, qui diminuaient de jusqu’à la moitié par rapport à l’année précédente.Il se retire précisément parce que le levier financier est devenu inabordable. Une dépréciation causée par des vendeurs disposant de beaucoup d’argent constitue un facteur qui diminue les pertes liées aux prêts hypothécaires.

La thèse selon laquelle ce processus se accélère plus rapidement que ne le prévoient les modèles est donc dépendante de trois observations spécifiques. Pour l’instant, cette thèse semble se confirmer grâce à l’une de ces observations. Les baisses des prix ne s’atténuent pas ; elles s’aggravent plutôt. Le stress lié aux prêts immobiliers n’est pas encore visible dans les données, ce qui indique qu’il y a un retard dans la transmission des effets de cette situation, mais pas de réduction des taux d’intérêt. De plus, la banque centrale ne montre aucun signe de pause accommodante – au contraire. Ce cycle se manifeste par des dépenses et des richesses financières. Jusqu’à ce que la banque centrale crée des emplois ou résolve les problèmes de dette, l’priorité de la RBA en matière d’inflation lui permettra de maintenir la correction. Les bénéfices pour les banques australiennes d’une politique accommodante sont donc essentiels. Le moment où cela se produira dépend du fait que le système de crédit se remette en place. À ce stade, les preuves indiquent que la souffrance des consommateurs précède celle des prêteurs. Il est donc probable que la banque centrale soit indifférente à une baisse de 10 % des valeurs financières – et cela ne constitue pas une erreur, mais plutôt une décision délibérée.