Le problème lié aux bâtiments de Self-Storage va prendre fin. C’est le début pour les propriétaires.

Les titres de presse cet été ont fait en sorte que le stockage personnel ressemble à une mode passagère qui est maintenant obsolète. À la fin du mois de juillet, Public Storage a publié ses résultats du deuxième trimestre.Les fonds propres représentent 4,17 dollars par action, soit une baisse de 2,6 % par rapport à l’année précédente.Et selon les estimations de Wall Street, le chiffre d’affaires net par magasin est en baisse de 2,2 %. Les actions de cette société ont chuté suite à cette nouvelle. Extra Space, l’autre grande entreprise du secteur, s’est plutôt bien débrouillée.Les revenus liés aux produits vendus dans la même boutique ont augmenté de 2,4 %.Mais les tarifs annoncés par l’industrie continuaient de diminuer.entre 1,5 % et 2 % par anJusqu’à la mi-2026.

L’hypothèse tentante est que cela représente une chute des demandes, la fin d’une période de croissance pour les actifs immobiliers. Les preuves indiquent une explication plus pertinente : ce qui a entraîné une diminution des revenus liés aux actifs immobiliers n’est pas une pénurie de locataires. C’est plutôt un excès de nouvelles constructions, et cet excès se réduit rapidement. Comprendre cette différence permet de distinguer entre une entreprise qui souffre d’une baisse des revenus, et une situation où le marché devient une “pièce de valeur”.

Le boom a créé trop de boîtes.

Les problèmes liés aux solutions de stockage personnel trouvent leur origine dans le succès même de ces services. Pendant la pandémie, le taux d’occupation et les loyers ont atteint des niveaux record, car les ménages accumulaient des espaces de stockage et payaient un prix élevé pour chacun d’eux. Les promoteurs ont réagi comme ils le faisaient habituellement : une vague de construction qui a atteint son apogée entre 2022 et 2023 a permis de produire des millions de pieds carrés de logements. Cependant, à partir de là, la demande en logements et en déménagements a diminué.

Le résultat est une différence importante : la marge entre ce que les locataires existants paient et les tarifs réduits nécessaires pour attirer de nouveaux locataires.près de 35 %, contre un taux historique de 10 à 15 %Les taux de réception des clients ne sont que “moins que les prévisions”. Cet écart est la raison mécanique pour laquelle les revenus par magasin restent stables ou légèrement négatifs, même si le taux d’occupation reste stable : chez Public Storage, l’occupation moyenne a en fait augmenté à 92,5 % au cours du trimestre. Les nouvelles boîtes dans la même zone commerciale obligent les entreprises à faire des concessions dans chaque nouveau contrat de location, et ces concessions entraînent une augmentation des loyers.

La partie demande n’a jamais vraiment cédé.

Ce qui doit importer pour un futur propriétaire, c’est que le produit sous-jacent reste intact.Le taux d’occupation nationale est resté entre 89 % et 92 % depuis le début de l’année 2024.Tout au long de l’horreur. Les locataires restent plus longtemps – la durée moyenne de séjour s’est allongée.De 18 à 19 mois, entre 9 et 14 mois en 2017.— Ce qui rend les revenus beaucoup moins instables et plus prévisibles que ne le laissait supposer la réputation de l’industrie pendant les périodes de croissance.

Il s’agit d’un modèle économique qui se rapproche davantage des pipelines de stockage que des produits de consommation courants : il s’agit d’un actif fixe, dont le coût est entièrement financé par l’État, et qui génère des revenus récurrents, de faible valeur, avec un coût important qui reste intégré dans les coûts initiaux. Public Storage dispose d’un taux de rentabilité opérationnelle d’environ 46 % et d’un taux de rentabilité EBITDA de 70 %. Les travaux de maintenance nécessaires sont très simples par rapport aux flux de trésorerie de l’entreprise. Une unité de stockage, une fois construite, est facile à entretenir et à louer.

L’onde de livraison atteint son cresta.

Voici le chiffre qui compte plus que n’importe quel trimestre. L’offre nouvelle est estimée àEnviron 2,4 % du stock existant en 2026, contre 3,0 % en 2025. Cela représente à peine la moitié de l’écart moyen de 4,2 %.cela qui prévalait avant l’essor du bâtiment. Des prévisions indépendantes indiquent queDes livraisons à un taux de 1,5 % par an jusqu’en 2027.Le pipeline d’espace en construction a été réduit à…Environ 2,1 % du stock a été défectueux. De plus, les travaux de construction au premier trimestre 2026 se sont déroulés à 29 % en dessous de la même période l’an dernier..

La raison pour laquelle cela persiste plutôt que de s’accélérer, c’est le coût : les coûts liés au terrain et aux constructions sont environ 50 % supérieurs à ceux d’avant la pandémie. De plus, les prêts sont coûteux. Les développeurs cessent de construire lorsque les conditions économiques ne permettent plus cela. Ainsi, la pression concurrentielle qui a fait baisser les loyers de stockage au cours des deux dernières années est levée. En même temps, la demande, liée au turnover des logements, devrait finalement se normaliser. Il faut trois ans pour qu’une nouvelle installation soit entièrement louée ; donc, la partie restante de cette vague de construction continuera de persister… mais la vague elle-même est terminée.

À quel prix est cette installation ?

Pour un investisseur en valeur, l’aspect attrayant est que cette situation favorable survient à la fois avec un réajustement des attentes des investisseurs, et non avec une revalorisation des multiples d’investissement à des niveaux élevés. Public Storage, avec une capitalisation boursière de 55,4 milliards de dollars, est cotée à environ 19 fois sa valeur économique par rapport à son EBITDA. Le taux de dividende est d’environ 4 %. Ce n’est pas un multiple de valeur élevé, et il ne devrait pas l’être ; il s’agit plutôt d’une entreprise qui offre des revenus de qualité, et non d’une simple activité commerciale. Le dividende, d’environ 12 dollars par action par an, représente environ deux tiers des fonds propres de l’entreprise. Le paiement des dividendes a une histoire longue et sans interruption.

La condition essentielle pour toute entreprise tirant profit de ses revenus pour son développement est que le flux de trésorerie gratuit couvre les intérêts de la dette et les dividendes pendant la période de crise. Chez Public Storage, cela se fait facilement : environ 10 milliards de dollars de dette nette contre 3 milliards de dollars de flux de trésorerie opérationnel annuel. Les dépenses de maintenance ne représentent qu’un petit nombre par rapport à ces montants. Même après les difficultés rapportées, l’entreprise…Elle a élargi ses prévisions pour l’ensemble de l’année 2026..

Si la normalisation de l’offre réussit son travail attendu – c’est-à-dire que les loyers restent stables et que les augmentations annuelles de 8 % à 12 % sont appliquées aux locataires à long terme, jusqu’à ce que la concurrence entre nouveaux constructeurs diminue – le secteur retrouvera une croissance des revenus à un chiffre moyen dans la plage de 1 à 2 %, sur une base de rendement de 4 % à 5 % pour Public Storage, Extra Space et CubeSmart. Si le marché immobilier reste stagnant ou si quelques marchés du Sun Belt surchargés continuent de souffrir, les dividendes seront toujours couverts ; il suffit que le détenteur attende plus longtemps pour voir la situation se remettre.

Cette asymétrie constitue l’essentiel du problème. Le marché évalue un actif à forte marge bénéficiaire et faible coût de construction, situé dans des lieux difficiles à remplacer, comme s’il avait déjà atteint ses meilleures années. Les données indiquent que c’est une situation cyclique où la offre dépasse la demande, et où le marché commence à manquer de ressources. C’est précisément ce type de décalage entre les prix et les flux de trésorerie protégés que les investisseurs de revenus attendent pour pouvoir patienter.