La chambre de réserve comme outil de retraite

Golden Girls, une sitcom des années 1980, présentait quatre femmes âgées qui partageaient une maison à Miami pour se moquer les unes des autres. L’enquête démographique considère aujourd’hui cette situation comme un phénomène économique.Plus d’un million d’Américains de plus de 65 ans vivaient avec des colocataires non apparentés en 2024.Le nombre de logements augmente de 16 % par rapport à 2019. Les propriétaires âgés constituent le segment de croissance le plus rapide sur le marché des logements partagés. Cependant, la taille du marché exige une analyse rigoureuse.Le nombre d’adultes âgés vivant dans des résidences partagées a augmenté de 88 % entre 2006 et 2016.Cependant, d’ici quelques années, ce chiffre n’aura que 1,8 % de la population âgée de plus de 65 ans, contre 12,8 millions d’adultes âgés vivant seuls. Cette tendance est réelle. Ce n’est pas encore une norme constante.

Sous cette apparence sociable se cache un paradoxe : le système financier a été conçu pour dissoudre ce paradoxe. Les Américains plus âgés sont à la fois le groupe le plus riche en matière de logement, mais aussi de plus en plus incapables de payer les coûts liés aux toits sur lesquels ils vivent.Les propriétaires âgés de 62 ans ou plus détiennent une richesse immobilière de 14,9 billions de dollars.Le plus documenté qui existe. Mais en 2023…Un tiers des ménages dirigés par une personne de 65 ans ou plus – soit 12,4 millions de ménages – dépensait plus de 30 % de leurs revenus pour l’immobilier.Et 6,7 mètres représentent plus de la moitié de leur revenu. Les personnes riches mais avec un faible revenu : l’description en tant qu’individus est un mystère ; mais en ce qui concerne une génération entière, c’est un problème de marché.

On pourrait supposer que les pression financières concernent les locataires. En effet, c’est le cas : 58 % des locataires âgés souffrent de charges financières élevées, la plupart à un niveau très élevé. Mais les propriétaires immobiliers aussi souffrent. La proportion de propriétaires âgés qui doivent dépenser plus de 30 % de leur revenu pour payer leurs loyers est passée de 24 % en 2019 à 28 % en 2023. La raison en est une génération qui a accumulé des dettes jusqu’à la retraite : parmi les propriétaires âgés qui possèdent toujours une hypothèque, 43 % sont confrontés à des difficultés financières, et 31 % des propriétaires âgés de 80 ans et plus devaient encore payer des loyers en 2022. L’ancienne règle – se retirer à la retraite, posséder son bien sans dettes, vivre à bas coût – s’est lentement effondrée.

Les financiers savaient que ce groupe allait arriver, et ils ont mis en place un système adapté à leur besoin. Le prêt hypothécaire inverse, sous sa forme de prêt hypothécaire garanti par l’État, permet aux personnes âgées de tirer parti de leurs actifs sans avoir à les vendre.Le nombre de nouveaux prêts hypothécaires逆s a atteint plus de 100 000 par an à son apogée en 2007-08. Depuis lors, ce chiffre est resté stable ou a diminué.Une conséquence des coûts élevés, des règles complexes et de la baisse du marché immobilier : cela a fait que une génération a appris à éviter d’emprunter sur la propriété familiale. Une opportunité démographique que les financiers ont promu pendant deux décennies n’a donné que peu de résultats.Peu de propriétaires plus âgésSelon les chercheurs, ils tirent toujours profit de la richesse qu’ils possèdent.

L’alternative institutionnelle n’est pas moins coûteuse.L’indemnité de vie assistée moyenne s’élève à environ 70 000 dollars par an.C’est une somme que la plupart des revenus de retraite ne peuvent pas supporter. C’est pourquoi la plupart des Américains âgés vivent chez eux, qu’ils partagent leur maison ou non. Il y a donc le grenier vacant. Avoir un appartement en location permet de valoriser les richesses liées à l’habitation, sans aucun coût de vente, sans prêt, sans emprunteur et sans assurance fédérale : c’est une « reverse mortgage » sans coûts de clôture, sans règle de limite sur le capital, et sans commission pour un intermédiaire. Silvernest, une agence de mariage basée à Denver, fondée en 2015, estime que…Les hôtes gagnent environ 10 000 dollars par an.Le marché élimine les intermédiaires qui existaient dans l’industrie créée pour le servir.

C’est précisément pour cette raison que la « nouvelle norme » est une théorie d’investissement peu fiable. La demande est réelle et en croissance ; les entreprises, en revanche, ne le sont pas. Silvernest, l’entreprise la plus connue parmi celles-ci, fonctionne à un niveau de dizaines de milliers d’utilisateurs. Un homeshare est une transaction à faible fréquence, avec un coût constant : les deux parties échangent directement, et l’intermédiaire disparaît presque complètement de la chaîne de valeur. Les bénéfices reviennent au propriétaire et au locataire ; le bonus communal – un senior qui n’a pas accès aux soins financés par les contribuables – va dans le bilan public. Peu de ces bénéfices peuvent être détenus par les actionnaires.

Le cas du “bull” mérite toute son importance. La base est très petite, donc les avantages liés à la formalisation sont énormes : on peut faire en sorte que la proportion de personnes âgées de plus de 65 ans vivant ensemble passe de moins de 2 % à 5 %. Ainsi, des millions de ménages pourraient être réinstallés dans des logements appropriés, et des milliards de dollars de loyer pourraient être générés par des mécanismes organisés. Les villes devraient continuer à accueillir des logements secondaires, et si quelqu’un invente un produit qui remplacerait les logements informels – une hypothèque reversement moins coûteuse, un location institutionnelle vraiment bon marché – alors les mêmes forces qui ont créé un marché informel pourront également créer un marché formalisé.

Le critère honnête pour l’investisseur n’est pas les nouveaux titres de presse concernant les « Golden Girls ». C’est plutôt si ce produit formel apparaît ou non, et si une partie des 14,9 billions de dollars commence à circuler par des canaux exploitables, plutôt que par des arrangements locaux. Jusqu’à ce que cela se produise, cette tendance peut être considérée comme un jugement sur le secteur financier, et non comme une opportunité en soi : lorsque les marchés formels échouent face à la plus grande quantité de richesse des ménages, le marché improvisera… et l’investisseur ne restera alors que avec l’histoire.