Sober Living Rentals promet un rendement de 66 % à 75 % – Mais quel est le financement de cette source de revenus ?

On ne obtient pas de tels rendements par hasard. Lorsque quelqu’un vous dit qu’une stratégie de location permet une récupération de 66 à 75 % sur l’argent investi, votre premier instinct ne devrait pas être de vérifier votre tableau de bord – il devrait plutôt être de savoir ce que vous vendez vraiment, qui paie, et ce qui assurera la continuité des paiements l’année prochaine.

Les maisons de vie saine – des résidences pour personnes en réadaptation après une dépendance aux substances – sont devenues un domaine immobilier spécialisé où l’objectif social se mélange avec des revenus financiers importants. Le modèle économique est intéressant : au lieu de percevoir une seule redevance par foyer, on reçoit des loyers individuels de plusieurs locataires occupant la même maison. Une maison de cinq chambres et trois salles de bain, qui pourrait générer 2 500 dollars par mois en tant que location traditionnelle, peut générer beaucoup plus de revenus lorsque chaque chambre est louée séparément.

Le mécanisme de génération de revenus est assez simple à expliquer en termes simples. C’est important, car la simplicité est le premier critère pour évaluer la durabilité d’un système. Voici comment se déroulent les flux de trésorerie.

Chaque résident paie un loyer hebdomadaire, généralement compris entre 125 et 300 dollars, ou même plus, en fonction du marché et des commodités offertes. Ce loyer couvre le logement, les espaces de vie partagés, les charges de base et les services domestiques. En moyenne, les résidents restent pendant environ six mois, bien que certains restent pendant une année ou plus. Une occupation stable est possible grâce aux partenariats avec des centres de traitement et des agences de services sociaux qui orientent les personnes qui quittent les soins hospitaliers vers ces établissements. Dans le modèle de location à long terme, où l’investisseur loue le bien à une entreprise expérimentée en matière de vie sans alcool, il reçoit un paiement mensuel fixe et élimine ainsi les problèmes quotidiens.

Maintenant, les chiffres qui ont fait la une des médias. Dans une analyse récente de Vanderburgh House – une entreprise qui conseille sur des investissements liés à la vie sobrielle – un bien immobilier situé dans le Mississippi nécessite…Environ 61 553 dollars en espèces pour acheter, aménager et ouvrir.Sur cette base de liquidités, le rendement annuel prévu est d’environ 66 % en termes de retour sur les liquidités. C’est le exemple le plus proche des 75 % mentionnés dans les rapports publiés. Ce chiffre est mathématiquement plausible si l’on part d’une investissement en liquidités très faible sur un marché abordable. Mais il s’agit d’un modèle, et non d’une réalité concrète. De plus, ce modèle suppose que les biens immobiliers restent occupés et continuent à générer des revenus.

Le cas concret et plus détaillé provient d’un couple d’investisseurs californiens qui figurent dans le podcast Real Estate Rookie. Ils ont acheté une maison de cinq chambres et trois salles de bain dans le comté de Riverside pour 415 000 dollars. Ils ont investi environ 190 000 dollars en espèces, y compris le paiement initial et les travaux de rénovation. En fin de compte, ils ont obtenu un revenu net de environ 7 580 dollars par mois grâce à cette propriété. Leur rendement en termes de valeur monétaire était de 48 %. Ils ont récupéré leurs investissements en moins de deux ans. C’est encore exceptionnel par rapport aux normes du marché immobilier : la plupart des investisseurs cherchent un rendement de 8 %. Mais c’est aussi le rendement d’une personne qui gère activement son investissement, plutôt que celui d’une personne qui ne fait que recevoir des chèques et se rend sur la plage.

C’est là que vous devez ralentir et séparer les flux de trésorerie du mode de vie.

Les chiffres de 48 % et 66 % ne proviennent pas d’une possession passive. Ils résultent du fait de gérer 18 ou plus de résidents dans une seule maison, de sélectionner les candidats par téléphone, de gérer les tests de drogues, de résoudre les conflits, de gérer les gestionnaires de la maison, et de empêcher les voisins de s’organiser contre vous. Même le modèle de location avec un opérateur nécessite que vous trouviez un opérateur crédible, négociez un bail à plusieurs ans, et comptez sur le fait que leur système de recommandations soit fiable. Si l’opérateur échoue, votre propriété reste vide.

Les avantages structurels sont réels. Les logements sains et modérés…Protégé par la Fair Housing Act, qui classe le trouble lié à l’usage de substances comme une infirmité.Cela signifie que les villes ne peuvent pas interdire leur utilisation uniquement par des règles de zonage. Les exploitants peuvent demander des aménagements raisonnables lorsque les limites d’occupation locales empêchent les résidents d’y vivre. Les tribunaux fédéraux ont constamment annulé les règles de zonage visant à bloquer l’amélioration des logements. Mais la protection fédérale ne signifie pas qu’il n’y a pas de conflits. L’opposition NIMBY est le principal obstacle pratique, et elle se manifeste sous forme de campagnes organisées, de pression municipale, de débats concernant les permis d’utilisation conditionnés, et d’application sélective des règles. La loi sur l’habitat équitable est donc un rempart, mais pas une autorisation sans conditions.

Le financement ajoute une autre couche de complexité. Les prêteurs de prêts hypothécaires traditionnels ne savent souvent pas comment évaluer la valeur d’un bien immobilier qui accueille huit locataires différents dans une zone résidentielle. De nombreux prêteurs optent donc pour des prêts basés sur le ratio de couverture des intérêts par les revenus du bien immobilier, ou pour des financements privés et des capitaux hard. L’avantage est la flexibilité ; mais les inconvénients sont des taux d’intérêt plus élevés et des durées de remboursement plus courtes, ce qui peut affecter votre flux de trésorerie.

Alors, essayons de tester l’engrenage de revenus en fonction de la question importante qui nous concerne : ce flux de trésorerie est-il suffisamment durable pour financer un plan de retraite ? Et quelles seraient les conditions qui le rendraient instable ?

Trois facteurs peuvent poser des problèmes. Premièrement, le vide des lits : tout le modèle repose sur le fait que les lits soient toujours occupés. En période de récession économique, les résidents qui paient eux-mêmes leur loyer pourraient avoir du mal à financer les loyers, et la chaîne de recommandation provenant des centres de traitement pourrait se fragiliser. Le modèle de location par l’opérateur permet de transférer une partie de ce risque, mais pas tout. Si l’entreprise de l’opérateur échoue, le contrat de location prend fin. Deuxièmement, les coûts liés au zonage et aux obligations légales. Même avec la protection offerte par la FHA, il est nécessaire de disposer de conseillers juridiques, de temps et de patience pour faire face aux défis administratifs. Un seul litige prolongé peut entraîner un affaiblissement des flux de trésorerie avant même que l’immobilier ne soit stabilisé. Troisièmement, les limites de taille. Il ne s’agit pas d’un actif dont le revenu est infini. Une seule maison ne peut contenir qu’un nombre limité de lits – généralement entre 16 et 20 dans une grande propriété. Cela est réglementé par des règles concernant les espaces de bains, les dimensions des pièces et les normes de sécurité incendie. On peut ajouter plus de maisons, mais chaque nouvelle maison augmente la complexité opérationnelle.

L’argument contraire mérite d’être écouté de manière équitable. Ce n’est pas un piège ; la demande en logements pour personnes souffrant d’addiction est réelle et structurelle. La crise des opioïdes a fait que le besoin en logements pour personnes en situation de dépendance est plus important qu’il ne l’a jamais été au cours des décennies passées. Le modèle de location par chambre permet de générer des flux de trésorerie beaucoup plus importants que ceux que l’on obtient avec des locations de logements individuels à un prix similaire. Si vous avez les compétences nécessaires pour gérer les situations complexes, la patience pour affronter les problèmes politiques locaux, et le tempérament pour gérer des personnes souffrant d’addiction, cela peut être une voie valable pour obtenir un revenu et un sens à la vie.

Mais les rendements qui font la une des journaux ne sont pas des rendements adaptés à un portefeuille de investissement. Ce sont les rendements d’un opérateur qui possède lui-même ses propriétés, mesurés par rapport à une base de liquidités faible sur un marché particulier. Il faut également prendre en compte les problèmes juridiques, le stress lié à la gestion, et l’échelle limitée du modèle économique. En certains cas, ces rendements sont également rétrospectifs : le rendement de 48 % observé dans l’exemple de Californie est en partie dû à l’achat de propriétés dans le comté de Riverside en 2015, bien avant les prix et les taux d’intérêt actuels.

Pensez à cela sous un angle correct. Les biens immobiliers qui permettent une vie sobrienne ne sont pas des actions ou des titres d’investissement. C’est plutôt comme gérer une petite entreprise qui possède des biens immobiliers. Le flux de trésorerie est réel, et les revenus peuvent être intéressants pour ceux qui sont prêts à s’impliquer dans la gestion de ces biens. Si vous construisez un portefeuille pour la retraite et que vous cherchez une catégorie d’actifs qui génère des revenus prévisibles sans nécessiter beaucoup d’engagement, alors ce n’est pas le bon choix. Mais si vous cherchez un moyen de remplacer votre revenu professionnel dans quelques années, et si vous êtes prêt à échanger du temps contre ce flux de trésorerie accéléré, alors ce modèle fonctionne.

Les actions liées au portefeuille d’investissements sont claires : les investissements de type « sobriety living » ne devraient pas faire partie de l’architecture principale des revenus. Ils devraient plutôt être placés dans une catégorie secondaire, aux côtés des actifs pour lesquels vous êtes rémunéré pour la gestion active. Ils complètent plutôt les sources de revenus passifs, plutôt que de les remplacer. Avant de calculer vos revenus de retraite en fonction d’une rendement de 66 %, rapportez-vous que le rendement en termes de liquidités est déterminé à la fois par les flux de liquidités et par les liquidités que vous investissez. En réduisant le dénominateur, on augmente le pourcentage, mais cela ne rend pas les revenus moins fragiles si le numérateur diminue.