Simon Property Group a augmenté de nouveau son dividende. La vraie question est de savoir si les coûts d’intérêt peuvent rattraper cette hausse.

Le résultat d’exploitation du deuxième trimestre de Simon Property Group ressemble à une information mitigée : le EPS est…$1,49 manque le consensus de $1,61Et les actions ont chuté d’environ 1 % après la publication de ce rapport. Si vous vous concentrez uniquement sur l’annonce principale et que vous ne vous intéressez pas aux raisons pour lesquelles Simon reste l’un des acteurs les plus fiables en matière de flux de trésorerie dans le monde des REIT… alors vous manquez les facteurs qui expliquent pourquoi Simon reste une entreprise très fiable en termes de flux de trésorerie. C’est là que réside le risque réel.

Le dividende est de nouveau augmenté. Le conseil d’administration a décidé…2,25 $ par actionPour le troisième trimestre, il y a une augmentation de 0,10 dollar par rapport au même trimestre l’an dernier. Cela se traduit par un montant annuel de 9,00 dollars. Avec le prix actuel de 220,55 dollars, cela correspond à un rendement futur d’environ 4,1 %. Vingt-quatre années consécutives de paiements de dividendes, avec trois années d’augmentation continue. Le flux de revenus est ce qui compte, et non les faiblesses du EPS.

Le moteur de flux de trésorerie s’accélère.

Le FFO immobilier – c’est une mesure de performance conforme aux normes des REITs qui prend en compte les dépréciations pour refléter le montant de liquidités que possède réellement un bien immobilier – s’est élevé à 3,29 dollars par action, soit une hausse de 7,9 % par rapport à 3,05 dollars l’an dernier. Les revenus ont également augmenté.179 mille 900 millionsCela est bien supérieur aux estimations de 1,60 milliard de dollars. Les indicateurs relatifs aux ventes par pied carré montrent la même tendance : les ventes des détaillants par pied carré ont atteint 838 dollars au cours des douze derniers mois, soit une augmentation de 13,9 % par rapport à 736 dollars l’année précédente. Les ventes comparables ont augmenté de 5,7 % au cours du trimestre et de 6,3 % sur la période précédente.

Ce qui motive cela, ce n’est pas un seul locataire exceptionnel. Simon a signé plus de 1 200 contrats de location au deuxième trimestre – soit 20 % de plus qu’en année précédente – pour une superficie de 4,8 millions de pieds carrés. Les loyers minimums sur ces contrats ont augmenté de 17 % par rapport à l’année dernière, tandis que les concessions accordées aux locataires ont diminué de 12 %. On obtient donc des loyers plus élevés, avec moins de concessions, ce qui est le environnement de location que tout propriétaire de REIT souhaite.

Le taux deoccupation reste stable à 96 %. Cela peut sembler que rien ne se soit passé, mais dans un fonds immobilier de taille et d’âge similaires à ceux de Simon, un taux deoccupation constant alors qu’on transforme 1 200 contrats de location est en réalité un signe de gestion efficace, et non de stagnation.

Le problème de l’EPS est une histoire d’intérêts, et non une histoire de loyer.

Alors pourquoi l’EPS a-t-elle diminué ? En raison des coûts d’intérêts plus élevés. Le directeur financier, Brian McDade, a expliqué clairement que les coûts d’intérêts croissants et les revenus d’intérêts plus faibles ont entraîné une baisse de l’EPS de 0,06 dollars par rapport à l’année précédente. Ajoutez à cela le fait que le trimestre dernier a comporté un gain non monétaire de 0,21 dollar par action lié à la déconsolidation de Forever 21. Ainsi, l’écart par rapport aux attentes du marché se creuse encore davantage.

L’érosion due aux intérêts ne va pas disparaître. La direction prévoit une pression supplémentaire de 0,20 dollar par action dans la seconde moitié de l’année 2026, en plus des 0,10 dollar déjà subis au cours de la première moitié de l’année. Cela représente une charge annuelle de 0,30 dollar sur un chiffre d’affaires moyen de 13,25 dollars pour le secteur immobilier – soit environ 2,3 % des revenus principaux de l’entreprise.

Mais voici la question clé pour les investisseurs en dividendes : cet effet négatif lié aux intérêts n’a-t-il pas réduit les liquidités disponibles pour le versement des dividendes ?

Le dividende est couvert, et même plus que ça.

Les recommandations concernant le FFO immobilière pour l’ensemble de l’année ont été relevées à 13,20–13,30 dollars par action, soit une augmentation de 8 cents par rapport à la prévision précédente de 12,73 dollars par action. Les dividendes annuels, au taux trimestriel de 2,25 dollars par action, s’élèvent donc à 9,00 dollars par action. Cela signifie qu’le ratio de distribution représente environ 68 % du niveau indiqué dans les recommandations moyennes – ce qui est bien inférieur au seuil de 75 %, où la plupart des investisseurs en REIT commencent à se sentir inquiets.

En ce qui concerne les flux de trésorerie libres, Simon a généré 3,2 milliards de dollars au cours des douze derniers mois, contre environ 2,9 milliards de dollars en dividendes annuels. Le ratio de couverture est supérieur à 1x, ce qui signifie que l’entreprise ne distribue pas plus que ce qu’elle reçoit. Cela distingue Simon des REITs qui augmentent leurs distributions en utilisant des retours de capitaux ou des ventes d’actifs.

La direction a également laissé une possibilité de croissance dans cette fourchette de FFO. Ils ont inséré une certaine modération dans leurs directives, en notant que si les tendances des ventes des détaillants continuent d’être positives, les charges de location basées sur les ventes (les paiements de location variables que les locataires doivent payer lorsque leurs ventes dépassent les seuils contractuels) pourraient faire que les résultats soient supérieurs à cette fourchette. C’est une forme sous-estimée de possibilité de croissance : les directives supposent déjà que les charges de location augmenteront, mais elles ne tiennent pas pleinement compte de la possibilité de croissance si les consommateurs continuent à bien performer.

Le bilan est capitalisé, mais liquide.

Simon a une dette totale de 33,9 milliards de dollars, contre 5,8 milliards de dollars en capitaux propres. Le ratio dette/capitaux propres étant presque de 490 %, cela semble effrayant. Mais dans un REIT structuré en partenariat, ce ratio reflète la différence entre les capitaux propres et l’ensemble des actifs immobiliers – il est élevé par définition, et non par hasard. Un indicateur plus utile est la dette nette : 28,7 milliards de dollars, contre 9,3 milliards de dollars en liquidités immédiates (1,7 milliard de dollars en espèces et 7,6 milliards de dollars en capacité de crédit revolving). Le ratio dette nette par rapport au EBITDA est inférieur à 5,0x.

Le véritable critère pour évaluer la situation financière est le calendrier des remboursements. Environ 4,5 milliards de dollars en dettes sans garantie devront être remboursés durant la seconde moitié de 2027. La direction a indiqué qu’elle dispose de plusieurs moyens de refinancer ses dettes sur les marchés mondiaux. Elle a également mentionné des actions récentes : l’émission d’un titre de dette de 500 millions d’euros à un taux de 3,65 %, ainsi qu’un prêt à long terme de 460 millions de dollars au taux SOFR + 70 points de base. Ces éléments montrent que les spreads restent stables, même avec des taux de base plus élevés. Ils explorent également des options de financement en yens.

Le risque de refinancement est réel, mais il s’agit d’un problème qui surviendra en 2027, et non en 2026. Le coussin de liquidité actuel est suffisant pour combler ce fossé.

Qu’aurait dit le ours

L’argument le plus simple concernant le panda est le suivant : les actions ont augmenté de 19 % sur la période écoulée, et de 34 % sur l’année entière. Le ratio P/E est actuellement de 36,9x, et le dividende de 9,00 $ est déjà pris en compte. Si les dépenses des consommateurs diminuent, ou si les taux d’intérêt restent élevés plus longtemps que prévu, la baisse du bénéfice par action se accentuera, et les prévisions de performance seront décevantes. À ces niveaux, on paie un prix élevé pour une qualité supérieure.

C’est un point valable. Mais le prix premium dépend de la demande. Les principaux facteurs de demande chez Simon – le volume de location, la croissance des loyers, la discipline des locataires, les ventes des détaillants – ne sont pas des concepts théoriques. Ils sont mesurables à chaque trimestre, et ils s’améliorent. Les actifs de l’entreprise ne sont pas déterminés par des espoirs de récupération future ; ils sont déterminés par les flux de trésorerie actuels.

Où cela se place dans un portefeuille ?

Simon Property Group est un REIT à valeur fondamentale : son activité s’étend aux centres commerciaux, aux magasins de qualité et aux entreprises du secteur immobilier. Elle est soutenue par des dépenses réelles des consommateurs, plutôt que par des projets de développement spéculatifs. Le rendement futur de 4,1 % n’est pas le plus élevé que l’on puisse trouver – Kimco Realty atteint 4,3 %, Brookfield Property Partners 4,1 %. Mais la combinaison de rendement, de croissance des loyers et de tendance de la valeur actuelle des actifs de Simon Property Group est l’une des plus fortes dans ce domaine.

Si les revenus sont toujours stables, et que les chiffres le montrent, la question devient celle de l’entrée dans ce marché. Une baisse de 5 % par rapport aux niveaux actuels ferait baisser le coût effectif du dividende annuel de 9,00 $. C’est là la logique de réinvestissement : la volatilité des prix ne modifie pas les paiements de loyer, mais elle influence le nombre de actions que l’on peut acheter pour une certaine somme d’argent.

Le risque spécifique à surveiller

Les frais d’intérêt : la direction a estimé que ces frais s’élevaient à environ 0,30 dollar par action au cours de l’année entière, contre 13,25 dollars en termes de FFO immobilière. Cela est encore gérable aujourd’hui. Mais si les taux d’intérêt restent stables, ou si le remboursement de cette dette non garantie de 4,5 milliards de dollars en 2027 fait que le coût moyen pondéré de Simon augmente au-dessus de l’actuel niveau de 5,4 %, alors l’impact négatif sur les bénéfices nets s’accroît. La sécurité des dividendes ne dépend pas du croissance du EPS, mais un écart persistant des taux d’intérêt finira par mettre à l’épreuve la volonté de la direction de continuer à augmenter les distributions aux actionnaires.

Pour l’instant, le dividende est couvert à la fois par le FFO et le flux de trésorerie libre. Les consommateurs continuent d’acheter des produits. La demande en location se renforce. Le paiement de 9,00 dollars par action est solide. L’action a connu des hausses importantes cette année, donc l’entrée dans ce marché est importante, mais le système de flux de trésorerie fonctionne bien.

Si vous possédez déjà des actions de Simon, le rapport Q2 constitue une raison de maintenir vos positions – et non de vendre. Le flux de revenus reste intact, et l’engin qui produit ces revenus continue à se développer. Si vous souhaitez ajouter des actions, ce même rapport vous conseille d’attendre un prix plus favorable pour acheter les mêmes 9,00 dollars de revenus annuels. Les taux d’intérêt et les opérations de refinancement détermineront si ce rendement augmentera ou restera stable au cours des deux prochaines années.