Simon Property Group a subi une baisse de son résultat par action. La dividendale a été augmentée. Suivez les mouvements monétaires.

Les temps difficiles arrivent pour Simon Property Group, dit-on. Les actions…1 % de baisse après le rapport trimestriel d’hierLes bénéfices manquants devraient prouver que la pression augmente.

Cette titre rapporte des clics. Les revenus générés ne couvrent pas le coût de sa création.

La société Simon Property Group a annoncé des bénéfices par action de 1,49 $ pour le deuxième trimestre 2026, ce qui est inférieur aux prévisions de Wall Street, qui étaient de 1,61 $. Le cours de l’action est tombé à 220,55 $. Si vous possédez cette action en vue d’obtenir un rendement, le point de départ utile est ce que la société a fait avec les mêmes résultats : elle a augmenté le dividende trimestriel à 2,25 $ par action, soit une augmentation de 4,7 % par rapport au trimestre précédent.Les revenus ont dépassé les attentes, avec 1,79 milliard de dollars, contre une prévision de 1,60 milliard de dollars.Le FFO ajusté s’est établi à 3,29 dollars par action, soit plus que la estimation de 3,18 dollars.

Les pertes sont réelles, mais limitées. Cela ne signifie pas que le système de flux de trésorerie est en panne.

Pourquoi les EPS ont été manquants : les coûts d’intérêt, et non les revenus de location.

Le déficit en EPS avait deux causes mécaniques ; aucune de ces causes ne reflète un mauvais rendement des magasins.

D’abord, les coûts d’intérêts plus élevés ont représenté environ 0,06 dollar par action par an. SPG possède un montant total de dettes de 33,86 milliards de dollars, dont 28,7 milliards de dollars en dettes nettes. Le ratio dettes/actions est de 490,9 %. Dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés, ce bilan est difficile à gérer. Les prévisions impliquent que les coûts d’intérêts augmenteront de 0,20 dollar par action au cours du second semestre 2026, étant donné les taux actuels.

Deuxièmement, le trimestre d’il y a un an comprenait une augmentation non monétaire de 0,21 dollar par action due à la déconsolidation du patrimoine en faillite de Forever 21 (Catalyst Brands). En retirant cet élément ponctuel, la comparaison devient beaucoup plus favorable.

Du côté des activités opérationnelles, la situation est l’inverse d’une ralentissement. Le revenu net d’exploitation domestique a augmenté de 8,5 %. Les ventes comparables ont augmenté de 5,7 % au cours du trimestre et de 6,3 % sur le dernier trimestre. Les ventes en boutique ont augmenté de 13,9 %, pour atteindre 838 dollars par pied carré. Le taux d’occupation est resté stable à 96 %, même si l’entreprise a absorbé 1 million de pieds carrés de locations retournées chez Saks OFF 5TH. Le loyer minimal par pied carré a augmenté de 6,3 %, pour atteindre 62,42 dollars.

Les gens vont dans les centres commerciaux. Ils dépensent de l’argent. Les loyers augmentent. Le manque à gagner sur le résultat par action est dû aux calculs comptables, et non au trafic de clients.

Le dividende : couvert, augmenté et en croissance.

Le taux de dividende du TTM est de 4,055 %, avec un ratio de distribution de 60,9 % par rapport aux bénéfices récents. Les flux de trésorerie opérationnels sur les douze derniers mois ont été de 4,123 milliards de dollars. Le flux de trésorerie libre – c’est-à-dire les flux de trésorerie opérationnels moins les dépenses de capital – est de 3,218 milliards de dollars.

Mais le critère de référence plus pertinent pour un REIT est le FFO. Avec un FFO ajusté de 3,29 dollars par action au cours du trimestre, et une prévision pour l’année 2026 qui s’élève à 13,20–13,30 dollars par action (moyenne de 13,25 dollars, soit une hausse par rapport à la moyenne précédente de 13,17 dollars), le dividende annuel prévu est largement couvert. Cela signifie qu’un ratio de distribution d’environ 68 % sur la moyenne du FFO prévue est atteint – un niveau élevé pour une entreprise en phase de croissance, mais viable pour une entreprise mature dont le modèle de location reste positif.

SPG a versé des dividendes pendant 33 ans consécutifs. Les distributions totales depuis sa cotation en bourse dépassent 50 milliards de dollars. Ce n’est pas une entreprise qui réduit les paiements de dividendes en fonction des coûts d’intérêts d’un seul trimestre.

Ce qui est vraiment important : le obstacle lié au refinancement en 2027

Le véritable risque dans cette situation n’est pas les manques de revenus actuels. C’est plutôt une dette non garantie d’une valeur de 4,5 milliards de dollars qui arrive à échéance au second semestre 2027.

L’administration a indiqué lors de l’appel que le monde dispose de nombreux capitaux disponibles, et qu’elle est confiante dans la capacité à effectuer des refinancements. Le ratio dette nette par rapport au BEBIDA est inférieur à 5,0x, et le ratio de couverture des charges fixes est de 4,7x. L’entreprise dispose de 9,3 milliards de dollars en liquidités, et vient de terminer des rachats d’actions d’une valeur de 211 millions de dollars, à un prix moyen de 205,10 dollars par action.

Mais ces rachats me semblent être un signe erroné, alors qu’une dette de 4,5 milliards de dollars doit être remboursée dans 16 mois.Le refinancement aux taux actuels… pourrait augmenter considérablement nos coûts d’intérêt futurs.Si les taux restent les mêmes, le facteur négatif de 0,20 dollar par action pour la deuxième période deviendra la nouvelle norme. De plus, les remboursements de 4,5 milliards de dollars ajoutent à cette pression.

Ce n’est pas une menace liée aux dividendes. C’est plutôt un risque de réduction des bénéfices, qui se manifestera l’année prochaine, et non cette année.

La voie principale sur laquelle la direction mise ses espoirs

En dehors de la question des intérêts, l’histoire de croissance dispose de deux facteurs qui peuvent favoriser une croissance rapide, mais qui n’ont pas encore été mesurés.

On attend que le réaménagement des 1 million de pieds carrés libérés par Saks OFF 5TH permette une augmentation du loyer annuel, passant de 18 millions de dollars à environ 44 millions de dollars. Ces loyers plus élevés ne seront comptabilisés dans les comptes financiers qu’à partir de 2027.

Les nouvelles locations signées au cours de l’année ont généré une moyenne d’environ 78 dollars par pied carré. Les renouvellements progressent à un taux de un chiffre pair. Le PDG Eli Simon a reconnu que la combinaison des renouvellements et des nouvelles locations fait que les tarifs des locations actuels augmentent lentement, plutôt que de manière immédiate. Mais la tendance est claire : les écarts entre les tarifs des locations actuelles et ceux des nouvelles locations sont positifs et augmentent progressivement.

L’entreprise dispose également de plus de 4 milliards de dollars dans son pipeline de développement. Actuellement, 1,07 milliard de dollars sont en cours de développement, avec un rendement combiné de 9 %. De plus, plus de 600 millions de dollars seront investis d’ici la seconde moitié de 2026.

Ce que la valeur dit

À 220,55 $, SPG se négocie à un prix de 15,2 fois les revenus rétrospectifs, mais à 36,9 fois les revenus futurs. Cette disparité s’explique précisément par les coûts d’intérêt et les gains uniques sur la période rétrospective – c’est là aussi que se situe le problème principal. Le ratio EV/EBITDA est de 20,2 fois. Le capital social s’élève à 71,5 milliards de dollars, tandis que la valeur d’entreprise est de 99,8 milliards de dollars.

Par rapport à Kimco Realty, avec un multiple de 28,0x par rapport aux résultats financiers antérieurs et un rendement de 4,3 %, et à BX Properties, avec un multiple de 36,5x et un rendement de 4,1 %, SPG est vendu à un multiple et un rendement plus bas. La valorisation n’est pas extrêmement basse, mais elle ne prend pas en compte le loyer de remplacement de Saks, les projets de développement en cours, ni la croissance de 8,5 % du revenu net d’activité.

Conclusion sur le portefeuille de revenus

Le calcul des périodes difficiles est basé sur les EPS conformes aux normes GAAP. C’est une métrique inappropriée pour les détenteurs de dividendes d’un REIT.

Le moteur de revenus – les loyers, le taux d’occupation, la croissance des ventes, le FFO – est intact et en croissance. Les dividendes ont été augmentés. La couverture financière est suffisante. Le risque réside dans les frais d’intérêt, plus précisément dans la nécessité de refondation des dettes en 2027, et dans le fait que les taux d’intérêt restent élevés pendant assez longtemps pour réduire définitivement les bénéfices.

Si vous possédez des actifs de type SPG pour obtenir un rendement, la question n’est pas de savoir si le bénéfice par action d’un trimestre est inférieur à 12 cents. La question est plutôt de savoir si les flux de trésorerie permettent de soutenir les distributions tout au long du cycle de refinancement. En se basant sur les prévisions concernant le FFO, le ratio de couverture des charges fixes de 4,7x, ainsi que les 9,3 milliards de dollars en liquidités, la réponse aujourd’hui est oui.

Une action qui a chuté par rapport à son niveau le plus élevé sur 52 semaines, à 238,50 dollars, mais qui est toujours en hausse de 19 % depuis le début de l’année, et qui offre un rendement de 4 %, avec un dividende qui a augmenté de 4,7 %… Ce n’est pas un cas de problème majeur pour les revenus. C’est simplement une REIT qui présente un problème de taux d’intérêt pouvant être résolu, et dont vous pouvez réinvestir les fonds à des conditions plus avantageuses si le prix continue de baisser.

La condition qui pourrait changer cette perspective n’est pas une autre mauvaise performance de l’EPS. C’est plutôt un affaiblissement des ventes comparables, qui se reflète dans la croissance des loyers au prochain trimestre. Ou encore, des preuves que les obligations d’une valeur de 4,5 milliards de dollars en 2027 ne peuvent pas être refinancées sans que cela alourdisse considérablement le bilan. Surveillez ces deux chiffres. Tout le reste n’est que du bruit.