La hausse de 8 % des bénéfices de Shaftesbury est considérée comme « stable », mais le taux de 16 % de prêts par rapport au valeur du bien est en réalité l’essentiel.

Les résultats de Shaftesbury pour le demi-année montrent une stabilité, mais Londres doit encore reconquérir le marché.

Le rapport semestriel de Shaftesbury était calme et cohérent. La question importante est de savoir si le marché est finalement prêt à considérer Londres comme une région qui peut connaître une reprise économique.

La stabilité est claire dans les chiffres principaux.

Les résultats valident cette description.Les revenus sous-jacents ont augmenté de 8 % pour atteindre 44 millions de livres sterling.Le dividende intermédiaire a augmenté de 16 %. Le portefeuille a également performé bien, avec une croissance de valeur de 3,4 % par rapport aux autres actifs. L’ERV a également augmenté de 3,8 %, ce qui indique que le marché continue à prendre en compte les charges de location dans ses calculs. En termes de solides capacités financières, Shaftesbury dispose de plus de 800 millions de livres sterling en liquidités, soit environ 16 % du LTAV. Le EPRA NTA a également augmenté de 3,9 % pour atteindre 223 pence. C’est donc le profil d’un propriétaire immobilier qui dispose de suffisamment de ressources pour faire face aux éventualités.

La discussion porte réellement sur Londres, et non seulement sur Shaftesbury.

Bulls peut citer 226 transactions de location, 23 millions de livres sterling de loyers contractés, et un rendement total de 5 % sur les actifs immobiliers, contre 2,6 % pour l’indice MSCI. Ces chiffres indiquent que le portefeuille immobilier de Shaftesbury à West End continue de transformer les visiteurs en revenus, mieux que beaucoup de concurrents.

Les investisseurs pourraient argumenter, à juste titre, que une demi-part solide ne suffit pas pour prouver un retour complet au niveau de Londres. Le portefeuille reste en bonne santé, mais les investisseurs ont encore besoin de preuves que cette stabilité se traduit par des améliorations du rendement locatif à long terme, et non simplement par des périodes de stabilité dans un marché inégal.

La capacité opérationnelle est visible, mais le financement reste le facteur limitant.

Le secteur immobilier se porte mieux que prévu.

Du côté opérationnel, les signes sont positifs.Les loyers bruts ont augmenté de 4%Après avoir corrigé les effets de la partenariat avec Covent Garden, le taux de vacance du portefeuille est resté à seulement 2,6 %. Ce n’est pas comme si le propriétaire perdait son pouvoir de fixation des prix.

Le mélange des actifs a également contribué à cela. La croissance de la valeur des actifs dans le secteur du commerce de détail a atteint 5,4 %, tandis que celle des actifs dans le secteur de l’hôtellerie et de la restauration était d’environ 4 %. En termes simples, Shaftesbury possède encore beaucoup d’espaces qui bénéficient de l’économie de consommation et d’expérience de Londres.

Les marges de leasing se sont réduites, mais la demande reste positive.

L’important n’est pas seulement que le leasing s’est produit, mais aussi quel loyer il a généré. Shaftesbury réalise encore un loyer supérieur de 5 % par rapport à ERV ; contre 10 % il y a un an.

Oui, l’écart entre les prix de vente a diminué. Mais le fait que les loyers soient supérieurs au seuil de rentabilité, alors que le taux de vacance reste à seulement 2,6 %, indique bien une demande réelle des locataires. Si la demande était vraiment continue, les écarts entre les prix seraient plus proches de la parité.

Cela est important, car des taux d’intérêt plus élevés sont le chemin le plus direct pour obtenir des revenus futurs plus importants. Des taux d’intérêt plus élevés aujourd’hui peuvent se transformer en loyers bruts plus élevés demain. Et des loyers plus élevés, à leur tour, permettent de maintenir une valeur correcte de l’immobilier.

Pourquoi la charge de dettes reste-t-elle plus importante que les titres de presse

Regardez maintenant la structure de capital, car c’est là que se trouve le centre de gravité. Shaftesbury…0,8 milliard de livres sterling d’endettement netContre un taux de LTV de 16 % de la part de marché d’EPRA… Ces chiffres ne sont pas alarmants, et ils sont plus sains que ceux des propriétaires qui ont été confrontés à une situation difficile au cours du dernier cycle économique. Mais cela signifie que les intérêts restent un frein pour la capacité de générer des bénéfices.

C’est pourquoi les coûts financiers nets de 17,5 millions de livres sterling sont importants. Même si la liquidité est supérieure à 0,8 milliard de livres sterling, la dette prend quand même une part des fonds avant que les actionnaires ne voient tous les bénéfices réels.

Les problèmes liés aux locataires du bureau sont limités, et ne concernent pas l’ensemble du portefeuille.

Le principal point de pression semble également plus étroit que ce que le marché parfois imagine. La direction a décrit les échecs récents des locataires comme étant isolés, et le secteur des bureaux est plus affecté que le reste du portefeuille. C’est une distinction importante.

Donc, la logique commerciale est simple : le moteur de fonctionnement fonctionne bien, mais la structure de financement limite encore la rapidité avec laquelle les actions peuvent se réévaluer.

Ce que la prochaine mise à jour doit prouver

Le dernier rapport a donné aux investisseurs quelque chose d’utile : la preuve que Shaftesbury est stable, et non en difficulté. Cela ne signifie pas pour autant qu’il soit prêt à être réévalué. Les prochaines étapes sont de voir des revenus futurs plus élevés, des taux d’assurance locative plus stables, et des dividendes payés conformément aux engagements. La direction a déjà indiqué aux investisseurs les pistes à suivre.Calendrier des résultats et planning des événements financiersDonc, la tâche qui nous attend est de surveiller le fait que les promesses soient tenues, plutôt que d’applaudir une autre communication de presse calme.

Un cas pratique de “bull case” est simple : si cette étape a été un point de bascule pour la confiance dans les locations à Londres, le rapport annuel devrait montrer que la demande d’aujourd’hui devient les revenus de demain. Faites attention à…

• Croissance continue des loyers
• Les positions restent fermes, plutôt que de glisser en arrière.
• Aucun signe que les problèmes liés aux locataires d’immeubles deviennent plus répandus.
• Soutien continu aux dividendes

La thèse s’affaiblit si les progrès s’arrêtent dans ces domaines. Des valeurs immobilières stables ne suffisent pas à elles seules, si les revenus et les liquidités des actionnaires ne se améliorent pas en même temps.

Donc, la solution pratique est simple : rester intéressé, mais attendre des preuves. Un rendement stable sur six mois permet de gagner en patience. Des loyers plus élevés, des spreads plus stables, et des dividendes réalistes sont ce qui permettrait d’obtenir une valorisation plus élevée.