Si vous construisez un portefeuille de retraite qui finance votre vie grâce aux flux de trésorerie, plutôt que par la vente de ses propres actifs, alors la répartition des fonds dans les REIT américains a une fonction bien précise : fournir des revenus réguliers, augmenter ces revenus au fil du temps, et ne vous facturer pas un prix exorbitant pour ce privilège. Deux ETF se disputent cette place dans les comptes des investisseurs cherchant à générer des revenus : le SCHH de Schwab et l’ICF d’iShares. Mais en réalité, ils représentent la même catégorie d’REIT. La différence réside dans la quantité de REIT qu’ils possèdent, le montant qu’ils facturent, et le montant de liquidités qu’ils vous rendent. Sur ces trois critères, le SCHH est supérieur pour un investisseur qui priorise les flux de trésorerie.
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SCHH facture 7 points de base par an – soit 0,07 % –. ICF facture quant à elle 33 points de base, soit un surcoût de 26 points de base. Ce surcoût se traduit en environ 2,6 % du capital sur dix ans, avant toute différence de rendement. Pour un investisseur qui cherche à gagner des revenus, cette différence de frais représente une petite perte. La perte plus importante vient du taux d’intérêt offert.
Le rendement SEC sur 30 jours de SCHH – c’est la mesure standardisée du revenu généré par le portefeuille du fonds au cours des 30 derniers jours, après déduction des dépenses – se situe à3,16 % (Morningstar)Le rendement de l’ICF sur une période de 30 jours, tiré d’une seule source secondaire (Public.com), est d’environ…2.36%Traitez cette figure avec prudence : le document informatif de iShares en format PDF n’a pas été extrait correctement. Par conséquent, le rendement indiqué par ICF SEC est de confiance médiocre ; il convient donc de vérifier les données directement sur le site iShares.com. Cependant, le rendement de ICF, qui est de 2,46 %, et celui de SCHH, qui est de 2,81 %, indiquent la même direction. SCHH offre donc un rendement plus élevé.
L’arithmétique : SCHH donne aux investisseurs des revenus de plus de 80 points de base chaque année, avant les frais. En ajoutant les 26 points de base de frais, l’ICF vous laisse environ 106 points de base de moins chaque année. Sur une allocation de 100 000 dollars dans un REIT, cela signifie environ 1 060 dollars par an en argent manquant. Sur une période de dix ans, cette différence se transforme en argent réel pour la retraite – de l’argent que vous n’avez pas besoin de vendre pour le remplacer.
Le terme « qualité » est une erreur de formulation.
C’est là que le marketing a causé des dommages. L’ICF est parfois décrit comme un fonds de « qualité » ; le nom « Cohen & Steers Quality Realty » est également associé à lui. Mais cette étiquette ne correspond pas à l’ICF. L’ICF suit l’Indice de Portefeuille de Cohen & Steers Realty Majors – un indice modifié en fonction du poids des actions, qui comprend environ 30 sociétés de placement immobilier.Dominants dans leurs secteurs de propriété respectifsEt il s’agit d’une “liquidité significativement supérieure” par rapport à l’ensemble des REITs. Il s’agit donc d’un critère de taille et de liquidité, et non d’un critère de qualité. Cette distinction est importante, car “qualité” signifie que le fonds possède des entreprises de meilleure qualité ; “Realty Majors”, quant à lui, signifie que le fonds possède des entreprises plus grandes et plus liquides.
En revanche, SCHH suit l’indice Dow Jones U.S. Select REIT Index – un ensemble de environ 121 REITs en capital-actions, dont la valeur marchande est pondérée selon leur capitalisation boursière.Excluant les prêts hypothécaires et les REITs hybridesMême univers, mais un réseau plus large.
Mêmes noms, différentes concentrations
C’est là que les calculs liés aux revenus se font en sens inverse. En regardant les 10 entreprises les plus importantes des deux fonds, on constate que c’est toujours les mêmes sociétés de REIT de classe ultra-légale : Welltower, Prologis, Equinix, American Tower, Simon Property, Digital Realty, Public Storage, Realty Income, Ventas, Iron Mountain. ICF n’possède pas de sociétés différentes ou meilleures. Il possède simplement les mêmes sociétés, mais plus concentrées, avec les sociétés de taille moyenne et petite éliminées.
Les deux fonds possèdent les mêmes dix REITs de classe « mega-cap ». SCHH accorde une importance plus grande à Welltower et Prologis, tandis que ICF privilégie Equinix, American Tower, Simon Property, Ventas et Iron Mountain. Il s’agit d’une différence de concentration, mais pas de différence de qualité.
| Holding | SCHH (%) | ICF (%) |
|---|---|---|
| Welltower (WELL) | 11.2 | 8.5 |
| Prologis (PLD) | 8.7 | 7.9 |
| Equinix (EQIX) | 4.2 | 7.7 |
| American Tower (AMT) | 3.8 | 6.9 |
| Simon Property (SPG) | 4.7 | 6.2 |
| Digital Realty (DLR) | 4.6 | 4.2 |
| Public Storage (PSA) | 3.6 | 4.9 |
| Revenu immobilière (O) | 4.1 | 4.4 |
| Ventes (VTR) | 3.3 | 4.3 |
| Iron Mountain (IRM) | 2.6 | 3.6 |
Le poids de SCHH dans le top-10 est d’environ 50,6 %.ICF représente environ 57,6 %.L’allocation de 99,9 % aux entreprises de grande taille de l’ICF – contre 80 % pour les entreprises de grande taille, 16 % pour les entreprises de taille moyenne et 2 % pour les entreprises de petite taille chez SCHH – est le résultat mécanique du filtre de liquidité appliqué aux REIT de grande taille. Les REIT de grande taille sont les plus liquides ; donc, ce filtre de liquidité dirige le portefeuille vers ces noms précis.
L’impact sur les investisseurs en revenus est ce que la plupart des gens ne voient pas. Les REITs de grande taille qui dominent le marché ICF – comme les data centers (Equinix, Digital Realty), les tours de téléphonie mobile (American Tower), les entreprises de logistique industrielle (Prologis) – sont des entreprises à croissance séculière. Ils offrent des rendements courants plus bas, car ils réinvestissent leurs bénéfices dans la croissance. Se concentrer sur ces entreprises augmente le risque lié aux performances individuelles de chaque entreprise, et diminue également le rendement courant du portefeuille. ICF ne facture pas 26 points basés sur le taux d’intérêt supérieur pour des entreprises de meilleure qualité ; il facture plutôt 26 points basés sur le taux d’intérêt supérieur pour une mise à niveau sur des REITs à faible rendement, que SCHH possède déjà.
Où l’ICF gagne – et où elle ne gagne pas
Le bilan des rendements totaux au 30 juin 2026 raconte une histoire à double sens, mais en faveur de SCHH pour un investisseur souhaitant gagner de l’argent sur le long terme. Au cours d’une année, SCHH a rapporté+15,4 % contre +13,5 % de la ICFSur une période de plus de trois ans, le rendement de SCHH est de +10,0 %, contre +9,8 % pour ICF. Sur une période de cinq ans, le rendement de SCHH est de +3,6 %, contre +3,3 % pour ICF. SCHH gagne ou obtient un résultat égal dans chaque période récente.
Le seul domaine où ICF remporte une victoire est le chiffre annuel sur dix ans :+5,1 % contre +3,8 % pour SCHHC’est donc le seul avantage de l’ICF, et il mérite une analyse honnête. L’ICF a été créé en 2001, dix ans avant la création de SCHH en 2011. Donc, sa durée d’existence est réelle. Mais une comparaison sur dix ans permet de comparer les méthodologies de manière équivalente. Cependant, cet avantage dépend toujours du régime en place.
Le dépassement de dix ans reflète une investissement concentré dans les REIT liés à la croissance des entreprises de taille majeure durant le marché en hausse de 2010-2020. À cette période, les data centers, les tours de téléphonie mobile et les services logistiques industriels ont performé mieux que les autres. Ce scénario s’est inversé au cours du cycle de hausse des taux d’intérêt de la Fed entre 2022 et 2025 : ICF a dépassé SCHH au cours des derniers trimestres. L’investisseur qui achète ICF aujourd’hui, en se basant sur son performance sur 10 ans, achète donc un rendement qui ne fonctionne plus, payant ainsi un prix plus élevé pour cela, et recevant un rendement inférieur de 80 points de base, tout en attendant que le scénario change.
Le cycle des taux, et non la sélection des fonds, est le facteur qui influence les rendements des REIT récents.
Les REITs et le rendement du papier fort à 10 ans ont une relation qui varie avec le temps. Depuis 2000, la corrélation sur 180 jours entre les rendements totaux des actions-REITs et le rendement du papier fort à 10 ans est restée positive.53,3 % des jours sont négatifs, et 46,7 % sont positifs.(Nareit). Une estimation académique estime que la corrélation à long terme est d’environ-0.267Au cours du cycle de l’activité de randonnée entre 2022 et 2025, cette corrélation est devenue négative : l’augmentation des rendements a entraîné une compression des valeurs des REIT.
Le SCHH et l’ICF partagent une sensibilité similaire aux taux d’intérêt. Ce qui a influencé les performances récentes des REIT, c’est le cycle des taux eux-mêmes, et non le fait de choisir entre le SCHH ou l’ICF. Le signe indiquant quand la tendance à la croissance de l’ICF pourrait reprendre, c’est la courbe des rendements. Si cette courbe devient plus raide et que les chances de récession diminuent, la corrélation entre les REIT et les obligations du Trésor pourrait revenir à une valeur positive. Les REIT à forte croissance, qui dominent l’ICF, pourraient alors prendre l’avantage à nouveau. C’est dans ce cadre que la stratégie d’investissement en ICF est avantageuse. Mais aujourd’hui, nous ne sommes pas dans ce cadre.
Risque et liquidité
Le pire résultat en trois mois de SCHH a été…-28,46 %, durant la période du 31 décembre 2019 au 31 mars 2020, en raison de l’impact du COVID.La valeur maximale de déduction des risques de l’ICF, pour les actifs similaires, n’est pas directement indiquée dans les sources disponibles ; donc je ne vais pas la inventer. Le point structurel reste le même : la concentration plus élevée des actifs de l’ICF dans environ 30 sociétés signifie que le risque de déduction des risques est plus élevé que celui du panier de 121 sociétés de SCHH. Si une ou deux sociétés de type “mega-cap REIT” subissent des problèmes, le portefeuille de l’ICF en ressent les conséquences plus fortement.
La liquidité est orientée dans la même direction. Selon les données d’Ainvest, SCHH échange environ 6,59 millions d’actions par jour, avec un volume de transactions d’environ 155,7 millions de dollars. En revanche, ICF échange environ 87,6 mille actions par jour, avec un volume de transactions d’environ 5,9 millions de dollars. Le spread moyen entre l’offre et la demande de ICF est d’environ 4 points bps. Les deux actions sont négociables pour les particuliers. En période de stress, le volume de transactions plus important de SCHH est important.
La recommandation
Pour un investisseur axé sur les revenus qui souhaite allouer des fonds à des REIT américains pour une période de trois à dix ans, SCHH est le meilleur choix. Il offre un rendement plus élevé (3,16 % par rapport aux ~2,36 % de ICF). De plus, ses frais sont plus bas (7 points de base contre 33 points de base). Il propose également une plus grande diversité d’actifs (121 actifs contre 30). En outre, son rendement a été supérieur ou égal au rendement de ICF sur toutes les périodes récentes, sauf pour la période de dix ans. L’avantage de ICF sur la période de dix ans dépend du régime économique ; cet avantage s’est déjà inversé au cours de l’année et de trois ans. De plus, ICF offre un rendement inférieur de 80 points de base et des frais plus élevés de 26 points de base.
Action concernant le portefeuille : conserver SCHH en tant surtitre de REIT américain de base. Ne changez pas vers ICF, sauf si vous avez une vision claire que la courbe des taux d’intérêt s’accentue et que les chances de récession diminuent – c’est alors que l’orientation vers la croissance d’ICF se renforce. Si vous possédez déjà ICF, les calculs financiers indiquent qu’il serait préférable de réduire sa possession ; l’argent libéré peut être utilisé pour acheter des titres ayant un rendement plus élevé auprès de SCHH.
Trois signaux de surveillance changeraient ce appel :
- Si ICF ne réussit pas à surpasser le seuil de performance SCHH par rapport aux coûts de 26 bp sur une période complète de trois à cinq ans, alors la concentration du risque n’est pas rentable. Cela s’est déjà produit au cours de la première et troisième année.
- Si SCHH ne réussit pas à surpasser les exigences de l’ICF, en plus du coût de 26 bp, ainsi que l’écart de rendement de 80 bp – soit plus de 106 bp par an – sur une période complète, alors la largeur de cette différence ne compte pas comme un avantage significatif pour le rendement total. L’ICF n’a jamais réussi à faire cela sur une période de un, trois ou cinq ans.
- Si la corrélation entre les obligations du Trésor à 10 ans et les REIT revient à positive, et si la courbe des taux s’accentue, l’orientation vers la croissance de l’ICF pourrait reprendre. C’est le moment de réexaminer cette question.
Pour l’instant, le moteur de revenus est intact au sein de SCHH, mais il fonctionne en sens inverse au sein de ICF. Le retraité qui a besoin de flux d’argent doit obtenir un taux d’intérêt plus élevé, payer des frais plus bas, et laisser le cycle des taux faire ce qu’il doit.
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