L’avertissement fiscal de Saylor sur 36 ans est le meilleur exemple de promesse optimiste concernant l’immobilier qu’il pourra jamais présenter.

Michael Saylor est devenu le plus important analyste du secteur de l’immobilier aujourd’hui. Ce n’est pas un compliment. Il est important parce que ses chiffres permettent de déterminer où les économistes devraient placer leur argent. Mais les deux parties concernées ont tendance à se tromper dans leurs calculs.

Le chiffre, comme il l’a indiqué dans un podcast ce mois-ci, est le suivant : une taxe foncière de 2 % en Floride signifie que…Chaque 36 ans, vous devez effectivement payer la valeur de la maison en impôts au gouvernement.Selon lui, les maisons ne représentent qu’une valeur insignifiante, submergées par des impôts lourds et des frais d’assurance qui, combinés à un taux d’intérêt de 7 %, peuvent “écraser” une personne. La solution de sortie est le bitcoin : il apprécie ce moyen, car il n’exige pas que l’on soit un expert en immobilier ou en fiscalité.

Vérifiez les calculs arithmétiques avant de discuter des questions économiques. C’est là que les arguments perdent de leur force. Deux pour cent par an pendant 36 ans, cela fait 72 %, et non 100 %. Sur la base statique de sa propre sentence, il faut cinquante ans pour rembourser le prix d’achat… Pour transformer cela en un cycle de 36 ans, il faudrait une taux près de 2,8 %, ce qui n’est pas le cas dans aucun État. L’État, qu’il considère comme le méchant, vit en réalité dans cet État, où le taux effectif est plutôt de 0,7 à 0,9 %. À Miami-Dade, ce taux est inférieur à 1 %. Selon le taux réel de Floride, le “coût de la maison” n’est taxé pleinement qu’après plus d’un siècle. La réalité nationale :La famille américaine moyenne paie environ 2 969 dollars par an en taxes immobilières pour une maison ayant une valeur médiane de 303 400 dollars.Un taux inférieur à 1 % par an – on peut dire que c’est un siècle avant que le gouvernement ne perce ces taxes. Même les véritables aristocrates fiscaux…Le New Jersey et l’Illinois ont des taux d’efficacité d’environ 1,9 %.Cela étire la période de temps au-delà de cinquante ans. À Hawaii, avec un taux de 0,29 %, il faudrait trois siècles pour que cela se produise. Son chiffre indiqué dans l’article est, généreusement, deux fois trop élevé. Et si on le corrige en direction d’une réévaluation basée sur une base croissante, on admet alors l’inverse de son propre point de vue : la maison augmente en valeur, tandis que les impôts ne font qu’augmenter le montant à payer.

Mais l’erreur arithmétique est la moins intéressante des erreurs possibles. Car tous ceux qui répètent le chiffre de 36 ans – les personnes qui le craignent et ceux qui le célèbrent – commettent la même erreur profonde : ils considèrent l’impôt foncier annuel comme une perte pure. Une perte pure, c’est un chiffre sans aucun contrepartie sur le bilan. Un paiement de loyer ne possède pas cette pureté. Chaque mois, le paiement d’un locataire inclut silencieusement l’impôt foncier, les assurances et les frais de maintenance du propriétaire, et cela se fait pour toujours, sans que l’acquéreur puisse en tirer quoi que ce soit. Le locataire paie donc les coûts liés à la maison chaque année – des coûts identiques, souvent plus élevés – et ne reçoit jamais de remboursement, ni d’avantage financier. Lorsque Saylor dit qu’un acheteur finira par payer intégralement les coûts de la maison, il décrit exactement le flux que chaque locataire paie déjà à quelqu’un d’autre, moins une avantage : le propriétaire peut garder l’actif.

C’est là la prémisse cachée de tout le sermon : comparer un coût visible à zéro, et il n’y a qu’un seul résultat possible. Ensuite, on observe le prêtre faire la même opération à l’envers au moment où il parle des biens immobiliers commerciaux. Il dit que cela fonctionne, car…Les loyers couvrent les frais de transport.Il suffit de transférer les taxes, les assurances et les frais de maintenance au locataire. Ainsi, l’actif sous-jacent augmente, tandis que les dépenses restent silencieuses. Appliquez cette logique littéralement. Une maison occupée par le propriétaire est en réalité un propriétaire et un locataire en même temps : le loyer imputé, c’est-à-dire le loyer de marché que vous refusez de payer vous-même, servent à financer les taxes. Le terrain sous vos pieds se renforce, et tout cela se déroule sur une hypothèque à taux fixe de trente ans. L’inflation éteint discrètement la charge réelle de cette hypothèque. Il n’y a pas d’autre actif principal qui offre à une famille une opportunité de cinq années de taux fixe, sur trois décennies, puis permet à l’inflation de gérer le prêt, sans que vous deviez plus payer de loyer. Les 36 ans de taxes sont le prix à payer. Ce n’est pas une confiscation ; c’est plutôt une dette… Et parmi toutes les dettes dans le domaine financier, c’est l’une des moins chères.

Les preuves fournies par Saylor lui-même prouvent ce point plus efficacement que tout graphique que son département financier pourrait vous présenter. Les biens en eau de sa famille à Miami Beach :Un terrain acheté pour 10 000 dollars en 1926 vaut aujourd’hui entre 10 et 20 millions de dollars.Cela représente environ 7 % par an, sur une période de cent ans. Cela inclut la période de la Dépression, les guerres, ainsi que les plus de quatre-vingt visites annuelles du responsable de l’évaluation des propriétés. L’argent qui reste liquide et non imposé se transforme de 10 000 dollars en 100 000 dollars en ces cent ans. Pendant quatre-vingt ans, les coûts liés à l’entretien de la maison n’ont jamais été payés ; l’actif continuait simplement à augmenter sans qu’il y ait de paiement correspondant.

Maintenant, tournons-nous vers l’autre côté du bilan, là où le sermon se tait. Chaque actif a un coût de transmission. Le Bitcoin ne se présente pas sous forme de facture ; il se présente sous forme de retrait.Sa volatilité enregistrée est, historiquement, environ 3,6 à 5,1 fois celle de l’or et des actions mondiales.Le plus grand instrument institutionnel pour valoriser les actifs “sans impôts” est Strategy, l’entreprise anciennement appelée MicroStrategy. À la fin du mois de mai, cette entreprise a publié des résultats…Avec 843 738 bitcoins, financés par 6,7 milliards de dollars d’obligations convertibles et 15,5 milliards de dollars d’actions preferentielles.Les dividendes prioritaires sont versés avec une réserve de liquidités de 871 millions de dollars. C’est ce qu’on appelle l’impôt foncier invisible : une entreprise qui doit continuer à vendre de nouvelles actions – dettes, actions prioritaires, etc. – afin de pouvoir garder cet actif dans sa trésorerie. C’est toujours le même taux de 2 %, qui est indiqué dans les notes à bas de page et payé aux détenteurs de obligations, plutôt qu’au responsable des impôts locaux. Seulement, le montant des paiements varie en fonction des circonstances, plutôt que d’être fixe.

Et le marché des actions vous a déjà indiqué quelles actions sont réelles. L’action de la société Strategy a chuté de environ 39 % cette année ; ce chiffre représente environ 73 % sur les douze derniers mois. Elle a perdu 74 % par rapport à son plus haut niveau en 52 semaines, qui était d’environ 365 dollars, pour atteindre 92 dollars. Son cours est encore à environ 71 fois son bénéfice, avec une valeur boursière d’environ 35,6 milliards de dollars. Un propriétaire immobilier qui paie trop pendant quarante ans consécutifs ne connaît pas un seul an aussi mauvais que celui-là. L’actif exempt de taxes peut rapporter plus à ses propriétaires au cours d’un seul cycle que les coûts d’une maison imaginaire de Saylor au cours de cinquante ans – il suffit simplement que ce chiffre ne soit pas indiqué dans un rapport. L’absence d’une facture est donc présentée comme l’absence de coût.

Cela nous amène à la question de savoir qui est vraiment celui qui donne ces conseils. Au début de l’année 2021, alors que le prix du bitcoin était près de 57 000 dollars, ce même homme conseillait aux gens de transformer leur maison en garantie pour acheter du bitcoin. Cinq ans plus tard, avec la chute des actions de sa société et les acheteurs limités de nouveau, la maison qu’il avait conseillé de transformer en garantie est devenue une source de problèmes fiscaux. Le scénario a changé justement au moment où son bilan nécessitait une nouvelle demande : non pas parce que le code fiscal a changé, mais parce que l’homme qui donne ces conseils passe sa vie à vous convaincre que votre argent ne devrait pas être placé dans une maison. Chaque dollar que vous refusez d’investir dans une maison est un dollar qui pourrait permettre à sa société d’acquérir des actifs valant des centaines de milliers de dollars. Ce n’est pas une conspiration, mais plutôt une description de son travail.

Aucune de ces choses ne le rend responsable de tout ce qui se passe. Prétendre que le problème lié aux loyers et à l’achat de logements n’a aucun sens serait une erreur inverse. Il a raison : les loyers sont vraiment trop élevés en ce moment. La Banque de Dallas indique que…Le rapport prix/loyer aux États-Unis a augmenté d’environ 20 % depuis 2020, et est proche de son pic en 2006.Et dans cette dernière période, ce taux a diminué de plus de 10 % en deux ans, et de plus de 20 % en quatre ans. Il a raison : avec les taux d’emprunt actuels, qui sont d’environ 6,6 %,L’achat est moins cher sur un flux de trésorerie mensuel, dans seulement 18 des 50 plus grandes villes. En revanche, le location permet de gérer les dépenses quotidiennes dans les 32 autres villes.Miami, parmi tous les endroits, se trouve dans la zone où les propriétaires économisent des centaines de dollars par mois. Il a raison : un propriétaire en excès de dettes, dans un État à impôts élevés, qui emprunte à un taux d’intérêt de 7 %, peut effectivement être ruiné. C’est là une leçon sur les risques liés aux dettes excessives, et non une leçon sur les impôts. C’est le fondement sincère de son avertissement.

Mais la conclusion qu’il avance ne dépend pas des preuves qu’il utilise. L’année écoulée montre que le marché a déjà pris en compte cette divergence. Les constructeurs dont l’activité consiste uniquement à assembler ces actifs soumis à taxes échangent comme les entreprises du secteur des services publics : D.R. Horton se négocie à environ 13 fois le bénéfice, Lennar à 12,8 fois le bénéfice, avec un dividende ; Realty Income, propriétaire de contrats de location nette, offre un rendement de 5,1 %. L’actif exempt de taxes se négocie à 71 fois le chiffre d’affaires, après avoir perdu trois quarts de sa valeur en une année. Cet actif qui paie régulièrement ses impôts est celui qui vous force à attendre… L’actif sans impôts, quant à lui, vous fait payer des coûts importants, et cela entraîne des décisions difficiles concernant le prix à payer.

Cette réfutation doit être exprimée clairement, car un cas qui ne peut pas perdre est inutile. Le scénario contraire se réalise si les prix de l’immobilier aux États-Unis restent stables pendant une génération, tandis que les loyers chutent – c’est le scénario similaire à celui de Dallas Fed, et c’est le scénario qui a été le plus problématique entre 2006 et 2012. En effet, un propriétaire dans un État avec des taxes élevées paie alors des loyers de plus en plus chers, sans aucun retour sur investissement. De plus, ce scénario devient peu favorable si la volatilité du Bitcoin se rapproche vraiment des niveaux d’une valeur équivalente, et si les baisses de prix ne servent plus de justificatif pour les taxes. Le jour où le Bitcoin cesse d’être un actif qui vous coûte 73 % en un an, l’objection concernant cette “taxe invisible” s’affaiblit, et Saylor gagne selon ses propres termes. Ce n’est pas une affirmation selon laquelle une maison ne peut pas perdre de l’argent, ou que le Bitcoin ne peut pas augmenter de valeur. C’est plutôt une affirmation concernant des chiffres : les 36 ans de taxes, corrigés, représentent environ un siècle de coûts de gestion modérés pour un actif qui, historiquement, a remboursé ces coûts bien des fois. Les loyers non payés, les intérêts sur les prêts, et les terrains qui se multiplient compensent cela. L’homme qui vend ce Bitcoin veut vous faire craindre une perte de 2 %. Les calculs fonctionnent pour la maison.