Les ventes sont tombées à un niveau record depuis 14 mois, tandis que les prix ont atteint des records. Lisez le numéro central.

Le titre d’article est arrivé sur votre téléphone ce matin : les ventes de maisons existantes ont diminué un peu moins que prévu en août. Si vous détenez des actions dont le sort est lié aux immobilines, la réaction naturelle est de réduire son exposition à ces actions. Une baisse des ventes signifie une baisse de la demande ; et une baisse de la demande représente des problèmes pour les entreprises qui dépendent des transactions immobilières.

Cette image est à moitié correcte et à moitié dangereusement fausse. Voici la partie qu’elle omet : le même rapport indique que les maisons se vendent à un prix médian record, tandis que l’inventaire du pays a atteint un niveau record depuis sept ans. Les ventes diminuent.etLes prix augmentent.etLes prix augmentent en même temps. En général, un ralentissement sur le marché ne se manifeste pas de cette manière. Le chiffre clé que vous venez de lire était le moins utile du rapport. Le chiffre qui détermine réellement l’évolution des prix se trouvait plutôt au milieu du rapport, sans attirer l’attention.

Éloigne ces mots un instant et imagine un restaurant.

Les clients de ce soir étaient les réservations du mois dernier.

La vente d’une maison se termine, l’argent est échangé, les clés sont transférées. C’est le moment où les données mensuelles sont enregistrées : le nombre de repas servis, la table remplie et facturée. Mais personne ne rentre dans une maison sans savoir ce qu’il va obtenir. Des semaines avant, l’acheteur a signé un contrat ; il fallait d’abord signer un prêt immobilier, effectuer des inspections et des vérifications sur le titre de propriété. Le contrat signé représente donc une réservation au restaurant. La clôture de l’achat correspond à le dîner.

Ainsi, les repas servis ce soir sont des réservations du mois dernier. Lorsque le menu est devenu plus cher il y a deux semaines, le nombre de repas servis ce soir ne reflète pas cette augmentation. Ce soir, c’est simplement l’écho des réservations faites à l’époque où le menu coûtait autant qu’aujourd’hui. L’Association nationale des agents immobiliers compte les ventes, ce qui signifie que ce mois d’août…3,98 millions de personnesCes accords se réfèrent principalement aux contrats signés en juin et juillet, période où les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers avaient déjà augmenté.

Maintenant, étiquetez les propriétés.ClôtureLa vente de la maison existante est le sujet principal des reportages.réservationIl s’agit d’une vente en attente, comptée séparément par NAR et publiée indépendamment.Prix du menuC’est le paiement mensuel de la hypothèque, déterminé par le taux à 30 ans. Et ce taux a encore augmenté : le taux fixe moyen pour une hypothèque à 30 ans a atteint…6,71 % au début du mois de septembreEt l’indice a progressé vers 7% en raison des nouvelles inquiétudes liées à l’inflation. Aucun de ces gains n’a été reflété dans les chiffres de clôture pour le moment. Le mois tendu dont vous parlez actuellement est donc le résultat des taux anciens.

C’est la correction liée aux horloges ; c’est elle seule qui devrait ralentir les prix. Mais ce n’est pas la raison pour laquelle les prix restent stables.

Le nombre central

Le vrai problème d’un restaurant n’est pas le nombre de repas servis ce soir. C’est le nombre de tables vides qu’il va devoir gérer si la situation continue ainsi ce soir. La même mesure existe pour les maisons, sans la dimension dramatique d’un seul mois :Quantité pour plusieurs mois= stock / taux de ventes mensuelles.

Comptez les chiffres entiers. Le taux annuel d’August est de 3,98 millions, soit environ 331 000 foyers par mois. Il y avait…1,62 million de logements en listeEn divisant par deux, on obtient environ 4,9 mois de stock – ce qui signifie que si rien de nouveau n’est ajouté et que les ventes continuent à augmenter au même rythme, le stock sera épuisé en environ cinq mois.

Quatre mois et neuf jours est important car c’est un indicateur de la capacité de négociation des vendeurs. Sur les marchés où les vendeurs étaient très compétitifs ces dernières années, l’offre était d’environ trois mois ; les acheteurs n’avaient pas le choix, alors les vendeurs définissaient les conditions. NAR indique maintenant que l’offre est de quelques mois.4,9, son niveau le plus élevé depuis plus d’une décennie, en hausse par rapport à 4,6.Un mois plus tôt. Chaque mois supplémentaire de stockage signifie une semaine de tables vides en plus, une raison supplémentaire de négocier, un peu plus de pouvoir de négociation qui passe du vendeur au acheteur.

Les vrais mécanismes d’un restaurant diront : les tables sont vides, donc les prix s’ajustent. C’est là que l’analogie liée aux logements doit être remise en question. Les prix ne s’ont pas ajustés. Le prix médian des maisons existantes a atteint…En août, les chiffres ont augmenté de 1,6 % par rapport à l’année précédente ; c’est un record pour ce mois. C’est le 38e mois consécutif où les résultats annuels augmentent.Les tables vides et les prix de référence ne devraient pas coexister. Quelque chose fait que le menu est cher.

Là où l’analogie du restaurant ne fonctionne plus.

Un restaurant doit remplir les places disponibles ce soir, sinon il perdra ces places pour toujours ; une table non vendue est donc un atout gaspillé. Un propriétaire n’est pas un restaurant. Le problème fondamental de ce marché est le fait que les emprunts immobiliers sont très coûteux : des centaines de milliers de propriétaires ont des prêts à 3 ou 4 % d’intérêt depuis la pandémie. Vendre signifierait donc échanger cet argent bon marché contre un prêt à 6,7 % pour une maison plus chère. Les calculs montrent donc qu’il est préférable de rester sur place. Ainsi, lorsque la demande diminua, beaucoup de propriétaires choisirent de ne pas vendre, plutôt que de baisser le prix – ils gardèrent donc leur table, plutôt que de réduire le prix du repas.

C’est pour cette raison que l’offre n’a atteint qu’un niveau « équilibré », et non un niveau de surstimulation. C’est aussi pourquoi le prix national est resté stable. C’est également pourquoi le seul secteur qui croît réellement est celui qui est moins affecté par les hypothèques : les propriétés valant plus de 1 million de dollars.3,9 % en glissement annuel, tandis que les ventes de logements situés entre 100 000 et 250 000 dollars ont diminué de 10 %.Les riches peuvent acheter avec de l’argent liquide (environ…27 % des ventes en août ont été effectuées en espèces.Oubliez complètement les frais de financement ; mais le segment sensible au taux ne peut pas faire cela.

Donc, le marché ne s’effondre pas d’un seul côté, ni ne prospère de l’autre. Il est en train de se déformer – lentement, du jeu des vendeurs vers celui des acheteurs. C’est ce que le principal économiste de NAR appelle un changement vers une…Marché des acheteurs— Ce choc ne peut être atténué par une baisse des prix que parce que les propriétaires refusent de renoncer à leurs prêts à taux bas.

Rapporter le modèle à l’entrepôt.

Trois conclusions se dégagent, et c’est la raison de résister au réflexe qui a mené à l’écriture de cet article.

D’abord,Ce chiffre correspond au marché de revente, et non au marché des nouvelles constructions.Les ventes de maisons existantes se produisent lorsque un propriétaire remplace un autre dans une maison déjà existante ; aucun constructeur n’est payé pour cela. L’idée que « les ventes de maisons ont chuté, donc il faut abandonner les constructeurs de maisons » est une erreur : il s’agit de deux activités distinctes. Les constructeurs de maisons sont liés aux ventes de nouvelles maisons, qui sont détaillées dans un rapport mensuel séparé.

Deuxièmement,Ceux qui ressentent réellement l’existence d’un stand de revente, c’est ceux qui reçoivent un salaire par transaction.Les prestataires de prêts immobiliers, les agents et les plateformes de courtiers qui reçoivent une commission sur chaque transaction ; leurs revenus dépendent du volume des transactions et de la commission appliquée. Le volume des transactions ce mois-ci est…Niveau le plus bas en 14 moisAvec des maisons qui restent plus longtemps…31 jours sur le marché, en augmentation par rapport à 29.Lorsqu’environ un quart des transactions ne nécessitent pas de financement, il y a également moins de revenus liés aux frais. Le temps qu’il faut pour que les produits soient mis en vente augmente, ce qui réduit ces marges bien avant le moment où les prix sont fixés.

Troisièmement,Le nombre moyen est votre indicateur de prévention.L’approche des cinq mois vers les six mois indique que les concessions tarifaires commencent à être importantes. La pression qui s’exerce alors se transmet aux propriétaires de logements, et à tous ceux dont les actifs ou les risques sont soutenus par la valeur de revente des biens. Pour l’instant, 4,9 mois reste un chiffre « équilibré ». Il faut observer si ce chiffre continue d’augmenter, plutôt que de regarder si le chiffre pour un seul mois baisse.

La seule évaluation qui vaut la peine d’être conservée est une question, et non un chiffre :Combien de mois de stockage, et est-ce que le prix continue d’augmenter ?Cet ratio représente la véritable négociation qui se déroule sous le titre de vente. C’est ce que le marché sensible aux taux de change est en train de réévaluer en ce moment. Souvenez-vous du contexte avant d’utiliser cette information : l’offre pour plusieurs mois est une moyenne nationale, et elle cache les différences locales importantes. Les marchés du Sun Belt, par exemple…Austin et West Palm Beachdéjà vu80 % ou plus des maisons se vendent à un prix inférieur au prix demandé.Alors que le Nord-Est, qui manque de biens, continue d’interdire les négociations. Et le chiffre important qui est apparu ce matin a été écrit il y a deux mois, pour des taux d’intérêt hypothécaires qui ne existent plus aujourd’hui. Lisez plutôt ces chiffres qui sont plus utiles.