La vente qui a réellement financé l’achat suivant

La vente qui a réellement financé l’achat suivant

La société PSP Swiss Property a vendu le terrain de développement Richtipark à Wallisellen, a ajusté ses prévisions de revenus, et a immédiatement investi la moitié des bénéfices dans l’achat d’une propriété à Zurich, tandis que l’autre moitié était utilisée pour rembourser ses dettes. Cette série d’actions révèle plus de choses que les chiffres bruts de profit.

Pour les investisseurs qui suivent ce que ces entreprises font réellement avec leur liquidité, cela vous indique quel type de dirigeant ils ont à leur tête.

Qu’est-il arrivé ?

PSP Swiss Property a conclu la vente de Richtipark.150 millions de CHF à l’avance, jusqu’à25 millions de CHF dans une structure d’earn-outlié aux étapes de développement futurs. C’est une transaction que l’entreprise a mis en place depuis un certain temps : Richtipark faisait partie de son portefeuille de projets de développement, classée comme actif à vendre, plutôt que comme investissement productif.

L’entreprise a relevé ses prévisions pour le EBITDA annuel 2026 (hors gains liés aux immobilisations) à310 millions de CHF à 335 millions de CHFC’est une augmentation de 25 millions de CHF. Cette hausse provient en partie des conditions opérationnelles favorables, et en partie des coûts de restructuration qui sont plus bas que prévu. Ce n’est pas lié à la vente elle-même, car il s’agissait d’un actif développé qui ne contribue pas au revenu locatif actuel.

C’est là que les choses deviennent intéressantes pour l’investisseur en revenus. PSP a pris environ la moitié de l’argent liquide et a terminé…75 millions de CHF pour l’acquisition d’immobilier à ZurichÀ Schuetzengasse 1 / Marktgasse 4. Le bâtiment génère environ 2,1 millions de francs suisses de revenus locatifs nets, ce qui signifie que le rendement immédiat de l’achat se situe dans la plage des chiffres à un seul chiffre. La moitié restante est directement utilisée pour réduire les dettes.

Les revenus locatifs nets liés à la perte de Richtipark s’élèvent à environ 4 millions de francs suisses par an. La nouvelle propriété à Zurich remplace donc environ 2 millions de francs suisses de ces revenus. Ainsi, les revenus locatifs diminuent légèrement. Mais la situation financière de l’entreprise s’améliore, et l’entreprise peut ainsi sortir d’un projet de développement qu’elle n’avait pas vraiment envie de mener.

Le PDG, Giacomo Balzarini, a confirmé que PSP n’a aucune intention de se lancer dans le secteur du développement immobilier résidentiel. Richtipark était un projet qui aurait nécessité une telle démarche. Le fait de le vendre à un développeur spécialisé – La Foncière Urban Development – était la bonne décision pour une entreprise qui souhaite rester concentrée sur les revenus liés aux locations commerciales.

Ce que les chiffres disent sur le système de revenus

PSP a rapporté des revenus nets pour le premier trimestre 2026.64,8 millions de CHF, soit une augmentation de 7 %.En comparaison avec l’année précédente. Plus important encore, le revenu net, excluant les gains liés aux immobilisations immobilières – c’est-à-dire les valorisations uniques des propriétés et les revenus réels liés aux locations – s’est élevé à 54,2 millions de francs suisses, soit une augmentation de 8,4 % par rapport à l’année précédente. C’est là que se trouve le moteur du flux de trésorerie, et celui-ci est en hausse.

Les revenus de location ont augmenté de 0,7 % pour atteindre 87,5 millions de francs suisses au premier trimestre. Le coût moyen de la dette sur les quatre derniers trimestres est de 1,04 %, ce qui est extrêmement bas. Les frais de financement nettes ont été de 8,7 millions de francs suisses, inchangés par rapport au trimestre précédent.

L’entreprise contrôle un portefeuille de propriétés commerciales suisses d’une valeur de 10,1 milliards de francs suisses. Avec des dettes à intérêt de 3,54 milliards de francs suisses et des capitaux propres de 5,71 milliards de francs suisses, le ratio des capitaux propres est de 54,9 %. C’est un bilan prudent selon les normes des REITs. La valeur nette des actifs par action était de 124,47 francs suisses à la fin du premier trimestre, contre 123,07 francs suisses à la fin de l’année.

Le taux de vacance est passé à 3,9 % à la fin du premier trimestre, contre 3,5 % à la fin de l’année. Cependant, la direction espère encore atteindre l’objectif de 3,5 % en 2026. Parmi les contrats de location qui expirent en 2026, d’une valeur de 37,9 millions de francs suisses, seulement 11 % sont toujours en cours de mise en œuvre à la fin du premier trimestre. Cela représente une situation maîtrisable.

Google a renouvelé son bail au site Hürlimann jusqu'en 2033, avec une possibilité d’extension jusqu’en 2043. C’est ce genre de bail fixe qui garantit la visibilité de l’entreprise.

La question des dividendes

La PSP verse son dividende annuel en avril, selon une formule basée sur le chiffre d’affaires net, déduit les gains immobiliers. Le dividende de 2025 s’élevait à 3,90 CHF par action ; ce montant est déjà pris en compte dans le paiement du 2026 en date de sortie.3,95 CHF qui ont été utilisés plus tôt cette année.

Aux prix actuels d’environ 142 CHF, ce dividende de 3,95 CHF correspond à un rendement d’environ 2,75%. Ce n’est pas un dividende exceptionnel en soi, mais il est suffisant pour un REIT suisse de premier plan. La politique de distribution vise un paiement d’au moins 70 % du bénéfice net ajusté. Cela signifie que le dividende peut augmenter lorsque les revenus liés aux locations augmentent, sans nécessiter de soutien artificiel grâce à des gains ponctuels.

Cette structure est importante. Cela signifie que si l’opération de location génère plus de liquidités – et l’augmentation de 8,4 % du bénéfice net ajusté au premier trimestre indique qu’il est possible de le faire – alors les dividendes peuvent augmenter également. L’entreprise n’a pas besoin de vendre des propriétés ou d’utiliser des dettes pour financer ces paiements.

Qu’est-ce qui pourrait mal se passer

Le taux de vacance a évolué dans la mauvaise direction au premier trimestre. Le marché immobilier commercial suisse n’est pas uniformément sain. Basile souffre d’un problème de surproduction. Les propriétés anciennes et les établissements de vente de produits non alimentaires font face à des obstacles structurels. L’écart entre les actifs de qualité supérieure et ceux de qualité inférieure se creuse.

Le portefeuille de PSP est fortement concentré dans les bureaux de Zurich, Genève et les quartiers centraux. Cela le protège des effets négatifs liés aux problèmes situés en périphérie. Mais la concentration représente un danger double : si le marché des bureaux suisses se détériore – en raison d’une récession économique, d’un accroissement du télétravail ou de pressions liées aux taux d’intérêt – il ne reste pas beaucoup de ressources pour diversifier les investissements.

Les nouvelles prévisions d’EBITDA de 335 millions de CHF sont ambitieuses. Elles supposent que le taux de vacance reviendra à 3,5 %, que les revenus de location continueront à augmenter progressivement, et que les coûts d’exploitation ne augmenteront pas. Si les renouvellements des locations se situent en dessous des attentes du marché, ou si l’économie suisse entière est affectée par des problèmes, ces prévisions pourraient être optimistes.

Le cycle de vente et de réinvestissement signifie également que les PSP font toujours des investissements nouveaux dans des bâtiments spécifiques. L’acquisition de Schuetzengasse offre un rendement élevé, qui est positif. Mais il s’agit d’un seul bâtiment, et son performance dépend des locataires et des conditions de localisation. Une mauvaise rénovation ou le départ d’un locataire sur un ensemble de biens concentrés peut nuire aux revenus.

Le rôle du portfolio

PSP Swiss Property n’est pas une entreprise qui cherche à maximiser les rendements. C’est un REIT commercial suisse de premier plan, doté d’un bilan conservateur, d’une politique de dividendes stable liée aux flux de revenus de location réels, et d’une équipe de gestion disposée à vendre les actifs de développement qu’elle ne souhaite pas conserver, afin de récupérer l’argent en question.

La vente de Richtipark montre que l’entreprise est capable de valoriser ses actifs et de les réallouer : une partie vers des biens immobiliers productifs de revenus, l’autre partie pour renforcer la solide position financière de l’entreprise. C’est le type de allocation de capitaux que l’on souhaite voir chez une entreprise qui paie des dividendes.

Avec un rendement de 2,75 % et environ 40 % du VAN, cette action n’est pas particulièrement bon marché. Mais elle n’est pas chère pour ce que l’on obtient : une carte de crédit diversifiée de propriétés commerciales suisses de qualité, financée par un bilan axé sur les actions. De plus, les dividendes sont soutenus structurellement par les revenus de location, plutôt que par les ventes d’actifs.

Pour un portefeuille d’investissements qui nécessite une diversification entre différents pays et secteurs, le PSP remplit une fonction particulière. Ce n’est pas l’actif à rendement le plus élevé. C’est plutôt celui qui continue de produire des revenus tout au long des cycles économiques, car son activité principale – la collecte de loyers auprès des locataires commerciaux suisses – constitue l’un des flux de trésorerie les plus prévisibles qu’on puisse trouver.

Si les revenus continuent de être stables, et que les chiffres le montrent, la question n’est pas de savoir si les actions vont augmenter de valeur. La question est plutôt de savoir si les dividendes continueront d’être versés, et si le portefeuille continuera à fonctionner correctement.