Sabra Health Care REIT : Le dividende de 5,8 % est enfin versé

Une augmentation des prix cible est une prévision concernant les revenus, et non les revenus eux-mêmes. Ainsi, lorsque Mizuho a augmenté sa cible de dividende pour Sabra Health Care REIT cette fois-ci – ce qui constitue l’une des dernières augmentations sur Wall Street en 2026 – la question importante n’est pas de savoir si le prix de l’action sera de 23 ou 25 dollars. C’est plutôt de savoir si le rendement de 5,8 % provient de flux de trésorerie réels et en augmentation, ou bien de l’espoir. C’est là le critère que Sabra a échoué à respecter pendant des années… Et c’est pourquoi son dividende semble maintenant différent.

Le mouvement de Mizuho n’était pas une exception. Tout au long de l’année 2024, Mizuho a légèrement ajusté la cote de valorisation de ses actions Sabra.17 à 18, puis vers$20Maintenant, avec une note de performance supérieure, et en citant la croissance des AFFO de l’entreprise comme raison. Ce mois-ci, Sabra a présenté…La deuxième conférence annuelle de Mizuho sur les REITs du secteur de la santéEt l’entreprise a de nouveau levé les yeux vers le haut. Le reste de la rue s’est joint à cette action :La Deutsche Bank a déplacé son objectif à 25 dollars en juillet., Bank of America a un objectif de 25 dollars avec une recommandation « Acheter ».Et Raymond James passe de la catégorie « Underperform » à celle « Market Perform ».Objectif de 23 dollars au début du mois d’aoûtCe n’est pas du bruit lié au mouvement ; c’est un consensus qui se forme autour d’une idée : que le système de génération de bénéfices soutient finalement les distributions de dividendes.

Lisez le dernier rapport trimestriel comme on lit les indicateurs financiers sur un écran d’affichage. Ces augmentations semblent déconcertantes. Sabra a rapporté…Perte nette du deuxième trimestre de 0,10 $ par actionContre un consensus qui prévoit une augmentation des bénéfices… Une perte importante et une série de hausses de prix proposées par les analystes au cours de la même saison ressemblent à deux entreprises différentes. Et en réalité, c’est bien le cas. La perte est principalement…$102,4 millions de provisions pour pertes de prêts non monétairesLe produit de l’hypothèque RCA a été calculé en tenant compte du prix réduit correspondant. Il s’agit donc d’une solution pour résoudre un problème historique, mais le groupe ne prend pas en compte ce critère dans ses comptes. C’est ainsi qu’un REIT fonctionne réellement.

En enlevant cela, Q2 montreLe FFO normalisé est de 0,38 $ par action, et l’AFFO normalisé est de 0,40 $ par action.Les dividendes s’élèvent à 0,30 dollar par trimestre. Cela correspond à une distribution de 75 % des fonds provenant des activités opérationnelles – soit environ 1,3 fois le montant des revenus. Les dividendes des REIT sont versés à partir des revenus d’activité, c’est-à-dire des liquidités que le propriétaire garde après les coûts de maintenance et de location. Le bénéfice net n’est pas un indicateur pertinent, car la dépréciation est une charge comptable, et non un paiement en espèces. Cela est plus important que ce qu’on pourrait penser : Sabra a réduit ses dividendes pendant la pandémie.à 0,30 $ par trimestre en 2020Et le rendement a conservé l’arôme de cette opération depuis lors. En ce qui concerne la mesure sur laquelle les dividendes sont calculés, c’est là une distribution de Sabra bien supérieure à celle que les investisseurs ont vue depuis longtemps.

Ce qui a changé, c’est non seulement la couverture des revenus, mais aussi le modèle de fonctionnement de l’entreprise. Sabra a progressivement orienté son portefeuille vers les logements pour personnes âgées gérés par elle-même, plutôt que de les louer au mode triple net. Ainsi, l’entreprise peut profiter des bénéfices liés à une occupation et des loyers élevés. Le chiffre d’affaires net par logement pour les logements pour personnes âgées gérés par Sabra a augmenté de 13,7 % annuellement. L’occupation des logements a atteint 88,2 %, et le loyer par chambre occupée a augmenté de 6,6 %. C’est cette dynamique qui explique la capacité de la direction à…Les prévisions pour l’année entière 2026 ont été revues à la hausse à la fin du mois de juillet.Et cela a été confirmé avec le trimestre en cours : la croissance du FFO est d’environ 7 %, et celle de l’AFFO est d’environ 8 %.

Le bilan soutient plutôt l’histoire, plutôt que de la menacer. Le dette nette par rapport à l’EBITDA ajusté se situe à4,61 fois, en baisse par rapport à 5,04 foisdans le premier trimestre, et en deçà de l’objectif de 5,0 fois fixé par la société depuis longtemps.En septembre dernier, Moody’s a reclassé les obligations de Sabra en grade d’investissement Baa3.L’entreprise a également commencé à utiliser cette force de frappe pour investir 599 millions de dollars cette année, avec un rendement initial de 7,5 %. Parmi ces investissements, 274 millions de dollars ont été investis au cours du trimestre, avec un rendement de 8,1 %. De plus, l’entreprise dispose de plus de 1 milliard de dollars en investissements en cours de développement, dont la plupart concernent des logements pour personnes âgées. L’entreprise tire même de la valeur des anciennes propriétés : Sabra a réglé son bail triple net avec Avamere à 48 millions de dollars par an, à partir de février. Elle possède également des lettres d’intention pour reprendre le bail sur les 26 propriétés en question.

Voici la condition importante que l’investisseur en revenus doit respecter. L’objectif de l’analyste est en réalité un écho des flux de trésorerie attendus, et non les flux eux-mêmes. Sabra accélère sa croissance en vendant des actions – 21,4 millions d’actions étaient soumises à des accords de vente anticipée, au prix moyen pondéré de 19,24 dollars – et les nouveaux contrats, avec des taux de rendement de 7,5 % à 8,1 %, correspondent approximativement aux coûts de capital nouveaux. La croissance vient donc de la hausse des revenus liés à l’occupation des locaux, qui augmente environ de 80 %, et des loyers qui augmentent à mesure que les conditions de location se tendent – et non du rendement initial. Il convient de juger la reinvestissement en fonction de savoir si le AFFO par action reste stable l’année prochaine, et non en fonction des actualités concernant ces transactions.

Trois facteurs pourraient faire échouer la situation actuelle. Premièrement, un rendement de 75 % est acceptable, mais pas suffisant pour constituer une base solide : tout dysfonctionnement dans les opérations liées aux logements pour personnes âgées affecte directement le montant des dividendes. Deuxièmement, le facteur humain est un élément important dans ce secteur ; les coûts par chambre occupée ont augmenté de 4,1 % au cours du trimestre – moins que la croissance des loyers de 6,6 %. Mais la pression salarial est un signe clair que cette structure de gestion peut changer. Troisièmement, la direction continue à consolider les activités liées à la santé mentale, tout en abandonnant ses activités dans le domaine de la santé comportementale. Chaque transition représente un risque de mauvaise exécution jusqu’à ce que les changements soient finalisés.

Pour un portefeuille de revenus diversifié, Sabra occupe une place bien définie : il s’agit d’une entreprise du secteur des soins de santé à taux de rendement élevé, dont les dividendes sont financés par des ressources en liquidités en augmentation. Le bilan de l’entreprise permet donc de réinvestir les sommes obtenues. Si vous possédez ces actions, les analyses des analystes indiquent que vos revenus sont plus stables – ce qui n’est pas un motif pour trader. Si vous en ajoutez des actions, la discipline reste la même : acheter des actions dont vous comprenez bien les caractéristiques, et dont les calculs de réinvestissement sont favorables. Ce qu’il faut surveiller, c’est le ratio AFFO par rapport au dividende trimestriel de 0,30 $, ainsi que le taux d’occupation des logements gérés, trimestre après trimestre. Tant que ce ratio reste proche de 1,3 et que l’occupation continue à augmenter, le taux de rendement de 5,8 % reste efficace, que les actions soient à environ 20 ou 25 $.