RLJ a chuté de 6,6 % après les résultats financiers. Le moteur d’argent est encore fort, il n’est pas cassé.

Le titre était incorrect dans le sens le plus important. Les actions de RLJ Lodging Trust ont chuté.6.6%Le 7 août, après la publication des résultats du deuxième trimestre et l’annonce de l’évolution prévisionnelle pour l’année entière. Si vous possédez cet titre pour générer des revenus – et si vous faites face à des pertes lors de cette journée de clôture – la question qui se pose est de savoir si le système de flux de trésorerie a simplement cassé. Mais ce n’est pas le cas.

Les variations de prix sont ce que l’on pourrait appeler une “douleur après une longue montée”, et non une situation problématique pour l’entreprise. RLJ avait augmenté d’environ 34 % au cours des 120 derniers jours, et près de 50 % depuis le début de l’année avant cette publication des résultats financiers. Lorsqu’une action est déjà prise en compte dans les prix du marché en raison d’une forte reprise, les chiffres réels doivent être exceptionnels pour pouvoir maintenir les prix. C’était bon, mais pas miraculeux. La réaction du marché à ces nouvelles n’indique pas que la situation financière de l’entreprise s’est détériorée. Cela signifie simplement que l’augmentation facile des prix était déjà présente.

Alors, examinons ce qui produit réellement les revenus.

Le moteur de flux de trésorerie

Le RevPAR comparable (revenu par chambre disponible – le meilleur indicateur pour savoir si la demande d’hôtels augmente ou diminue) a augmenté.6.8%Dans le deuxième trimestre, cela était dû à une combinaison des taux de remplissage et des prix moyens par jour : le taux moyen par jour a augmenté de 4,9 % pour atteindre 217 $, tandis que le taux de remplissage a augmenté de 130 points de base pour atteindre 77 %. Les revenus liés aux voyages professionnels ont augmenté de 10 %, ceux liés aux voyages de loisirs de 7 %, et ceux liés aux groupes de 6 %. Ce n’était pas un seul secteur qui jouait un rôle important ; c’était plutôt une demande générale dans les 92 hôtels axés sur les villes du portefeuille.

Le FFO ajusté (fonds d’exploitation, mesure des revenus du REIT qui élimine les amortissements pour refléter la capacité réelle de génération de trésorerie des propriétés) s’est situé en0,52 $ par action diluéeEn Q2, les ventes ont augmenté de 8,3 % par rapport à l’année précédente. Pour l’ensemble de l’année, la direction a relevé ses prévisions de chiffre d’affaires à 1,37 à 1,50 dollar par action.

Le dividende commun trimestriel est de 0,15 dollars par action, soit 0,60 dollar par an. Au niveau du milieu des prévisions de FFO, cela correspond à un ratio de distribution d’environ 42 %. À l’extrême, ce chiffre est proche de 40 %. Ce n’est pas une couverture trop faible pour un REIT spécialisé dans les logements ; c’est plutôt un soutien suffisant qui permet à la direction de faire face à un trimestre difficile sans avoir besoin de réduire les salaires. Le dividende a été versé pendant 14 ans consécutifs, avec trois augmentations successives au fil du temps.

Le rendement à la prix actuelle est d’environ$11.13C’est 5,4 %.

Le mur de dettes qui devait nous effrayer est simplement passé, sans laisser de trace.

C’est ce qui a changé sur le bilan financier, et cela mérite plus d’attention que les chiffres bruts. RLJ a entièrement remboursé ses obligations de 500 millions de dollars qui devaient être remboursées en 2026. Elle a fait cela en utilisant deux prêts à échéance retardée : ceux ayant une échéance en 2031 et 2033. Le résultat est un liquidité totale de 1 milliard de dollars, et une dette totale de 2,2 milliards de dollars. Aucune échéance jusqu’en 2029, y compris les options de prolongation. Soixante-douze pour cent de la dette est à taux fixe ou couvert par des instruments de protection.

Lorsqu’une REIT immobilière possède 2,2 milliards de dollars en dettes, contre une capitalisation boursière de 1,7 milliard de dollars, le risque de endettement est toujours un sujet qui préoccupe les investisseurs. Mais en éliminant complètement la barrière de 2026 et en déplaçant la date d’échéance à 2029, tout en disposant de 1 milliard de dollars en liquidités, c’est vraiment une amélioration structurelle significative. Il n’y a plus de raison de se soucier d’une vente forcée d’actifs ou d’un refinancement urgent à court terme.

Le vrai risque : à quoi ressemble H2

Le problème est que les résultats du deuxième trimestre ne sont pas mauvais. Mais l’estimation de revenus annuels de 3,5 % à 4,5 % suggère une décélération rapide au cours de la seconde moitié de l’année. Le premier trimestre a représenté 4,8 %, le deuxième trimestre 6,8 %, et juillet a atteint environ 11 %. Mais pour atteindre la haute partie de cette fourchette, les troisième et quatrième trimestres devraient être à peu près stables ou en dessous de quelques chiffres unitaires. C’est une exigence très difficile à remplir, sachant que le marché suppose que la dynamique de la seconde moitié de l’année sera durable.

La détérioration saisonnière du RevPAR est normale pour les hôtels. Les réservations de groupes et de clients MICE (réunions, séminaires, conférences, expositions) sont importantes en été. Les voyages professionnels tendent à diminuer à mesure que les vacances et les périodes de réduction des activités s’appliquent. La question n’est pas de savoir si le RevPAR diminue ; elle est plutôt de savoir si cette baisse est suffisante pour menacer la couverture FFO qui permet de maintenir les dividendes stables.

Même à l’extrême bas de la recommandation de FFO – soit 1,37 dollar par action – le dividende annuel de 0,60 dollar représente un ratio de distribution de 44 %. Il y a donc une véritable différence entre « le dividende est sûr » et « le dividende peut augmenter l’année prochaine ». Si les revenus de H2 RevPAR sont proches de zéro, l’entreprise continuera à verser le dividende actuel, mais les fonds nécessaires pour la croissance et les augmentations futures seront plus limités.

La direction a qualifié l’année 2027 de « favorable » en raison des événements majeurs et des contraintes liées à l’offre. Nous verrons si le rythme d’enregistrement des réservations permettra de justifier cette estimation.

Comme c’est présenté dans le portfolio

RLJ est évaluée à 0,79 fois son valeur actuelle, et à 11,2 fois EV/EBITDA. Ces chiffres sont inférieurs à ceux des concurrents moins performants, tels que Sunstone Hotel Investors (13,3x EV/EBITDA) et Chatham Lodging (10,8x, mais avec un rendement de seulement 3,1%). Le rendement de 5,4% est le plus élevé parmi les principaux REITs du secteur hôtelier cotés en bourse. Cela est important si l’on considère le rendement du portefeuille plutôt que celui d’une seule action.

Si les revenus sont toujours solides – et avec une couverture de paiement de 40–44 %, ainsi qu’une dette entièrement éliminée – alors le prix plus bas signifie simplement que vous pouvez acheter davantage de ces revenus futurs à des conditions plus avantageuses. Ce n’est pas un signal pour investir dans une seule entreprise. C’est plutôt un rappel que un rendement de 5,4 % sur un REIT immobilier, avec 14 ans d’histoire de distributions de dividendes et aucun échéancier de paiement à court terme, constitue une valeur qui permet de générer des revenus, même lorsque la situation financière est difficile.

Je continuerais à maintenir les positions actuelles pour tirer profit de ces revenus, tout en ajoutant des gains de manière progressive, dans le cadre d’une structure de revenus diversifiée. La condition qui pourrait changer cette situation est lorsque le chiffre d’affaires ajusté par rapport au FFO descend en dessous de 0,40 $ par action, et que la direction cesse de donner des prévisions plus optimistes. C’est alors qu’il faudrait examiner plus attentivement les données disponibles et se demander si la couverture du marché est structurellement plus fragile que ne le suggèrent les chiffres récents.

Jusqu’à présent, nous ignorons ce bruit et nous collectons les revenus.