Les revenus d’investissement de RLJ ont diminué, ce qui a entraîné une révision des prévisions. La valeur de l’action est toujours en baisse de 6,6 %. Voici pourquoi cela ne représente pas un problème pour la distribution des dividendes.

La société RLJ Lodging Trust a présenté des résultats pour le deuxième trimestre qui ont dépassé les attentes, avec une augmentation des revenus.6.8%Les prévisions annuelles ont été augmentées, et la situation financière de l’entreprise s’est améliorée. L’action a chuté.6.6%Le lendemain.

L’investisseur dans les revenus doit séparer ces deux aspects immédiatement. L’un d’eux concerne les flux de trésorerie. L’autre concerne le prix.

Que s’est réellement passé au cours du trimestre ?

Le RevPAR comparable (revenu par chambre disponible, l’indicateur de performance des hôtels) a augmenté.6.8%À 167,15 $. Cela est dû à une discipline des prix et à un taux d’occupation élevé : le tarif moyen par jour a augmenté de 4,9 %, atteignant 217,18 $. Le taux d’occupation, quant à lui, a augmenté de 1,8 %, pour atteindre 77,0 %. Les revenus liés aux voyages d’affaires ont augmenté de 10 %, tout comme les dépenses annexes en dehors des locaux. Le PDG a souligné l’accélération des voyages d’affaires et les tendances positives dans le domaine du loisir urbain.

En ce qui concerne les revenus, le FFO ajusté (une métrique de flux de trésorerie pour les REIT, préférée par rapport aux revenus conformes aux normes GAAP, car elle exclut les dépréciations non monétaires) s’est élevé à 0,52 $ par action diluée, soit une augmentation de 8,3 % par rapport à l’année précédente. Les estimations de consensus étaient de seulement 0,14 $. Ce n’était pas une légère amélioration, mais plutôt une excellente performance. Le BEPITA des hôtels a augmenté de 7,1 %, atteignant 119,5 millions de dollars, avec un taux de marge de 31,3 %.

La direction a établi des prévisions pour l’ensemble de l’année. La croissance du RevPAR devrait être de +3,5 % à +4,5 % pour l’année. Les prévisions pour le BEBITDA des hôtels comparables se situent entre 369 millions et 389 millions de dollars. Le FFO ajusté par action diluée se situe donc entre 1,37 et 1,50 dollar.

Les changements sur le bilan étaient notables. Le 1er juillet, RLJ a utilisé 494 millions de dollars provenant de prêts à échéance retardée, ainsi que les liquidités disponibles, pour rembourser intégralement ses notes senior d’une valeur de 500 millions de dollars, dont l’échéance était en 2026. Après ce remboursement, l’entreprise dispose d’un liquidité totale de 1 milliard de dollars, et aucune dette n’est due avant 2029, y compris les options de prolongation des termes de paiement. La dette totale s’élève à 2,2 milliards de dollars, contre une valeur d’entreprise de 3,89 milliards de dollars.

Pourquoi les actions ont-elles chuté, malgré les bonnes nouvelles ?

En effet, RLJ avait déjà augmenté de près de 34 % au cours des 120 derniers jours, et près de 50 % depuis le début de l’année. La valeur de l’action est passée de 6,54 $ à son plus bas niveau sur 52 semaines, pour atteindre 12,89 $ à son plus haut niveau avant cette publication de résultats financiers. La baisse de 6,6 %, jusqu’à 11,13 $, constitue un événement technique lié aux nouvelles négatives – ce n’est pas une motion de défiance envers l’entreprise.

L’augmentation des marges bénéficiaires a également déçu certains traders. La marge EBITDA des hôtels a augmenté de seulement environ 10 points de base (40 points de base, après exclusion des avantages fiscaux de l’année précédente). Ce n’est pas mauvais : 31,3 % constitue une bonne marge pour un hôtel REIT. Mais après une hausse de 34 %, le marché attendait une amélioration significative, et non une simple continuité des performances. Ce que vous voyez est simplement le comportement d’une valeur qui a été sur-optimisée, et non un signe que l’entreprise est en mauvais état.

Le dividende est la partie qui compte.

RLJ verse un paiement de 0,15 $ par trimestre sur ses actions ordinaires, soit 0,60 $ par an. Avec un prix de 11,13 $, le rendement des actions ordinaires est de 5,4 %. Il existe également des actions preferentielles de la série A, qui rapportent 0,4875 $ par trimestre (1,95 $ par an). Ces actions préferentielles sont payées en premier, ce qui introduit une certaine incertitude pour les détenteurs d’actions ordinaires.

Voici les chiffres de couverture par rapport aux prévisions annuelles augmentées :

• À l’intermède du seuil de guidance de FFO (1,435 par action), le ratio de distribution de dividendes est d’environ 42%.
• À la baisse ($1.37), c’est 44 %.
• À la haute partie ($1.50), c’est 40 %.

C’est un dividende bien couvert. Il n’est pas nécessaire que les actions continuent de monter en valeur pour que le dividende soit versé. L’entreprise dispose d’une marge importante entre ce qu’elle gagne et ce qu’elle paie.

Le ratio d’endettement/intérêts renforce cette situation. En utilisant la valeur conservatrice de l’EBITDA pour l’hôtel (369 millions de dollars) par rapport à la valeur maximale des charges d’intérêts nets (103 millions de dollars), le ratio se situe autour de 3,6 fois. Cela est un niveau solide pour une REIT hôtelière avec une dette totale de 2,2 milliards de dollars, sans échéances de remboursement jusqu’en 2029. Le taux d’intérêt moyen sur la dette corporative est de 4,75 %.

Le flux de trésorerie net sur douze mois de 146 millions de dollars suffit pour couvrir l’obligation d’envoi de dividendes annuels d’environ 91 millions de dollars, soit environ 1,6 fois plus que ce montant. Le flux de trésorerie est donc plus important que les versements en dividendes.

Comment cela ressemble aux autres éléments du design.

RLJ est cotée à environ 11,2 fois son EV/EBITDA. Park Hotels & Resorts (PK) est cotée à environ 32,6 fois. Ryman Hospitality (RHP) est cotée à 21,4 fois. Les deux concurrents ont des multiples d’évaluation presque deux ou trois fois supérieurs à celui de RLJ, ce qui reflète la valeur actuelle plus basse de RLJ par rapport aux autres REIT hôteliers. RLJ est également cotée en dessous de sa valeur comptable, soit à 0,79 fois son P/B.

Le taux d’intérêt moyen de RLJ est de 5,4 %, ce qui est supérieur à celui de Park Hotels, qui est de 6,8 % (avec un niveau de levier et de risque beaucoup plus élevé). De plus, le taux d’intérêt de Ryman est de 3,9 %. La différence de taux d’intérêt est donc réelle. La question pour un portefeuille est de savoir si l’on souhaite bénéficier des revenus supplémentaires provenant de RLJ, au prix d’une valeur actuelle plus basse, ou si l’on préfère le avantage qualité qu’offre le marché de Ryman.

Le cas de risque – et ce qui changerait ma décision

L’argument lié au ours concerne la durabilité, et non la sécurité. La demande d’hôtels en milieu urbain et liée aux événements peut augmenter rapidement. Le portefeuille d’RLJ est concentré dans les marchés urbains – Washington D.C., Chicago, New York. Si les voyages d’affaires diminuent ou si les opportunités liées aux événements se réduisent, la croissance du RevPAR ralentit. L’amélioration des marges (seulement 10-40 points de base au deuxième trimestre) indique que l’entreprise ne crée pas de fonds fictifs ; elle croît grâce à la demande, et non grâce à des stratégies de levier financier.

Les actions prioritaires se placent avant les actionnaires ordinaires dans la pile de capitaux. Si les conditions deviennent difficiles, les actionnaires prioritaires continuent de percevoir des intérêts, tandis que les actionnaires ordinaires doivent supporter les conséquences négatives. C’est une situation structurelle, pas quelque chose de nouveau.

Qu’est-ce qui pourrait affaiblir concrètement la thèse concernant les revenus ? Une augmentation du RevPAR qui tombe vers zéro ou un chiffre négatif ; des marges EBITDA des hôtels qui descendent en dessous de 28 % ; ou encore le fait que l’entreprise utilise cette liquidité de 1 milliard de dollars pour autre chose que l’investissement organique. Aucune de ces situations ne se produit actuellement.

Que fait l’investisseur d’ revenus avec cela

Un prix plus bas ne signifie pas que le système de flux de trésorerie est en danger. Cela signifie plutôt que le marché s’est retiré après une hausse excessive. Le système de revenus reste intact, la couverture financière est solide, le bilan est plus propre, et les prévisions sont meilleures.

Pour un portefeuille d’investissements qui dispose déjà de RLJ, il n’y a rien à faire d’autre que de continuer à investir. Les dividendes représentent une sécurité, avec un taux de couverture de 42 % par rapport aux prévisions de performance. Un rendement de 5,4 % à 11,13 $ est un élément important pour soutenir le portefeuille.

Pour un portefeuille de revenus souhaitant être enrichi, c’est le moment idéal pour effectuer des reinvestissements. Une baisse de 6,6 % sur une action qui offre un rendement de 5,4 %, dont le cours est de 11x le BEBIDA (contre 32x pour Park et 21x pour Ryman), et qui n’a pas de dates d’échéance avant 2029… C’est exactement le type d’investissement qui permet d’améliorer le rendement du portefeuille sans augmenter le risque. On achète donc plus de revenus futurs, mais à des conditions plus favorables. Après une forte baisse, l’action semble être moins risquée.

Si la croissance du RevPAR reste au niveau inférieur aux prévisions ou meilleure, les actions sont susceptibles de se remettre sur pied. Vous pourrez alors percevoir ce dividende pendant ce processus. Si la demande s’atténue réellement dans la seconde moitié de l’année, vous pourrez acheter les actions à des prix proches de 11 dollars, plutôt que des 12,89 dollars observés à leur pic. Dans tous les cas, le flux de revenus est bien celui qui devait rester intact.

C’est ce qui compte.