Contradictions dans les appels d’affaires de Realty Income : les divisions liées au recyclage du capital et les signaux de concentration des locataires se contredisent.

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Date de l'appel5 août 2026

Direction :

• La fourchette de prévision pour le chiffre d’affaires par action sur l’ensemble de l’année a été augmentée de 0,02 $ pour atteindre une nouvelle plage de 4,44 $ à 4,45 $. Cela représente une croissance d’environ 4 % au niveau moyen.
• L’objectif de volume d’acquisition sur toute l’année est augmenté, passant de 9,5 milliards de dollars à 10 milliards de dollars.
• On s’attend à investir environ 9 milliards de dollars sur le bilan de Realty Income en 2026.
• L’écart entre les prévisions de pertes de crédit pour l’année 2026 et les revenus de location reste stable, à environ 40 points de base.
• Aucune prévision concernant les revenus liés à la résiliation des contrats de location n’a été établie. On s’attend à des revenus compris entre 45 millions et 50 millions de dollars pour l’ensemble de l’année.

Commentaires sur les affaires commerciales:

Performance financière solide et orientations d’investissement améliorées :

• Rapport sur les revenus immobiliersAFFO par actioncroissance3.8%à$1.09En Q2 2026, avec une croissance par an jusqu’à présent de5.2%.
• L’entreprise a augmenté le seuil moyen de son objectif d’AFFO par action pour l’ensemble de l’année.$0.02à une gamme de$4.44 à $4.45, représentant environ4%Croissance au milieu.
• Cette amélioration est due à un potentiel d’investissements solide, une allocation de capital rigoureuse, ainsi qu’à des performances solides dans ses domaines stratégiques.

Augmentation de l’activité d’investissement :

• Les investissements mondiaux s’élevaient à environ2,6 milliardsavec les États-Unis représentant…170 millions de dollarsInvestissements proportionnels, avec un rendement en espèces moyen pondéré de7.4%.
• L’entreprise a augmenté ses prévisions concernant le volume d’investissements pour l’année 2026.9,5 milliardsà10 milliards.
• L’augmentation des investissements a été soutenue par une forte demande en investissements et par des conditions de marché favorables dans diverses régions et types d’actifs.

Diversification et recyclage des capitaux :

• Realty Income a mis en avant sa stratégie de diversification des sources de capital. Le capital privé représente désormais une part importante de cet ensemble.18%Volume d’investissement sur l’année, en baisse par rapport à la moyenne…47%Au cours des trois dernières années.
• L’entreprise a terminé161 millionsDes dispositions dans le Q2 permettront de réallouer les capitaux vers des zones à croissance plus élevée, améliorant ainsi la qualité du portefeuille et l’efficacité des capitaux.
• Cette approche permet à l’entreprise de saisir des opportunités stratégiques, tout en maintenant un bilan solide et en réduisant sa dépendance envers les marchés de capitaux publics.

Opportunités en Europe et dans les centres de données :

• Les investissements européens s’élevaient à environ400 millionsavec un rendement moyen pondéré7%Reflétant une activité améliorée et des conditions du marché plus constructives.
• L’entreprise a annoncé une6 milliards de dollarsJoint venture entre le centre de données hyperscaler et Cloud Capital. Realty Income espère investir jusqu’à…1,4 milliards.
• Ces initiatives font partie de la stratégie de Realty Income pour exploiter des opportunités attrayantes, ajustées au risque, en Europe, ainsi que la demande croissante en matière d’infrastructures numériques.

Analyse des sentiments :

Ton général: Positif

• La direction a souligné « un autre trimestre solide », « une exécution disciplinée » et « la performance continue d’un portefeuille de haute qualité ». Ils ont augmenté les prévisions concernant les AFFO et les acquisitions, en raison d’un « pipeline solide » et de « la confiance dans notre capacité à trouver et mettre en œuvre des opportunités intéressantes ». Le ton était optimiste quant aux perspectives de croissance et aux marchés de capitaux.

Q&A:

• Question de Michael Goldsmith (UBS)Les taux de valorisation des actifs au cours du trimestre étaient de 6,4 %, ce qui est un peu plus bas que ce que vous avez constaté le dernier trimestre. Est-ce en réponse à une concurrence mixte ou à autre chose ? Est-ce également lié aux actifs industriels dont les loyers sont élevés ? Et comment devrions-nous interpréter ces taux de valorisation de 6,4 % ?
  RéponseLe rendement d’investissement combiné est de 7,3 %. Les actifs à rendement plus faible sont attribués au U.S. Core Plus Fund, afin de permettre de réussir dans les délais à long terme. Quant aux investissements dans le bilan, ils contribuent aux bénéfices. Les objectifs sont des spreads historiques d’environ 150 bps.

• Question de Michael Goldsmith (UBS)Pourriez-vous nous donner un aperçu de notre situation en termes de revenus générés par les frais ? Quel est le montant pour ce trimestre ? Est-ce que c’est le taux de référence actuel, ou prévoyez-vous que cela augmentera à partir de maintenant ? Et quelle est la part des revenus provenant du guide sous-jacent dans ces revenus ?
  RéponseLes revenus liés aux frais de gestion ont atteint environ 3,2 millions de dollars, principalement provenant du fonds U.S. Core Plus Fund. Les prévisions pour l’année entière sont d’environ 10 millions de dollars pour ce fonds, et entre 2 et 3 millions de dollars provenant de la joint venture dans le secteur des assurances.

• Question de Brad Heffern (RBC Capital Markets)Voyez-vous également une compression du taux de cap ? Et pensez-vous que des taux plus élevés finiront par s’appliquer, ou que les forces concurrentielles empêchent cela ?
  RéponseLa corrélation inverse entre les taux d’intérêt et les taux de capitalisation n’est plus valable récemment. Les taux de capitalisation pourraient augmenter si les taux des obligations d’État à 10 ans montent à une fourchette de 4,6%-5%. Mais la concurrence actuelle fait que ces taux restent plus bas.

• Question de Brad Heffern (RBC Capital Markets)Vous avez parlé un peu de l’optimisme européen dans vos commentaires préparés. Je voudrais me concentrer spécifiquement sur le Royaume-Uni. Le coût de la dette semble assez peu attrayant là-bas, surtout par rapport à la dette en euro. Alors, voyez-vous une pression ascendante sur les taux de rendement des actifs au Royaume-Uni pour refléter cela, ou est-ce simplement un marché moins attractif en ce moment ?
  RéponseAu Royaume-Uni, le capital institutionnel entraîne une baisse des taux de capacité, surtout dans les parcs de commerce. Les taux de base bas rendent les investissements plus rentables en termes de charge financière, et on s’attend à ce que la pression sur les taux de capacité continue de diminuer.

• Question de Rob Stevenson (Huntington)Comment devrions-nous considérer la part des 5 milliards de dollars environ investis au cours du second trimestre, qui sera probablement inscrite au bilan de Realty Income et financée par le REIT, par rapport aux différentes coentreprises, fonds, partenariats et autres initiatives que vous pourriez créer au cours du reste de l’année ?
  RéponseSur les 10 milliards de dollars annoncés, 9 milliards devraient se trouver sur le bilan. Le U.S. Core Plus Fund a épuisé ses capitaux propres ; donc, les déploiements restants utiliseront sa capacité de levier disponible.

• Question de Rob Stevenson (Huntington)Avec tous ces fonds divers, ces partenariats, etc., que vous avez actuellement, avez-vous toutes les sources de financement nécessaires pour mettre en œuvre le plan d’entreprise au cours des prochains deux ans ? Ou devrions-nous s’attendre à voir davantage de partenariats et de joint ventures être annoncés au cours des six à 12 prochains mois, compte tenu du potentiel que vous avez ?
  RéponseL’objectif est de créer une source de revenus durable en utilisant des sources de capitaux privés. Bien que les méthodes actuelles soient un début, de nouvelles partenariats pourraient être établis, en particulier dans les centres de données, tout en évitant toute surcharge entre les différentes sources de capitaux.

• Question de Smitty’s Rose (Citi)Pour continuer sur votre perspective concernant les acquisitions, il semble que, pour votre part, la seconde moitié de l’année soit estimée à environ 4,3 milliards de dollars. Cela signifie donc que les activités diminuent un peu par rapport à ce que vous avez vu au premier semestre. Pourriez-vous me dire ce que vous observez exactement ? Est-ce une ralentissement intentionnel ? Êtes-vous prudent dans vos décisions ? La concurrence est-elle en train de s’intensifier ? J’aimerais simplement connaître plus de détails sur cette situation.
  RéponseIl n’y a pas de décélération ; l’augmentation des prévisions annuelles à 10 milliards de dollars reflète une forte capacité de production et une confiance dans une activité solide au deuxième semestre.

• Question de Smitty’s Rose (Citi)L’industrie sera-t-elle le principal focus à venir, ou êtes-vous satisfait de la visibilité que vous avez actuellement dans ce secteur d’activité ?
  RéponseL’industrie reste un domaine important, surtout grâce aux partenariats de développement. La demande est diversifiée (production de matériel pour les centres de données, stockage de données) et le flux de production est solide, avec des rendements attrayants.

• Question de Handel St. Josh (Mizuho)J’ai été intrigué par certains des commentaires que vous avez émis concernant l’utilisation du marché pour recycler les actifs figurant sur votre bilan, afin d’améliorer la qualité de ces actifs. Je me demande combien de parts du portefeuille pourraient être susceptibles d’être renforcées ou recyclées. Il semble que vous fassiez davantage de travail dans ce domaine. Est-ce quelque chose que nous devrions attendre à court terme ? Et quelle est votre opinion sur la différence entre les taux de capitalisation, ou encore les différences entre les achats et les ventes que vous effectuez ?
  RéponseLe recyclage du capital vise à améliorer des indicateurs clés : la croissance interne, la durée des contrats de location, l’exposition au crédit. Il consiste en la vente d’actifs mal évalués ou non stratégiques, afin de réallouer le capital vers des opportunités plus prometteuses, et non dans des partenariats conjoints.

• Question de Handel St. Josh (Mizuho)Peut-être que si vous me permettez une explication détaillée, je voudrais avoir des précisions sur ce qui se trouve dans les autres ajustements par action. Il semble que nous ayons omis cela. Le seuil de revenu par action pourrait être inférieur… Peut-être que je l’interprète mal. Il y a aussi des questions concernant la durée du portefeuille de prêts : il y a une quantité considérable de titres à taux d’intérêt élevé qui vont atteindre leur échéance dans les prochains ans. Je me demande si vous pensez pouvoir générer plus de crédits, ou comment vous comptez gérer cette dilution.
  RéponseD’autres ajustements concernent principalement les gains/losses de change non monétaires et l’impact du CECL, sans que cela ne affecte le FFO. Dans le domaine des prêts, les dettes anciennes constituent un moyen naturel de protection contre les risques de taux d’intérêt, et les refinances sont gérées de manière à atténuer ces risques.

• Question de Amadeo Accusano (Deutsche Bank)Avec les questions posées par Handel concernant le recyclage des capitaux, pourrait-on voir cela se manifester sous forme de nouvelles partenariats commerciaux ou d’une meilleure utilisation des partenaires actuels ? Ou bien pensez-vous que l’on devrait plutôt envisager des ventes directes d’actifs ?
  RéponseLe recyclage du capital consiste principalement en la vente directe des actifs afin de générer des fonds et de les réallouer à des opportunités plus rentables. Ce n’est pas l’objectif de créer de nouveaux partenariats.

• Question d’Alex Fagan (Entreprise inconnue)Concernant les accords de taille hyperscalable dans le domaine des centres de données, pouvez-vous nous dire si, après l’acquisition de ces trois actifs, vous cherchez à diversifier votre base de locataires ou bien celle des utilisateurs finaux appartenant à votre portefeuille de centres de données ?
  RéponseOui, le dernier accord concernant trois actifs présente des locataires différents par rapport aux précédents. La stratégie consiste à équilibrer la concentration et l’attention sur les hyperscalers de classe d’investissement et les utilisateurs professionnels.

• Question d’Alex Fagan (Entreprise inconnue)Devrions-nous s’attendre à des nouveaux locataires qui entrent dans le portefeuille cette année ?
  RéponseLes nouveaux locataires qui figureront dans le top 20 seront annoncés et seront considérés positivement. Les clients des centres de données sont de grande taille, ce qui pourrait entraîner des changements dans le classement du top 20.

• Question de Ronald Camden (Morgan Stanley)En restant sur le thème du portefeuille de centres de données, peut-être pourriez-vous parler un peu plus de l’économie qui s’y trouve : des rendements stables ou des prix par mégawatt… Quelles sont vos opinions à ce sujet pour l’avenir, et aussi concernant la concurrence ? Je pense qu’il y a beaucoup d’investisseurs privés importants. Il y a aussi des capitaux publics. Tout ce qui concerne l’environnement dans lequel il est possible de conclure ces contrats…
  RéponseLa concurrence est forte, mais le modèle de Realty Income en tant que détenteur à long terme d’actifs, avec des notations de crédit solides et des rendements annuels satisfaisants, constitue un avantage naturel. Les taux de capitalisation varient, et les recherches se poursuivent.

• Question de Ronald Camden (Morgan Stanley)En revenant sur le sujet, je pense que les commentaires indiquent une baisse de 40 points de base en termes des dettes négatives des enfants pour cette année. Pouvez-vous nous rappeler quelles sont les modifications apportées au classement des propriétés ces trois derniers mois ? Y a-t-il des locataires plus importants, ou reste-t-il tout cela très détaillé ?
  RéponseLa liste des actifs à surveiller reste dans la zone de 5 %, avec 137 locataires. La valeur médiane est d’environ 2 bps. Les prévisions concernant une perte de crédit de 40 bps sont conservatrices ; les pertes historiques se situent dans la zone de 20 bps.

• Question de Jim Kammer (Evercore)Encore une fois, si je reviens aux centres de données, il ne fait aucun doute qu’il existe de nombreuses opportunités pour générer des revenus liés à l’immobilier. Je me demande simplement : en tant que critique, si vous souscrivez ces contrats avec un prix résiduel nul, compte tenu des difficultés rencontrées, et si vous utilisez des taux de rachat représentatifs, comment se présenteraient les IRR à valeur résiduelle nulle aujourd’hui ?
  RéponseLa gestion ne divulgue pas de détails spécifiques, mais simule différentes situations, y compris l’absence de valeur résiduelle. Des mesures de mitigation telles que des locations à long terme (15-20 ans), un crédit solide du locataire et des facteurs de croissance peuvent apporter un certain confort.

• Question de Jim Kammer (Evercore)Quelle était votre tolérance en termes de exposition absolue aux centres de données, en pourcentage par rapport à votre investissement total ?
  RéponseIl n’y a pas de pourcentage cible ; l’attention se porte sur des opportunités stratégiques de haute qualité. Des mesures de mitigation sont intégrées dans le processus d’évaluation pour gérer les risques de obsolescence et les risques résiduels.

• Question de Jason Wayne (Barclays)Il s’agit de se détacher des centres de données. Quant aux autres projets d’investissement, vous avez dit que vous étiez toujours intéressé par l’Europe. Je me demande si vous pouviez nous présenter un aperçu des projets en cours de réalisation aujourd’hui.
  RéponseLe mix de pipelines en Europe est similaire aux accords passés : produits alimentaires, services de bricolage, logistique industrielle. Souvent, il s’agit de sociétés mondiales renommées. Il y a également des accords industriels liés au développement d’entreprises.

• Question de Jason Wayne (Barclays)Y a-t-il un objectif à long terme ?[Pour le financement des actions publiques ? Puisque le capital privé est évidemment de nature ponctuelle…
  RéponseL’objectif est de réduire la dépendance envers les actions publiques, mais cela n’est pas exclu. L’accent est mis sur la diversification et l’expansion des sources de capital privé, afin de minimiser les chevauchements entre les différentes sources de financement et d’optimiser le nombre de transactions effectuées.

• Question de Janet Galen (Bank of America)Je voulais simplement approfondir les informations concernant l’augmentation des coûts de gestion, afin de mieux comprendre la raison de cette augmentation de deux cents unités à mi-chemin. Je suppose qu’il n’y a aucun changement concernant les dettes mauvaises, ni concernant les frais. Est-ce que c’est principalement dû à une augmentation du volume d’investissements ?
  RéponseL’augmentation est due à des volumes d’investissements plus élevés, à une exécution plus sûre des marchés financiers, et à une meilleure visibilité sur le calendrier des transactions.

• Question de Anthony Paolo (JP Morgan)J’ai une question concernant l’allocation du capital et les investissements dans ces différentes catégories. Je me demande quel devrait être le rendement d’une acquisition entièrement détenue par la société pour qu’elle soit intéressante.
  RéponseLes exigences de rendement varient en fonction de la région géographique et du coût du capital. L’objectif est d’avoir un écart de 150 points barrés entre les coûts de financement, ce qui signifie que les taux de rendement des actifs sont différents selon les marchés.

• Question de Anthony Paolo (JP Morgan)Je pense que votre AUM génère des revenus, et il a augmenté de 1,3 milliard de dollars entre le premier et le deuxième trimestre. Mais si je regarde les activités d’investissement que vous menez, il y a une différence de 500 millions de dollars entre ce que vous avez fait et la part que vous avez obtenue. Est-ce que je mélange les concepts ? Je pensais que l’AUM augmenterait en fonction de cette différence.
  RéponseL’augmentation des AUM est attribuée à l’Apollo JV. Cela implique des contributions d’actifs en dehors du bilan, ainsi que des revenus générés par la gestion des partenaires.

• Question de Greg McGinnis (Scotiabank)Êtes-vous ouvert à des investissements dans les centres de données en Europe ? Il est intéressant de savoir comment les rendements sont comparés à ceux aux États-Unis. Est-ce que vous évitez d’investir pendant la phase de développement, ou bien c’est simplement la nature de l’accord avec le cloud qui vous fait attendre jusqu’à ce que la situation se stabilise ?
  RéponseOui, ouvert aux investissements dans des centres de données européens. Les rendements varient selon le pays ; la coentreprise Cloud comprend à la fois des actifs stables et des actifs en développement, avec une stratégie de prêt dans les phases de développement.

• Question de Greg McGinnis (Scotiabank)En ce qui concerne les investissements à emprunt, les rendements initiaux ont atteint jusqu’à 9,2 % au cours de ce trimestre. Y a-t-il quelque chose de particulier qui a contribué à ces rendements ? Et en supposant que le climat des taux reste similaire à l’avenir, quelles sont vos attentes concernant la transformation de ces investissements en immobilier, ou bien le réutilisation du capital pour financer davantage d’emprunts ?
  RéponseDes rendements plus élevés sur les investissements en crédit sont dus au risque et aux possibilités de posséder des biens immobiliers. La stratégie consiste à utiliser ces investissements en crédit pour accéder aux biens immobiliers (en tant que garantie) ou pour établir des relations avec les exploitants, en se concentrant sur l’acquisition de biens immobiliers qui peuvent être possédés.

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