Immobilier pour la retraite : Faites confiance au cash, pas aux rendements financiers.

Générez des revenus grâce à l’immobilier. Le premier chiffre qui vous fera peur est le rendement que vous voyez sur votre écran de gestion. Allez dans la section “Realty Income” : il s’agit d’une action représentant un “dividend mensuel”. Cet indicateur est devenu une métaphore pour les revenus provenant de l’immobilier. L’entreprise possède environ 15 588 propriétés louées à une diversité de locataires. Deux chiffres attirent votre attention : un ratio de distribution de 287 %, et un rendement futur de près de 1,8 %. En termes simples, cela signifie que l’entreprise paie presque trois fois son bénéfice, et son rendement est en réalité très bas.

Prenez une inspiration avant d’agir en fonction de l’un ou de l’autre. Les deux solutions entraînent des effets qui ne sont pas souhaitables pour l’entreprise. La question qui détermine réellement si les biens immobiliers peuvent financer votre retraite est un peu différente de celle que demande l’écran. Il ne s’agit pas de « à quel multiple ce bien est échangé ». Il s’agit plutôt de savoir si l’argent est réel, s’il est suffisant, et si le système qui permet son fonctionnement reste opérationnel. Suivons donc l’argent.

Le chiffre qui vous effraie est mal calculé.

Commençons par le taux de 287 %, car c’est celui qui est le plus susceptible de vous inciter à vendre. Pour le trimestre se terminant le 30 juin 2026, Realty Income a versé un dividende de 0,812 $ par action. Ses “bénéfices” pour ce même trimestre, selon les normes GAAP utilisées dans votre tableau, s’élevaient à 0,37 $ par action. En divisant le dividende par les bénéfices, on obtient environ 2,9 fois – soit un ratio de 287 %. C’est un calcul réel. Mais c’est aussi le mauvais dénominateur pour un REIT.

Les fonds d’investissement immobiliers doivent, par loi, distribuer la plupart de leurs bénéfices aux actionnaires. C’est précisément ce qui fait l’intérêt de posséder un tel fonds pour obtenir des revenus. Mais le chiffre des revenus selon les normes GAAP est diminué par les amortissements – des dépenses non monétaires qui indiquent, en théorie, que les bâtiments se dégradent avec le temps. Ce phénomène ne permet pas d’augmenter le montant de l’argent disponible sur le compte bancaire. Ainsi, le chiffre net de revenus selon les normes GAAP sous-estime souvent le montant d’argent réel que les fonds immobiliers peuvent utiliser pour distribuer des dividendes.

Le dénominateur correct est l’AFFO, ou les fonds de fonctionnement ajustés : les revenus en espèces après les dépenses récurrentes. Pour le même trimestre, l’AFFO était de 1,09 $ par action. L’entreprise vous a clairement indiqué que…Le dividende de $0,812 représentait 74,5 % de cette somme.C’est un montant confortable et facile à gérer… Ce n’est pas une situation où il faut faire une vente forcée de 287 %. Les chiffres effrayants et les chiffres calmes sont tous deux “corrects”. Ils mesurent simplement deux choses différentes. Pour déterminer si les virements continueront d’arriver, c’est le montant en espèces qui compte.

Maintenant, le rendement de 1,8 %

La deuxième figure représente un type de tromperie différent : une tromperie liée au timing. Realty Income paie ses investisseurs chaque mois ; donc, il envoie douze chèques de petite valeur par an, chacun d’environ…$0.27Au lieu de quatre paiements trimestriels importants. Certains flux de données sont conçus pour une période d’un an. Lorsque l’on multiplie un montant de 0,27 de dollars par mois par quatre, en considérant cela comme un paiement trimestriel, on obtient un dividende annuel d’environ 1,08 de dollars. Compte tenu du prix de l’action qui est proche de 59 dollars, cela correspond à un rendement de 1,8%.

Faire les calculs de la manière dont un payeur mensuel les fait réellement est une autre histoire. Ce même chèque de 0,27 $, multiplié par douze, représente un peu plus de 3,25 $ par an. La communication de Realty Income indique que le dividende annuel est…3,252 dollars par actionAu 30 juin. Par rapport au cours de l’action, cela représente un rendement d’un peu plus de 5 %. Le rendement qui apparaît sur votre écran – environ 5,4 % – est le rendement réel. Les 1,8 % sont en réalité une erreur de calcul : le dividende n’a pas été réduit de deux tiers. Il a simplement été augmenté.

Suivez le cash : ce qui permet au compte de continuer à fonctionner

Une fois que vous avez fait confiance au système de base monétaire, vous pouvez poser la seule question qui compte : qu’est-ce qui génère ces revenus ? Et est-ce que tout fonctionne bien ? Pour un propriétaire immobilier de type retail, la réponse est que les locataires paient des loyers. La situation est donc stable. Le taux d’occupation des locations était de 98,8 % à la fin du mois de juin. La durée moyenne du contrat de location est d’environ 8,6 ans. Les revenus pour le trimestre ont augmenté de près de 10 % par an, pour environ 1,55 milliard de dollars. Et plutôt que de réduire les coûts, la direction a plutôt augmenté…Les prévisions pour l’année entière concernant les AFFO sont de 4,44 à 4,45 dollars.Par action – croissance d’environ 4 % au milieu de la période.

Le record de durabilité est ce qui permet d’obtenir une place dans un plan de retraite. Realty Income a augmenté son dividende trimestriel.115 trimestres consécutifsUn taux d’augmentation d’environ 4 % par an. Ce n’est pas une valeur en hausse rapide. C’est exactement ce que l’on souhaite pour une action de retraite : un rythme lent, monotone, et avec des gains cumulatifs.

Les risques honnêtes

Je ne voudrais pas que vous partiez en pensant que les revenus sont insensibles aux chocs extérieurs… Car ce n’est pas le cas. Savoir où ces revenus peuvent être affectés est la clé pour les gérer correctement.

Le premier risque est le levier. Realty Income a une dette nette d’environ 30,6 milliards de dollars, et sa dette nette pro forma se situe autour de5,4 foisEBITDA ajusté. C’est ainsi qu’un REIT génère ses revenus. Mais cela signifie que l’entreprise a beaucoup de dettes. Si le coût de ces dettes augmente, la capacité à verser des dividendes se réduit.

Le deuxième facteur est le taux lui-même. L’action a chuté d’environ 5 % au cours du dernier mois.Un rapport sur l’emploi plus solide a entraîné une baisse des taux de la Banque de RéserveEt cela a entraîné une pression sur l’ensemble du secteur immobilier sensible aux taux d’intérêt. Les taux d’intérêt plus élevés ont des effets négatifs : ils abaissent les prix, et ils peuvent également affecter les petits locataires qui paient des loyers. La croissance des loyers pour les mêmes établissements est estimée à un niveau modeste de 1,1 % à 1,3 %. Ainsi, les revenus augmentent lentement, mais ils sont réels.libéréLes revenus dépendent du fait que les gens veulent toujours entrer dans les magasins et les entrepôts.

Le troisième risque est celui qui est le plus important pour votre plan d’investissement : aucune action n’est un plan de retraite en soi. Realty Income est une activité à rendement élevé, durable et avec une croissance lente. Ce n’est pas tout le marché.

Les biens immobiliers ne représentent qu’une pièce dans la machine de revenus, et non tout le sol.

C’est ce dernier point que je souhaite que vous gardiez en tête. La raison principale de créer un portefeuille de revenus est que les pertes liées aux dividendes ne doivent pas entraver votre retraite. Les actifs immobiliers, quant à eux, trouvent leur place en s’associant avec d’autres actifs qui ont des fonctions différentes. Un propriétaire immobilier comme Prologis percevant environ 3 % de dividendes, a augmenté ses dividendes pendant onze trimestres consécutifs, tout en profitant du développement du commerce électronique. Un propriétaire de centre commercial comme Simon Property Group percevant environ 4,2 % de dividendes, dispose de plus de 3 milliards de dollars de flux de trésorerie gratuits pour se renforcer. Aucun d’eux n’est une solution unique. Ensemble, avec différentes sources de revenus qui ne sont pas tous affectés par les mêmes conditions économiques, ils forment une combinaison qui vous permet de gagner de l’argent.

Et cela modifie la perception de la baisse des prix. Si le système de revenus reste intact – et pour Realty Income, avec un taux d’occupation de 98,8 %, une couverture de 75 % des revenus en espèces, et des prévisions améliorées – alors une baisse de 5 % ne constitue pas une raison pour vendre paniquément les dividendes dont on comptait sur eux. C’est plutôt l’occasion d’acheter davantage de revenus pour les mêmes dollars, dans des conditions qui se sont un peu améliorées. Mesurez vos progrès en fonction des liquidités qui arrivent sur votre compte, et non en fonction de la couleur de l’écran. Lisez bien les informations concernant les dividendes ; comptez sur les liquidités plutôt que sur le rendement. Ainsi, les revenus peuvent faire leur travail : payer pour la vie que vous construisez, un chèque à la fois.