Pourquoi la fête d’anniversaire de l’industrie immobilière ressemble à un plan pour gérer les dettes en difficulté financière

Le Conseil de financement du immobilier commercial – l’association professionnelle des personnes qui prêtent de l’argent pour les bâtiments de bureaux, les appartements, les centres commerciaux et les entrepôts, une industrie valant plus de 6 billions de dollars – vient d’annoncer le 10e événement annuel de son réseau féminin à New York. Un anniversaire important est un moment de fête. L’ordre du jour n’est pas une occasion de fête.

Une session s’intitule « Market Crossroads : L’évolution des financements en matière de CRE ». Selon les propres mots de l’association, il s’agit de…Des taux d’intérêt plus élevés, des contraintes de liquidité, des changements réglementaires et de nouveaux concurrents. De plus, il y a aussi le problème du “capital créatif” et les difficultés liées aux flux de trésorerie.Un autre projet est « Mosaïque de Histoires : Réimaginer l’Espace » – c’est le nom délicat pour désigner la réutilisation adaptative des bâtiments, ce que l’on fait avec des constructions qui n’ont plus de utilité. Une conférence sur la leadership est donnée par un ancien agent du Service Secret ; cela correspond bien au thème d’une industrie qui se prépare à quelque chose de nouveau.

C’est étrange que l’industrie mette cela au centre des événements marquants de son anniversaire. Il y a vingt ans, la même salle était dédiée aux chiffres de production et aux nouvelles constructions. Aujourd’hui, le programme est plutôt une série de mesures pour gérer les dettes. La raison n’est pas mystérieuse : des dettes importantes sont à terme, et toute l’industrie cherche à savoir qui paiera pour elles.

Le mur, en nombre

Voici le mur. Selon l’Association des banquiers hypothécaires, environ875 milliards de dettes de prêts commerciaux et de prêts pour logements multi-familiaux – soit 17 % de toutes les dettes en cours – devront être remboursées en 2026.Cela représente une baisse par rapport aux 957 milliards de dollars qui devaient être remboursés en 2025. L’industrie considère cela comme une preuve que nous avons surmonté le pire moment.S&P Global est toujoursime que le pic cumulatif sera de 1,26 billions de dollars en 2027..

Pendant ce temps, les prêts qui ont déjà perdu de la valeur ne se sont pas remis à niveau.Le taux de détresse du CMBS a atteint 10,9 % en octobre 2025, contre 6,7 % en 2023.Et le principal problème, c’est les bureaux : vides, obsolètes, et de plus, de moins en moins appréciés par tous les prêteurs présents.

Qui paie les pertes : les coûts liés au système de plomberie d’un prêt immobilier commercial.

Pour comprendre pourquoi c’est important, il est nécessaire de connaître le fonctionnement d’une de ces prêts. Un prêt hypothécaire commercial est souvent intégré à des titres dérivés et vendu aux détenteurs de obligations – c’est ce qu’on appelle les CMBS, des titres dérivés garantis par des prêts hypothécaires commerciaux. Et la plupart des prêts CMBS sont de type “non-recours”.

« Nonrecourse » est le terme utilisé pour décrire le principe de non-recours. Cela signifie que la seule revendication du prêteur est l’édifice lui-même. Si l’édifice ne vaut pas autant que le montant du prêt – ce qui est le cas pour de nombreux bureaux –, le emprunteur peut simplement rendre les clés. Le risque pour le emprunteur est limité à un édifice qu’il ne souhaiterait pas posséder. Les pertes se répercutent alors aux différentes tranches de dettes, des tranches moins importantes aux tranches plus importantes.

C’est pour cette raison que les dernières années ont été marquées par une situation de “présentation de documents en attendant la date d’échéance”. Cela ressemble à une forme de fraude, mais en réalité, c’est plutôt une solution acceptable. Lorsque les valeurs des prêts ont diminué suite à l’augmentation des taux d’intérêt, les deux parties préfèrent prolonger le paiement du prêt jusqu’à la date d’échéance plutôt que d’exercer une saisie immobilière, car exercer une saisie à des prix bas entraînerait une perte pour tout le monde. D’ici 2026, cette situation changera : le fardeau de la preuve passe désormais aux emprunteurs.On s’attend à ce que les taux de réussite diminuent considérablement, bien en dessous des 75–80 % observés entre 2023 et 2025..

“Le capital créatif” est l’ancien système de financement, mais sous une nouvelle forme.

C’est là que le « capital créatif » entre en jeu. Lorsqu’un prêt immobilier de haut niveau ne peut pas être remboursé au même taux, quelqu’un doit combler le fossé entre ce que les détenteurs de obligations prêtent et la valeur réelle de la propriété. Cet “quelqu’un” sont les dettes de niveau intermédiaire et les actions prioritaires – les éléments qui se trouvent entre le prêt immobilier de haut niveau et l’actif net du propriétaire.

Les dettes situées au niveau du mezzanin méritent d’être prises en compte, car elles dépassent une certaine limite. Ce ne sont pas des hypothèques supplémentaires sur le bâtiment.C’est un prêt garanti par l’intérêt de propriété du emprunteur sur l’entité qui possède le bâtiment.C’est la dette qui peut se comporter comme de l’actif : elle peut être convertie ou utilisée pour prendre le contrôle lorsque le emprunteur fait des erreurs. Ce type de situation hybride – ni une hypothèque propre, ni une propriété propre – est justement le moyen par lequel l’argent est gagné en période de récession.

C’est la finance ancienne, mais vêtue d’une nouvelle façon. La même structure en plusieurs niveaux – prêts hypothécaires de haut niveau, prêts intermédiaires, capitaux privés prioritaires – était utilisée en 2007. Le terme « capital créatif » est plutôt un terme poli pour désigner les fonds de crédit privés et les prêteurs structurés qui font aujourd’hui ce que les banques ont cessé de faire.

Le marché, en particulier, n’est pas mort. L’année 2026 devrait être l’une des années les plus importantes pour l’émission de titres CMBS depuis la crise financière :Les accords avec un seul emprunteur devraient atteindre 100 milliards de dollars, un record historique. Les émissions via des instruments de crédit représenteraient environ 38 milliards de dollars.C’est simplement que l’argent nouveau va être utilisé pour des bâtiments plus petits, qui nécessitent des travaux de rénovation, plutôt que pour de nouvelles constructions en béton. C’est ce que permet le concept de « réimaginage de l’espace ».

Pourquoi c’est important pour un portefeuille de commerce de détail, et pourquoi cela ne ressemblera pas à l’année 2008.

On ne peut pas acheter des actions de CREFC. Mais les 6 billions de dollars qu’il représente se retrouvent dans votre portefeuille sous différentes formes : REITs du secteur immobilier commercial, REITs liés aux prêts hypothécaires, les actifs des banques régionales, et le CMBS. Il est important de comprendre que ce n’est pas un point de bascule ; c’est plutôt une étape difficile à surmonter.

Comme les prêts sont de type “non-recours” et peuvent être prolongés, les pertes ne se font pas en même temps. Elles sont négociées un par un, et chaque négociation détermine où les pertes se produiront : sur les détenteurs de titres de participation ou sur les créanciers principaux, d’abord ; et sur les dettes senior seulement si les dommages sont importants. Cet ordre de priorité détermine plus que tout autre facteur le sort des différents acteurs concernés.

Donc, l’agenda pour la fête d’anniversaire est vraiment utile. Une industrie qui célèbre une décennie en organisant des sessions sur les problèmes liés à la restructuration et au capital créatif vous indique où elle pense que les fonds seront générés dans la prochaine décennie : pas dans le financement de nouvelles constructions, mais plutôt dans l’achat du droit de restructurer ceux qui sont déjà en difficulté. Pour un investisseur dans le secteur du retail, la question n’est pas tant de savoir si le mur existe ou non – il existe bel et bien. La question est plutôt de savoir quelle partie de la chaîne d’investissements vous trouverez lorsque les dettes deviennent impayées.