Le prix du crédit intact

Le marché immobilier américain est en passe de connaître la pire année depuis trois décennies.Les ventes de maisons existantes ont diminué à nouveau en août.à un chiffre annuel de 3,98 millions, et les analystes chez Capital Economics prévoient que l’année entière atteindra une moyenne d’environ quatre millions.Le pire résultat annuel depuis 1995.Les responsables habituels sont cités comme coupables : les taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires atteignent près de 7 %, les prix ne diminuent jamais, et les vendeurs sont contraints à accepter des prêts à taux de 3 %.Une étude publiée cette année par les Pew Charitable TrustsIl affirme que un responsable plus discret mérite une part égale – le système de prêt en lui-même, qui exige maintenant que les acheteurs de maison fournissent…Historique de créditEt il s’est éloigné tellement de son but initial après l’accident que, régulièrement, il rejette les emprunteurs qui auraient certainement pu rembourser leurs dettes.

Un score devient un mur

Selon Pew, les turbulences sur le marché des prêts hypothécaires en Amérique sont désormais organisées autour d’un seul chiffre. En 2024, le prêteur nouvellement créé avait une…Score de crédit de 742, soit 29 points de plus que la moyenne des consommateurs américains.Entre 2005 et 2024, la part des prêts accordés aux emprunteurs ayant des notes de crédit élevées a…600–699 a diminué de 13,3 points de pourcentage., à 22,3 %. Le rejet est la valeur par défaut en dessous de 620 —Deux-trois des candidats sont rejetés.— et reste rigide, même pour les personnes respectables :Un emprunteur sur cinq ayant un score de 680–719 est rejeté.Le contraste avec l’anarchie de la période de croissance est frappant. Avant la crise…Les prêts qui ne nécessitent que peu ou pas du tout de documents relatifs à les revenus représentaient plus d’un tiers du marché.Aujourd’hui, cette part est proche de zéro. Un emprunteur est donc jugé en réalité selon un critère qui valorise l’âge, le revenu et la richesse accumulée – des caractéristiques que les acheteurs les plus jeunes et les moins riches en crédit ne possèdent pas encore.

Le risque qui n’existe plus

La rigueur était, selon sa propre logique, un triomphe. Après la catastrophe liée aux subprimes, la Réserve fédérale et les sociétés de prêts hypothécaires soutenues par le gouvernement, Fannie Mae et Freddie Mac, ont réorganisé leurs procédures d’évaluation en fonction de la crainte d’une autre crise. Le résultat est…Un niveau de délinquance à un niveau bas après un quart de siècleEt les taux de défaut sont si faibles qu’ils sont presque théoriques. C’est là que l’analyse se montre efficace : ceux qui sont exclus du marché sont, d’après les données récentes du marché, essentiellement sûrs. Ceux dont le score est entre 620 et 700…En retard de paiement à un taux de 10,1 % il y a une générationSur les prêts que Fannie et Freddie ont effectivement achetés entre 2020 et 2024, ce chiffre était de 0,1 %. La catastrophe qui a justifié ces mesures restrictives a, pour cette catégorie de prêteurs, pratiquement disparu.

Bien sûr, la prudence mérite d’être défendue. Le prêt immobilier à taux fixe de 30 ans représente une subvention gouvernementale importante et implicite. Un seul scandale de retard de paiement peut annuler une décennie de bonne conduite financière. Les responsables du système ont toutes les raisons de répartir cette subvention avec soin. Le problème est que les incitations sont unilatérales. Un prêt négatif est un scandale avec un coupable identifié ; un emprunteur rejeté en secret est une abstraction. Parmi les prêts immobiliers effectués ces dernières années…Environ neuf dixièmes étaient déterminés par les règles fédérales.Ou bien l’approche automatisée d’Fannie, Freddie et des agences fédérales pour l’octroi de prêts. Les normes de prêt sont donc une décision politique, et non un résultat du marché. Les politiques économiques ne montrent qu’un seul chemin : aucun régulateur n’est récompensé pour élargir l’accès au crédit, tandis que de nombreux responsables chargés de l’octroi de prêts ont été renvoyés au travail après même une seule faute de gestion.

Personne ne profite de laisser partir.

Cette asymétrie entraîne des pertes humaines. Ceux qui sont exclués sont les jeunes, les personnes vivant en milieu rural, les minorités et les travailleurs indépendants – précisément les groupes que la politique fédérale du logement prétend servir, dans sa langue de fond. La conséquence n’est pas une abstraction que l’on peut ignorer. Les ventes sont opprimées des deux côtés en même temps : les vendeurs s’accrochent aux prêts bon marché qu’ils ne veulent pas abandonner, tandis que les acheteurs se heurtent à un obstacle lié aux scores de crédit, que aucune réduction des taux d’intérêt ne peut surmonter. Les taux d’intérêt, pour autant que ce soit significatif, augmentent plutôt que de baisser.Le seuil de référence de 30 ans fixe a atteint 6,76 % en septembre.C’est le plus élevé depuis plus d’un an. Certains prévisions indiquent même que le chiffre pourrait dépasser 7%.

Pour un investisseur, cela modifie la perception du cycle immobilier. La interprétation conventionnelle – à savoir que une modification de la politique de la Réserve fédérale libérera la demande stockée – ne prend en compte que le côté offre de cette situation. Les données de Pew indiquent que la demande est également limitée par des normes de prêt, et personne à Washington n’est récompensé pour les relâcher. Les actions liées au secteur immobilier sont donc évaluées en fonction d’une situation de gel prolongé et tranquille. C’est donc une opportunité défendable, pour des raisons structurelles, qui n’ont pas grand-chose à voir avec la banque centrale. La variable qui pourrait vraiment changer la situation est celle qui n’a aucun soutien politique.

L’Amérique a obtenu la sécurité en échange de l’accès au crédit. C’est une transaction cohérente, mais son bilan est déséquilibré : les emprunteurs modestes, exclus par des critères spécifiques, ne seraient presque certainement pas en défaut. Un marché qui ne peut pas passer à sa prochaine génération se fige. Le prix du crédit sans défaut se paie par la stabilité tranquille d’un marché immobilier gelé… Et c’est les jeunes qui paient le prix en premier.