Le dividende d’Ozak GYO n’a pas augmenté au cours des neuf dernières années. Voici ce qui se passe réellement.

Le dividende d’Ozak GYO n’a pas augmenté au cours des neuf dernières années. Voici ce qui se passe réellement.

Un REIT turc qui vous paie 0,20 TRY par action par an. C’est à peu près…1,56 % aux prix actuelsLe dividende a été annoncé pour la première fois en juin 2017, à un montant de 0,20 roupies par action. Neuf ans plus tard, le versement annuel est…TRY 0.1987Pas de augmentation de salaire. Pas de réduction de salaire non plus. Juste un dividende qui restait sur une étagère, alors que l’inflation en Turquie dépassait 20 % pendant des années, et la livre turque se dépréciait par rapport à toutes les devises majeures.

Si vous pensez à ce que cela rapporte, il y a quelque chose de plus important que le rendement annuel : les bénéfices par action sur les douze derniers mois.Négatif de 0,27 R$, et le bénéfice par action du dernier trimestre était de -0,370.Il n’y a aucune couverture des bénéfices liés à ce dividende. Aucune. Le versement du dividende est financé avec des liquidités présentes sur le bilan, et non avec les revenus générés par l’entreprise.

Cela est important. Les dividendes versés à partir des liquidités retenues ou des emprunts ne sont pas identiques aux dividendes générés par les flux de trésorerie d’exploitation. L’un est un mécanisme de distribution ; l’autre représente un retour sur investissement dans l’entreprise elle-même. Lorsque les bénéfices sont négatifs, chaque trimestre où des dividendes sont versés fait que le bilan devient plus fragile – ou il faut augmenter la levier pour combler ce déficit.

Chiffres des revenus

Ozak Gayrimenkul Yatırım OrtaklığıA publié ses états financiers consolidés intermédiaires pour le premier semestre 2026 le 17 août.Le chiffre des revenus pour la période étaitEnviron 2,16 milliards de TRY, avec un coût des ventes de 1,54 milliard de TRY.Le bénéfice net se situe dans la fourchette de 20 %. Le bénéfice brut sur les douze derniers mois est de 26,8 %, mais le bénéfice net est de -6,5 %. Les revenus ont diminué significativement : le dernier trimestre a généré 809,7 millions de roubles, contre 2 253,8 millions de roubles au trimestre précédent.

Les pertes racontent une histoire plus claire. Le premier trimestre 2026 a été marqué par…Une perte nette de 544,0 millions de TRY, en hausse par rapport à 366,8 millions de TRY au premier trimestre 2025.Les pertes ont augmenté d’environ 48 % par rapport à l’année précédente, rien que au premier trimestre. Le rythme de diminution des revenus indique que le deuxième trimestre n’a pas pu inverser cette tendance.

Il s’agit d’une société de investissement immobilier qui développe des projets à usage mixte – logements, bureaux et hôtels – principalement en Turquie. Son projet de développement clé est le projet Mahmutbey Land. Le modèle commercial dépend des cycles de développement, des délais de construction et des ventes ou locations des propriétés terminées. Lorsque ces cycles ralentissent, les revenus diminuent et les pertes augmentent. Les résultats financiers pour le premier semestre 2026 indiquent que ce ralentissement est réel, et non simplement un phénomène cyclique.

Qu’est-ce qui protège les dividendes – et qu’est-ce qui ne le fait pas ?

La seule chose qui empêche que cette situation ne devienne encore pire, c’est le bilan financier de l’entreprise. Le ratio dette/actif s’élève à 7,4 %. Dans un marché où la Banque centrale de Turquie maintient un taux d’intérêt à 37 %, avoir quasiment aucune dette constitue un avantage énorme. Cela signifie que les coûts d’intérêt ne pesent pas trop lourd sur les bénéfices déjà négatifs de l’entreprise. Cela signifie également qu’il n’y a pas de risque de refinancement. En d’autres termes, si le marché immobilier subit une nouvelle dégradation, l’entreprise n’aura pas de créanciers qui lui imposent des contraintes.

Un faible levier représente un minimum, mais pas un plafond. Il empêche la chute financière. Il ne génère pas de revenus.

La capitalisation boursière s’élève à environ 18,5 milliards de TRY, ce qui fait que le prix actuel des actions est d’environ 12,69 ₺. À ce prix, le rendement des dividendes, de 1,56 %, est environ 140 points de base inférieur à la moyenne des entreprises immobilières turques, qui se situe autour de 2,7 %. On paie donc un prix basé sur la capitalisation boursière, pour un rendement inférieur à celui du secteur, sans aucune source de revenus ou aucune tendance à augmenter les distributions.

Le contexte turc

Le marché immobilier turc en général ne se porte pas très bien non plus. Les prix des propriétés nominaux ont augmenté de 26 % par rapport à l’année précédente au début de l’année 2026. Mais l’inflation est plus forte que ce chiffre, ce qui signifie que les valeurs réelles des propriétés ont diminué de 3,9 %. À Istanbul, où se trouve la société Ozak GYO, la baisse réelle des valeurs immobilières a été de 2,7 %. Le taux d’rentabilité moyen sur le niveau nominal était de 7,3 %. Cela semble acceptable, mais il faut se rappeler que l’inflation en Turquie devrait atteindre une moyenne de environ 25 % en 2026, et que le taux d’intérêt politique est de 37 %. Un taux de rentabilité de 7 % face à une inflation de 25 % représente donc une situation défavorable en termes réels.

Cet environnement macroéconomique est important pour Ozak GYO, car les projets de développement nécessitent des acheteurs ou des locataires qui peuvent se permettre des loyers et des prix élevés. Ces investissements sont financés par des prêts hypothécaires à un taux d’intérêt de 36 %. Il y a bien une demande différée, mais les ventes liées aux prêts hypothécaires ne représentaient que 14,1 % du nombre total de transactions en 2025 – bien en dessous de la moyenne historique. Le nombre de constructions ajustées n’a augmenté que de 5,9 % en 2025, malgré une augmentation de 30 % des permis de construction. Le marché construit plus que ce qu’il vend, et l’écart entre l’inflation et la croissance des loyers nuit aux rendements réels.

Qu’est-ce qui pourrait faire cette chose différente ?

Il y a deux scénarios dans lesquels Ozak GYO devient intéressant en tant que actif de revenu.

Premièrement : le cycle de développement change. Si Mahmutbey et les autres projets réussissent à livrer des produits, à vendre ces produits et à générer des flux de trésorerie opérationnels à grande échelle, les bénéfices peuvent être restaurés, et les dividendes peuvent être maintenus ou augmentés. Dans ce cas, le faible niveau de levier est un avantage : l’entreprise peut financer ses activités sans emprunter, car elle possède déjà les terrains et dispose de liquidités en stock.

Deuxièmement : le portefeuille immobilier se valorise, et l’entreprise décide de réorganiser les distributions de dividendes. À ces niveaux actuels, une distribution de 0,20 € par action sur un prix de 12,69 € représente en réalité une simple distribution symbolique. Si la direction augmentait cette valeur à 0,30 € ou 0,40 €, on pourrait obtenir un rendement de 2,4–3,2 % – un niveau proche de celui des concurrents, et donc valable d’en parler. Mais il n’y a aucune preuve que l’équipe dirigeante ait un tel plan, étant donné que les distributions ont été identiques pendant neuf ans.

L’évaluation honnête

Les résultats financiers intermitents de Ozak GYO pour le premier semestre 2026 montrent qu’il s’agit d’un REIT qui est stable sur le plan financier, mais qui est économiquement inactif. Le bilan n’est pas très important. Le fardeau de la dette est négligeable. Les dividendes ne seront pas réduits – car ils sont déjà très faibles, et l’entreprise dispose de liquidités suffisantes pour les verser. Mais les dividendes ne augmenteront pas avant que l’entreprise ne réalise vraiment des profits.

Dans un portefeuille basé sur les revenus, cette participation occupe la place entre l’argent liquide et les obligations à faible rendement. Vous recevez le chèque de dividendes, mais c’est le même chèque depuis 2017. Dans un marché où le rendement moyen des locations à Istanbul est de 8 %, et que les concurrents offrent près du double, il y a une raison pour se demander ce que vous avez en tête en investissant dans cette activité.

La réponse pourrait êtreOptionnalitéSi le marché immobilier turc trouve son équilibre, les actifs et les terrains sans dettes de Ozak GYO pourraient permettre une valorisation des capitaux. Mais l’optionnalité n’est pas une source de revenus. Et si vous créez un portefeuille pour gagner de l’argent, et non pour que les valeurs augmentent un jour, cela ne fonctionne pas.